北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我是北京丰台区一平房住户，我爷爷是北京国企的老职工出生于1934年，家里三个儿子。因为家庭原因三个孩子都没接班，三个儿子都不是北京户口，爷爷的厂子原来是分给了他两间职工宿舍大约30平。
后来厂子90年代黄了，爷爷和奶奶（外地户口）一直就在这住着了，后来他二儿子在北京伺候他二老养老送终（爷爷2002年去世，奶奶2014年去世），后来北京的房子就我和我父母（二儿子一家）一直住着。
目前是这块要拆迁了，拆迁办说我们家无法在北京获得安置房，因为安置房只针对北京户口，我们外地户口只能获得一些补偿金。我想问一下是否是这样，补偿金一般是按照什么标来补偿。另外有什么方法可以获得安置房，因为我在北京工作十多年了，也不想要补偿款，我还想要房子住。
另外丰台区有哪些拆迁政策，我想了解一下，后期是否可以把房屋指标先挂到我邻居身上，他们都是北京户口。另外后期如果实在无法获得房产，那我是否可以从邻居那买或通过其他方式获得，他们家应该能分好几套，毕竟生活在一起几代人了，我们像一家人一样。
还有一个就是我爷爷奶奶和大爷都已经去世，他们的死亡证明也都找不到了，这些是否是必须补办，还是可以以其他形式证明。
A：
1、我对现在的拆迁政策不熟，但以前的安置房（或指标）确实是只面对产权人（承租人）+户口本上亲属的（包括没落户的亲属非京配偶和孩子）。
如果不是承租人+户口不在承租人户口本上，而是实际居住人，那一般是给协调公租房指标（过去是给直管公房，面积地点可协商）。
2、现在的补偿金标准我不知道。因为过去都是以房本面积为主，能协调的只有租房钱，但对共同居住人或实际居住人没有明确说法，我没经历过。现在应该也是以面积为主，但单独给居住人的标准我不清楚。
3、怎么获得安置房？这很难，我不懂。之前这种情况一般都是找原产权单位解决，从拆迁公司这边办不了手续。也就是说既然是单位公房，那房子被拆迁+没有安置房，还得由单位解决居住问题呗。即便厂子没有了，那一般也有接手的单位，被拆迁的房子也必须有产权单位。
4、指标挂到邻居身上，这我没听说过。因为指标有就是有，没有就是没有，也不能转让或代持。
所谓的转让安置房指标，其实转的都是房子，也就是在没下房本之前转卖安置房，等下房本后过户，而不是真正的指标。或者说曾经有过转让指标的，但必须是连户口+安置房手续一起办，单独的办不了，我没经历过。
所以如果邻居愿意转让，那就是私下协商的事儿了。现在的安置房一般都是“二类经适”，只要拿到房本了就能办理过户，具体价格自己协商。
5、是否补办证明？这我不清楚现在的要求，过去是无所谓的，毕竟补偿的是现在的产权人（承租人）或实际居住人。
仅供参考。
借网友的咨询聊两句。他的情况有些特殊，我估计他爷爷是1958或59年进厂的，也就是大跃进时期。但由于当时已经是粮食统购统销，所以亲属户口不太好办了。而1954甚至56年之前不难办，只要厂子出证明，派出所就给办理亲属落户北京。
另外一种可能，在1960年之后，全国各城市都清理突进进厂的原农业人员，这是建国后第一次大下岗。很多人或是被退回原籍农村，或是被调入郊区农场，或是被带薪迁到远郊。也有不带薪的，那就相当于上山下乡的迁户插队了。
当然也有不少人没有离开北京，也没有离厂，但成了临时工，工资+福利待遇和正式工有很大差距。另外也有少部分成了“黑户”的，大多数没户口，也有的是北京农户但留在城市的，那就只能是靠其他办法解决粮食问题了，都非常的困难。
