白云【富力富云山】全面分析+优缺点总结，白云新城望白云山|售楼处|富力富云山

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区域价值的兑现离不开产业与人才的集聚。

白云新城作为总部经济集聚区，全力加速兑现总部配套，目前各大总部大厦陆续拔地而起，总部经济圈已初见雏形，其中白云金控大厦、白云绿地中心、南航大厦、宏鼎大厦、广州建华中心等总部经济大楼已全面兑现，“城市的天际线”已展露锋芒。

白云新城CBD，国际交往中心

☑政府总投资高达1.67万亿元打造

☑国际交往中心、城市枢纽门户、总部集聚区、云山西麓宜居新城

☑世界百强齐聚，全球精英云集

☑列入广州主城区，GDP增速全市第一

白云国际会议中心、广东画院、广州市城市规划展览中心及广州体育馆等配套投入使用。

富力·富云山作为为白云区陈田村的旧改，属于白云新城中央居住区，以200万㎡的大城规划奠定了无可撼动的地位，以顶尖的产品设计，将接纳海量的人才集聚和居住。
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它规划10大住宅组团+5大商业组团（超50万㎡商业综合体）+2大教育组团（自建7所学校）+1所山景中央会所+1所社区公园，以极致的配套、住宅规划，构建全新的奢华生活圈。

基本信息

总建面：1995400㎡

总占地：626000㎡

（10大住宅组团、5大商业组团、2大教育组团、1所中央会所）

总户数：A组团886户

总栋数：A地块5栋

绿化率：35%

梯户比：3梯4户、4梯5户

层数：31/46

车位比：1:1.2

物管费：4.59元/㎡

交通配套

项目距江夏地铁站-C口679米，距离地铁萧岗站不到1公里，项目周边3公里范围内拥有双地铁线路，广州白云站也仅3.5公里，15分钟即可抵达越秀老城区，20分钟直达珠江新城。项目紧邻主干道和高速公路，无论是市内通勤还是省际往来，交通十分便捷。，

教育配套

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富云山自建7所学校，可谓教育BUFF叠满，让孩子的教育不再是个问题。

目前九年一贯制学校小学部已落成，与A组团仅一路之隔。

另外，A区幼儿园已落成、九年一贯制学校（中学部）已全面封顶，加速大城教育兑现进度。

中小学资质预计会在执信或者广外之间产生，目前还没确定，最终以教育局公布消息为准。

引进的机制是什么样的，目前暂未公布，不过拥有九年一贯制学校，就是极大的加分项了。

白云区名校不少，但是要入读九年一贯制学校，保证升学的连贯性，属于凤毛麟角般的存在。

生活配套

项目自带3400㎡私属中央会所“云山印象馆”已经落成，未来将配置24h时尚健身室、会客厅，以及一整层的泳池会所（已实景呈现），云山生活未来可期。

其他配套也同步加速兑现中，其中超50万㎡高端商业综合体已首栋封顶，1万㎡的中央公园、1km环绕市政绿化公园已启动建设。

3公里，三甲医院环伺，广东省人民医院（白云新城院区）、南方医科大学南方医院、第八人民医院（嘉禾院区）等三甲医院

项目落位云山西麓，直面摩星岭，距离白云山仅60m

园林设计：

松林秘境中心庭院：项目以岭南新中式主题园林引入云山意境，A组团设计“两环十二景”园林，提供全龄化邻里社交活动空间。

无边际度假泳池：社区内设无边际度假泳池，让您在家中即可享受度假式的畅游体验。

独立宇宙森林主题乐园：专为儿童设计的亲子活动天地，让孩子们在自然环境中快乐成长。

400m氧气跑道：休闲园路，适合散步、慢跑，让您在茶余饭后享受轻松惬意的时光。

在售楼栋+户型

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首推A组团（楼王组团），A组团共有5栋楼，面积120-190㎡三房和四房户型其中，A1、A2栋均为现房发售，即买即入住；

