前两天，年度批量制造地王的杭州，一天之内又诞生了两个板块地王。

这两块宅地都在萧山，最后分别被绿城和滨江两家摘得，其中绿城花了31亿，溢价近60%；滨江花了13.6亿，溢价干到了74%。

今年不到3个月的时间里，杭州已经3次刷新了单价地王纪录，地价从6字头两连跳涨至8字头。

更恐怖的是，杭州地王的刷新频率：

8年——94天——60天——3天

杭州土地市场如同压抑已久的火山一般，瞬间喷发，骤然沸腾。

待到绿城、滨江两家在萧山轰出板块地王之后，杭州前四个月卖地，已经卖出去年全年66%的的金额。

杭州曾以每年2000多亿土地出让金，连续三年称霸全国，坊间常说：

杭州大概是最懂卖地的城市了。

但买卖要做得好，不仅要有好卖家，也得有懂行的好买家。复盘杭州20年地王史，几乎可以浓缩成滨江和绿城两家的事。

01

20年10个地王

杭州“地王史”的四个看点

艳姐简单盘点了一下过去20年来，杭州的地王史，这个表格还是能窥见一些信息的：

第一：楼市已经进入“北上杭”时代？

近20年时间里，杭州先后轰出过10次“地王”，地王单价从当初的万元出头，一路涨到了建发蒋村项目的8.8万。

杭州这个8字头的价格，已经超过了深圳地王的纪录，仅次于上海和北京。

年初因为“六小龙”的横空出世，有人曾鼓吹过杭州正甩开深圳，如今至少从地价来看，“北上深”是不是真的要改口为“北上杭”了？

第二：滨绿“双子星”气氛组？

这10个“地王”中，滨江和绿城占据了半壁江山，基本从2010年开始，杭州地王的宝座基本是这两家轮流坐，期间偶有黑马杀出。

尤其从去年10月开始，5个月时间杭州连续诞生4个地王，期间大部分都是绿城和滨江轰出来的，杭州土拍如果是一匹脱缰的野马，绿城和滨江，没少往这匹野马身上抽鞭子。

如果把视角放得更宏观，把历次地王作为对杭州这座城市的报价：

绿城和滨江像不像轮流举牌、互相抬轿、炒热气氛、抬高预期的气氛组？

第三：一顶戴了八年的“地王”帽子

杭州地王的最长记录保持者是绿城，记录保持了8年之久。

绿城拿地的2016年，地产市场烈火烹油，绿城以单价4.5万荣登杭州新地王，相较此前地王单价涨幅高达75.8%，这就是后来的绿城·凤起潮鸣。

以凤起潮鸣为分界线，在此之前杭州地王刷新周期在1-3年不等，但在此之后，杭州地王的这个帽子，绿城硬是戴了8年之久。

原因也很简单，2016年开启的调控和此后的双限政策，杭州地价上涨的势头被死死摁住，期间虽有实际地价与风起潮鸣价格相近的不在少数，但名义楼面积始终未创新高。

换句话说，绿城的8年地王断层保持者，是杭州精准调控的一张靓丽封面。

第四：“三天换一茬地王”背后的原因

“打败”绿城的，最终还是绿城自己，去年10月绿城打破了自己保持了8年的纪录，把地价刷到了5字头。

自此之后，杭州地王的刷新频率便“火箭式”提速，最终到了“三天换一茬地王”的程度。

杭州地价短短几个月迭创新高，核心在于去年10月政策调整，价格双轨制取消，地价迅速补涨。而且出让地块多位于改善板块，要是轰不出“地王”，反而是奇怪的事了。

02

地王悲欢

有风光无限，就有折戟沉沙

滨江、绿城书写的半部“杭州地王史”，有风光无限的篇章，也有折戟沉沙的段落。

西溪明珠是滨江在2010年以2.57万元/㎡的楼面价拿下的地王项目，但这个楼盘沉寂4年后才开盘，首开毛坯均价尚不足3.2万元/㎡，从拿地一直亏到项目结束。

杭州地王最长记录保持着凤起潮鸣，是绿城2016年以楼面价4.54万元/㎡夺得的，考虑到项目还有30%商业，实际楼面价超过5万元/㎡。

按外界预期，凤起潮鸣买到10万不成问题，但伴随调控限价政策，首开均价仅7.8万元/㎡。

在地块出让时为非限价地，但最终被限价政策误伤，“杭州第一豪宅”最终没能卖出匹配的价格。

其实不止是地王项目，在地产调控期，两个老对手或多或少都有负重前行的阶段。

艳姐此前听人讲过，杭州楼市限价期间，流传过“两个400亿”的说法。