后来到了十年运动时期，激进人群中很大一部分都是这种临时工，他们强烈要求和正式工同等待遇，也就成了早期的运动骨干。确实曾经伤害了不少人，但也是无奈的时代悲剧吧，和现在网络+现实中痛斥不公的人群差不多。
另外之所以有的家庭没有接班，一般三种可能。一是当时正式工的年纪并不算太大，比如刚40多岁的。二是单位办的集体企业规模小，安排不下。第三就是家庭原因了。
（注：集体企业分好几种，接班也分好几种。即便是不到退休年龄，但厂子能办大集体，那可以让孩子在名义上接班，但实际上去集体企业上班，父母仍然在原岗工作，这叫顶岗式的接班。但各厂子的情况不同吧，当年是几家欢喜几家愁，这个时期也是第二次下岗潮。
国有企业的好日子在1988年达到顶峰，之后就大部分都走下坡路了，接班也就逐步废止。1994-1998年后彻底废止，连正式工都下岗了，第三次下岗潮就是指这个时期，于2004年后减弱。
但网友奶奶的户口为什么没办到北京，我没太理解。按说那会儿是不太难办的，尤其是1992年粮票取消之后，户口一度不太受重视了。1994-2003年北京连买房都能送户口，那都没多少人愿意要。所以有可能是当时没太重视，错过这个窗口期了。
没办下京户，那房子的承租人也就不好办了，再加上原产权单位灭失或被关停并转，手续就更没法办了。导致现在有些被动，很难解决。
二
Q:
请问，最近准备下手了，总价500w内，目前确定在朝阳买了，按您的思路，目前能买得起望京的望京新城或者望京西园，常营的柏林，新天地，都是两居，北苑的一些房子。我是卖了老家的房子来北京买的，也不住，也不用学区，买来投资出租的。
也知道您说的保值和出租是两个市场，所以一直在纠结买常营房龄新点的，还是买望京，北苑房龄老点的，毕竟地段也很重要。烦请解答，就我这种情况，现在的形势该选择望京，北苑，还是常营？
A：
1、房产的价值由地段儿决定，但房子也是用来住的，越宜居的越保值。所以如果是房源情况差不多，那首选地段儿好的。如果是地段儿差不多，那首选小区或房源更宜居的。
所以如果是自己不住，从地段儿角度就首选望京呗，但既然都500万预算了，那就尽量选商品房板楼呗，至少是户型不错的。别刻意去追求面积，没什么意义，投资中的数量没有质量重要。
2、另外如果是追求面积，在两边房源品质差距很大的情况下，那就买常营的吧，价格走势至少不落后。但既然是不自住，那最好是选紧凑户型的，别追求大户型，大多数的坪效都不高。
3、而且还有一点，看买房后的持有年限，如果是短期的5年左右，那房龄新的占优。但如果是八年十年的持有，房龄的重要性就减弱了，到出手的时候就都老了，未必能占多少便宜。
4、总之既然不自住，预算也不算低，那看具体房源吧。先看望京板楼户型好的，买不到就看常营房龄新品质高的。至于北苑值得是老北苑吧？属于中间，两边都没合适的再看这里。
仅供参考。
三
Q:
有个问题想要请你帮忙分析一下，目前无学区要求，但想买带学区属性且没有溢价的，不知是否可行？手中现金300w左右，不准备贷款，请问有合适的两居室推荐吗？我工作在西三环，自住为主，兼顾投资，升值只要能超过大盘就行。
A：
1、分析，300万的两居室，那如果是商品房就至少70多平，4万一平只能在郊区，市区是肯定没有的，也谈不上学区属性了。
如果是老房，那就算是50平的也得小6万一平，这价格倒不难找，但看样子似乎期望值挺高，能接受这种老房的居住体验吗？而且老房也不可能超过大盘走势，因为这本身就是大盘，不落后就很好了。