A1和A2栋的31层高的是现楼，目前货量不多，新推的A5栋是期房，46层高，选择性更大。A3和A4栋还没推出，详细单位情况可以私信了解。

户户直望白云山，5栋山景大平层住宅，31-47层，东南向15°错落排布，直面主峰摩星岭。

TOP1：【A1&A2--01&02】建筑面积约120㎡三房两厅两卫

TOP2：【A1&A2--03】建筑面积约180㎡四房两厅三卫

TOP3：【A1&A2--04】建筑面积约180㎡四房两厅三卫

TOP4：【A5--01&02】建筑面积约120㎡三房两厅两卫

TOP5：【A5--03】建筑面积约190㎡四房两厅三卫

TOP6：【A5--04】建筑面积约140㎡3+1房两厅两卫

TOP7：【A5--05】建筑面积约140㎡3+1房两厅两卫

豪宅标配，全球品牌荟萃，用材精挑细选，采用集团住宅体系内最高端的装修标准，国际知名精工品牌，引进先进智能化设计，保障居住安全便捷。

外立面三年反复打磨，采用大面积玻璃，石材幕墙等材料。

优点总结

1、项目位置位于真正白云新城核心区域，地段发展潜力大，未来值得期待。

2、拥有白云山稀缺的景观资源，望山而居:离白云山仅60m。

3、CBD少有的大体量楼盘，配套齐全，白云新城旧改大盘200万方、自配建5大商业街、高端商业综合体。

4、名校加持（意向）7所学校(幼儿园+小学+初中+高中)。

5、交通便利，离2号线江夏站约700m。

6、每一栋都是15°角东南向错开排布，户户直望白云山。坐拥园景与环山美景双重景观。

缺点总结

1、富力存在资金债务问题（资金监管由开发商+陈田村村委+政府公共监管）。

2、旧改项目开发周期长。

3、东面部分楼栋会受到白云大道的噪音影响。

适合人群

项目的规划、规模没得说，毕竟是中心区域的旧改项目，仅挨着白云新城，加上目前的价格调整，性价比高，但是相对也是因为开发商出了问题，出现比较多的不确定性，所以才导致目前的处境，A组目前还有大部分余货。项目本身的优越性，其实价格合适，A1和A2栋的现房还是有一定性价比，风险性低。

富力富云山是由旧村改造而来的项目，和白云新城其它盘比，富力富云山最大价值在于其本身，本质上是一座约200万㎡的大城。

可对比楼盘

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新闻资讯：

最近楼市又甩出“王炸”：央行宣布降准0.5个百分点，住建部明确“因城施策”再加码，连人民日报都发文称“降准、降息等货币政策工具已留有充分调整余地”。

2025年至今，整体楼市延续“止跌回稳”行情。

环比来看，各线城市商品住宅销售价格环比总体稳中略降，其中一线城市新建商品住宅环比继续上涨。

从市场来看，在调控持续优化背景下，2025年一季度楼市成交“筑底企稳”，延续弱复苏走势：1-2月传统春节假期迎季节性回落，但成交规模基本与去年持平：前2月115个重点城市商品住宅成交面积2930万平方米，同比持平去年，月均较2024年四季度月均降幅为45%。

根据30城同比增7%预估百城3月同比增5%，3月成交预期达到2304万平方米，环比上升65%、一季度累计同比增幅约2%。

深圳红树西岸法拍豪宅单价13.6万引热议，香港购房者占比高达30%，常住人口新增20万稳居全国第一。消费贷利率紧急叫停背后，监管出手防范金融风险。长期看人口，深圳有人有钱有产业，信心坚定方能把握置业机遇。

临近四月，市场变化很快，前几天还在讨论的热门话题，还没来得及好好消化，转头就迎来新调整。关于深圳楼市的消息，也是一个接着一个，挑几个来看~

整体一线韧性强于二三线城市，一线3月单月环比翻番，同比增14%，累计同比增25%，增幅显著高于二三线，主要得益于新政余温刺激潜在需求释放，加之适销对路楼盘入市，也使得整体成交规模仍处于阶段性高位。京广深均呈现出同环比齐增，北京核心区改善盘入市带动结构性放量，单月成交冲高至49万平方米，累计同比正增19%。仅上海单月同比微降7%，不及去年同期。今年以来，该小区成交热度降了不少，成交均价在16万＋的样子。

从城市维度来看，北京、上海、深圳、成都、杭州等核心一二线城市同比仍保持2成以上正增长，整体韧性较强。相较而言，重庆、合肥等弱二三线城市同比基本与去年持平，一手房涨幅均在5%以内，二手房市场暂无明显起色。改善产品也是近期成交的一大亮点，主要分布在华侨城、科技园、宝中等这些热门板块，当前以笋盘价成交为主。

这两天有一个新闻报道，说是近几年，越来越多的香港人涌入深圳楼市。

可以看到，3月整体楼市已迎来局部“小阳春”，一方面二手房成交回升幅度显著好于新房；另一方面伴随着新房供应放量，整体成交开始企稳回升，同比正增4%，一线因新政利好效应增幅居前还有一个观察发现：

预判下月，5月仍为“成交旺季，整体供求仍有望延续弱修复态势。核心一二线城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等延续高位震荡行情，未来成交放量程度主要取决于高端住宅供应，若有区位佳+产品力强的适销盘入市，短期内市场热度还将延续；广州、武汉、南京等经历了前期深度调整，短期内市场有止跌企稳态势，后续成交有望延续稳中有增的弱复苏走势。

