最近，几个新项目的放风价格让很多人觉得很“离谱”：

1.老静安：康定壹拾玖，放风18万；

2.虹口：金茂瑞虹，放风18万；

3.静安：玖上琅宸，放风16万；

4.徐汇：嘉佰道徐汇，放风18万；

5.长宁：和樾长宁，放风14万

对比2024年前的价格，这些地块普遍大幅跳涨20%以上，但马上这样不算什么大新闻了，因为更大的新闻马上就来了——

北外滩核心区106街坊地块预计将在2025年中出让，按照目前市中心40%封顶溢价率推断：

该地块最终楼板价很可能突破12万/平，新房售价站上18万/平指日可待。

很多项目只是蹭北外滩概念，这块地是正统北外滩，在北横通道周家嘴路以南——

106街坊由原200米办公地块修改土地性质而来，目的是减少北外滩商办规划地块增加住宅地块供应、也是用住宅价格提升北外滩地段价值：

这块地周边规划了最高480米超高层建筑群，目前480米楼栋早已开工建设，这也是整个北外滩、甚至说是虹口区最精华的部分；

地块周边，项目到4号线临平路站450米、12号线提篮桥站450米，规划19号线周家嘴路站200米，地铁方便，走到黄浦江边1公里。

政府总是把核心圈的地块规划成商办用地，这块地又是由商办转性而来，本质上已经确定地块位置的好（地段不好卖不掉的地政府不会转性的），所以价格一定要拔高，树立未来虹口区的房价高地。

这块地位置真的得天独厚，南边门口规划的是未来最新的滨江公园，周边规划无车片区，采光视野遮挡预计并不大：

如果这块地能做超高层住宅，那视野景观更好，120米高度可以看到部分黄浦江景和三件套景观。（注：预计最终地块要求限高100米）

当然，项目也不可能十全十美，东侧有部分老大楼小区不会拆迁，北边周家嘴路主干道预计也有噪音影响：

总结来说，北外滩这块地优势明显、劣势可以忽略不计——

这是北外滩整个片区里位置最好的住宅，南侧视野无遮挡，预计地块上市必抢，40%封顶溢价逃不掉，楼板价12万/平的话已经和徐汇东安新村相差无几；

如果可以取消40%中小套面积限制，那滨江又多了一个3000万级的豪宅新选择。

我们已经组建了北外滩新豪宅项目最新讨论群，群内不间断分享最新项目信息和爆料，更有买房红包，感兴趣的同学可以进群交流：

01 “18万单价，选择太多了”

如果18万单价的北外滩真的来了，今天市面上的新房也都算“解套”了——

老静安的康定壹拾玖走路到南京西路静安寺，地段认同可比虹口高多了，总价也就是2000万级。

项目实景示范区和样板房已经开放，公区及建筑立面均采用巴西花岗岩石材，大量丝绸造型和弧面处理，工艺造价高；

定制logo入户门，嘉格纳全套厨电，高仪/唯宝卫浴，及大面积木饰面造型，大理石包边套头处理等，品质在线。

项目此次有总价段在2000万级的约120平三房和约193平四房两个样板房户型：

项目样板房已经开放，可以私信我预约参观：

虹口瑞虹金茂项目紧靠地铁10号线邮电新村站和瑞虹10期，周边配套成熟，瑞虹标杆16万+的价格一直坚挺：

但同时也存在地块不规则、容积率超高（接近4）、四平路主干道噪音max等客观不利因素，这块地到底会怎么做，也是很多客户关心的问题。

近期项目方案已经公示，我们总结了几个点分享给大家：

1.大量架空层空间：除了2幢首层局部架空之外，其余楼栋均做了首层架空，增加社区景观空间；加上规划的大面积下沉庭院，未来可能是独立下沉会所+泛会所的双功能空间组合。

2.社区内规划一个人行出入口，2个车行出入口，均位于曲阳南路，南面的6#、7#东侧有较大面积的公共绿地，减少了沿路的干扰。

项目产品体系将引入金茂上海第一个TOP级「璞系」+「科技住宅」作品，最快4月底展厅，6月份样板间，7月底首开，9月份实景示范区（会所等）开放。

户型图过程稿（仅供参考，最终以实际为准）如下：

项目销售团队已组建，感兴趣的同学可以私信我预约参观：

预计最快5月份，直线外滩约1.2公里的华润虹口项目即将入市，推出约120-140-180平户型，也是内环为数不多主力1500-2000万的项目——

根据高德地图测绘，该地块直线距离外滩半岛酒店约1.2公里，周边有四川北路公园和爱思儿童公园环绕，1933老场坊就在楼下；

三甲医院上海市第一人民医院下楼就是，有人觉得看病方便，也有人觉得风水不利，这就见仁见智了。

项目北边仅约700米的虹口源717取证单价13.8万；按照这次华润的楼板价推算，预计最终售价预计在14万左右，按照120平测算总价在1500万左右上车。

我们来看看设计方案，总共有4栋高层和少量的3层风貌别墅，南边的第一人民医院距离很近，这也是未来销售的一个不利因素：

项目最大的设计亮点都藏在细节里，绝对在未来都是加分项：

1.所有楼栋都有风雨连廊：从小区进门到自己楼下大堂真正做到了无雨归家，不用撑伞、不用暴晒绝对是加分项；

2.所有不利因素都埋地下，进一步放大扩宽了景观空间：

垃圾房、部分KP站入地；每栋楼的消防登高面均朝向地块外侧，以上三点，就能极大程度上确保了地块内侧完整的景观组团。

3.项目设计了地下入户大堂，且还能拥有自然采光：

这是宸嘉那个自然采光的地下大堂，类似这样的设计给到大堂更好的通风空间：

项目最大的问题可能就是南边看着医院，但楼栋朝向和户型设计最大化利用了周边的有利视野，且规避了周边不利因素：

项目销售团队已组建，感兴趣的同学可以私信我了解更多：

以上是正文，来自火箭哥