一个400亿说的是滨江的货值，当时杭州限价线划在了3.5万元/㎡，但滨江的项目基本均价都在4万以上，因此尽管这400亿的货值具备销售条件，但没能获批。

另一个400亿说的是绿城，此前绿城在杭州销售了400亿，但因限价缘故卖不上价，出现过亏损的情况。

一个是因为限价不能批，一个是因为限价卖得低，在同样的政策条件下，两个杭州地王制造机，同样也面临着压力。

待到限价政策一夕松绑，滨江和绿城的地王争夺战瞬间就白热化，绿城·玉澜月华只当了3个月的“地王”，就被滨江赶下了马，60天后滨江又再度轰出地王给自己刷战绩。

开年2个月，滨江接连刷新杭州地价纪录的“6万+”、“7万+”的两个地王，无形中拉升了过往在杭州庞大的土储价值。

不到3天，建发这匹黑马冷不防斜刺里杀出夺了杭州地王的宝座，今年尚未过半，杭州还会不会刷出地王，是滨江还是绿城来当，好戏还在后面。

03

绿城滨江

双雄斗法、相爱相杀

就像杭州的“地王史”一样，杭州地产圈的大半部历史，也基本由绿城和滨江两家书写。

绿城和滨江，两家几乎前后脚创立，创始人宋卫平和戚金兴也一直是杭州楼市的领军人物。

两个掌门人都对品质有自己的坚持，也相继出过不少建筑竞品，称得上是杭州楼市的“双子星”。

早在2006年，绿城曾联手滨江打，两家首次合作就打造了经典豪宅项目“武林壹号”，至今仍是浙江土豪的心头好。

唯一不同的是，宋卫平激进，戚金兴保守，一个向左，一个向右。

在杭州房地产排名中，曾长期保持着绿城第一、滨江第二的名次，滨江在杭州乃至浙江的知名度都不算低，但始终被绿城压了一头。

而戚老板也乐得低调，他曾说“我尊重宋总，有绿城这面大旗撑着，我也乐得躲在后头”。

事实上，2018年滨江在杭州的销售额已经超过了绿城，但直到2019年宋卫平退场，滨江和戚金兴开始走向楼市中心舞台。

去年的地产销售榜单上，绿城和滨江双双进入了前十，一个排在第六，一个排在第九，相差600亿身位。

10年前，绿城从杭州出发，脚步迈向全国，期间虽经历波折，但终究王者回归；滨江则将绝大多数筹码押注杭州，靠着这一座城池，将自己抬进了前十的队伍里，成为了前十中唯一一家民营房企。

桃李春风一杯酒，江湖夜雨十年灯，昔日杭州一哥二哥，如今又在前十榜单会师了。

只不过在大本营杭州，如今的滨江已经稳压绿城一头，坐稳“杭州一哥”的宝座，按拿地势头看，未来几年大概率还是杭州第一。

在有一年的股东会上，滨江的戚老板还不忘调侃一句：

杭州新增人口全国第一，是全国最好的市场，绿城不知道多想拿回杭州第一的位置呢。

据说在杭州房产格局中，一直有“东滨江、西绿城”这条泾渭分明的线，两家几乎很少到对方阵地落子，各自守着一方天地，各自茁壮成长，交替成为本土房企的一哥和二哥。

两家虽然没有出现一路之隔项目齐开这种直接的正面对决，但两个地王制造机的较量却从未停止。

艳姐此前听说，绿城和滨江采用了无人机来互探对方的工地，几乎每天都互相窥探对方施工进度。

一般早上和下午各飞一圈，拍完就放大高清图，对方一天干了多少、进度如何基本了然于胸，后续的营销节点也能大致推算。

甚至同一时间拿地，两边团队第一时间就立军令状，互相追赶施工进度。此前有新闻曾报道过绿城刚拍完地就“光速进场”的图片：

地块是上午成功出让的，绿城的指挥部是中午搭好的，挖掘机是下午进场的。

在杭州土拍市场的硝烟版图上，绿城和滨江这两台“地王制造机”的宿命对决，未来还将持续下去。

这背后是对杭州市场话语权的角力，侧面也在印证杭州作为新一线顶流的试金石，未来当杭州拿出更多黄金宅地，这对“双雄”仍将带着各自的产品信仰奔赴战场。

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主编：张艳

责编：浩浪

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