深圳2025年常住人口新增近20万人，增加至1798.95万人，增量位居全国第一。实际管理人口更多。

2024年末，深圳社区总登记人口2237.88万人，同比增加74.11万人，每天实时生活在深圳的人口超过2300万。

此外，在95后人才吸引力城市排行榜中，深圳位居第一。

房地产市场有句名言：长期看人口，中期看土地，短期看金融，当下看政策。

从底层逻辑看，深圳有人、有钱、有产业，对于这样的城市必须要有坚定的信心。

楼市的“二八分化”已经定型，官媒定调不是给所有人吃定心丸，而是提醒我们：该清醒了，买房逻辑早就变了。

一线城市率先回稳

一线城市率先复苏，成为房地产市场回暖的"领头羊"。深圳市住房和建设局数据显示，今年一季度新建商品住宅、二手住宅合计成交超2.6万套，同比增长67.7%。不仅是深圳，北上广一线城市均呈现出强劲反弹态势。据安居客统计，上海新房市场3月成交5394套，环比上涨130%；北京链家研究院数据显示，北京3月新建商品住宅成交4151套，同比上涨51.7%；广州市住房和建设局数据显示，广州一手住宅网签面积同比增幅均超过10%。

市场止跌的背后，是一系列政策的支持。2024年以来，“517新政”“924新政”及“持续用力推动房地产市场止跌回稳”相继推出，国家政策组合效应持续释放。北上广深四个一线城市推出包括松绑“限购令”在内的一系列稳楼市措施。各有关部委随后也释放重大政策利好，形成一套空前有力的政策“组合拳”。降低房贷利率、减少购房首付比例等措施有效降低了购房者购房成本，刺激了需求。截至目前，已有74个城市的房贷利率下调至5年期LPR减20个基点的最低值。契税、个税等税收减免，以及购房补贴政策，进一步减轻购房者负担。

值得一提的是，止跌现象不仅体现在成交量上，土地市场也开始出现积极变化。自今年以来，多个核心城市的土地溢价率明显回升，不少热点城市在土拍中出现久违的“百轮竞价”，北京、上海、杭州等一、二线城市“地王”再现。据滨江集团官微，3月25日，公司以约52亿元总价竞得水电新村地块，溢价率69.86%，楼面价7.74万元/平方米；中国海外发展公告显示，3月18日北京拍出的海淀树村地块的楼面价达到10.23万元/平方米，是“两集中”政策以来北京住宅土地历史上首宗楼面价就已经超过10万元/平方米的地块。

同策研究院研究总监宋红卫分析认为，从过往房地产市场周期变动来看，历次楼市上涨过程中，都会伴随土地市场的快速升温、商品房成交规模的上升及购房者预期的改变。目前来看，这三个条件均已在一线城市出现。城市轮动传导仍然适用于当前的楼市趋势，即一线城市热度上升后，慢慢向二线城市传导，再向核心三线城市传导。但基于人口增长、产业支撑等维度，预计三线城市止跌回稳的动能相对较弱，修复周期较长。

高品质住宅热度提升

一线城市的止跌离不开供给策略的调整，伴随着房屋保有量的增加，购房者的需求从“居者有其屋”向“居无虑，心自安”转化，准现房、改善性住房需求持续上升，尤其是在一线和二线城市。随着信贷政策的宽松和供应结构的优化，市场中被抑制的需求开始逐步释放，购房意愿明显增强。受此需求影响，京投发展北熙区等一批项目凭借优质区位与高品质产品的双向驱动在市场"精微竞争"时代脱颖而出。

作为预计年底交付的准现房产品，京投发展·北熙区是国企京投发展打造的朝阳区东坝板块的旗舰项目，凭借TOD模式和一系列高品质设计，为中高端改善人群提供了一个值得考虑的居住选择。作为一个超级大盘，面积段十分丰富，选用现代简约空间美学设计理念，涵盖了两居、三居及四居多种户型。其三期加推的150㎡以上大户型，充分考虑了现代家庭的生活需求。

伴随着“好房子”概念的提出和落地，高品质住宅凭借其卓越的设计、精湛的工艺与完善的配套，迅速成为市场焦点。如京投发展北熙区这样在稀缺土地上雕琢的高品质住宅热度持续攀升。在政策红利与区域价值的双重驱动下，北熙区凭借其“TOD超体大盘、全生命周期户型、年轻化社区运营、国企品质保障”核心优势，有望成为区域改善型购房者的首选。

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