2、带学区属性但没溢价的，这多数都在朝阳区。一般是两种房，一种是只对口中学的，基本没溢价或溢价很低。第二种是总价很高的，基本千万左右起，也没什么溢价。但您工作在西三环，而且300万，基本买不到。所以虽然朝阳有这种房，但您的预算不合适。
石景山也有带学区属性但溢价不高的，景山远洋和京源的学区房。但这俩都是商品房，户型偏大，两居室300万买不到，基本都得400万左右。石景山的未必能超过大盘，但能做到至少不落后。可也是预算问题啊，要不考虑下贷点儿款？
3、总之您现在的要求偏高，北京没这种房，都不合适。所以或是降低要求，或是提高预算吧。
仅供参考。
四
Q:
请问，我家孩子在金融街工作，有北京户口已办完手续，他想买房，但我们只能凑出100多万，而他的收入也还不高。所以我们想让他过几年再买，等收入增加了也多攒点首付。但孩子着急想买，说北京房价现在是最低谷，晚了怕又涨。所以我想听听您的建议。另外他看的房子都在五环外，能买吗？
A：
1、房子是用来住的，金融街上班，买在五环外，那能住的上吗？估计是西五环或南五环吧，反正哪儿都不算近。如果能住的上就买吧，住不上的那就看预估租金了，如果租金高还行，出租或换租都不算亏，租金也不高的话就意义不大了。
因为租金收益低就意味着居住的性价比不高，或者说是有板块的溢价。那就算是北京房价的大盘上涨，因为这里有溢价，所以也未必能占到便宜。
2、不过这也得是一房一议，得看具体情况，我说的只是常规而已，具体的得算账。
3、另外这预算到底是多少啊？100多万是110还是190，收入不高是多少？既然过几年就能攒出首付，那这收入也不算太低吧？
4、总之我认为现在北京的楼市确实算低谷，但也不认为能大涨，所以有需求+房子的具体情况不错再买吧。而如果是预算不高，那就未必能买到多合适的房子，等几年再买更合适。
仅供参考。
五
Q:
请问，我们在京是首房首贷资格，有公积金预计能贷80万。本来我们考虑**新房，但看了您的文章后，也咨询了做施工的朋友，决定放弃了，还是买二手房。那请问，现在我们想买的是天通苑，回龙观，房山长阳，朝阳双桥这几个板块，同时也关注亦庄，因为有想法让孩子到北京上学。预算为首付150万，商业贷款无上限，能贷多少贷多少。
A：
1、能贷多少贷多少？那理论上加上公积金最高能贷5/600万呢，买700万左右的房子，月供2/3万，合适吗？当然现实中未必能贷这么多，通常总价500万也就差不多了，月供也得小2万。
而且从房子的流动性角度讲，郊区也不太建议买总价太高的，一般400万以上的就流动性弱了，出手的时候挂牌期长，也有可能影响价格。
或者说如果是在回龙观+亦庄，那买500万左右的也合适，如果是次新房，那700万虽然高了点儿但也行。天通苑常规就别太高了，中小户型才能各方面兼顾。
2、另外看了我什么文章啊？怎么还咨询了做施工的朋友？我不懂施工的，应该也没具体提过施工方面的事儿。
3、而且这几个地方也离的太远了吧？都是大吊角，怎么考虑的通勤啊，是在核心区上班吗？
简单排序吧，如果是考虑孩子上学，那就首选亦庄。虽然不能保证学校，但毕竟是独立学区，大多数学校都不错，只要运气别太差就应该还行。房子有点儿学区溢价但也不算高，一分钱一分货吧。
然后就是首选回龙观了，这没什么说的。如果有北京户口，那如果孩子能进入昌平二中也很不错，放到东西海都是中上成绩。不是北京户口那就看情况吧，但反正房子也没溢价，怎么都不亏。
4、其他没什么建议，还是先自己大概确定方向吧，要不然我都不知道从哪儿说起。
仅供参考。
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