摘要

4·25中央政治局会议重点内容——

要加紧实施更加积极有为的宏观政策，用好用足更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策。加快地方政府专项债券、超长期特别国债等发行使用。兜牢基层“三保”底线。适时降准降息，保持流动性充裕，加力支持实体经济。创设新的结构性货币政策工具，设立新型政策性金融工具，支持科技创新、扩大消费、稳定外贸等。强化政策取向一致性。

要提高中低收入群体收入，大力发展服务消费，增强消费对经济增长的拉动作用。尽快清理消费领域限制性措施，设立服务消费与养老再贷款。加大资金支持力度，扩围提质实施“两新”政策，加力实施“两重”建设。

要持续用力防范化解重点领域风险。继续实施地方政府一揽子化债政策，加快解决地方政府拖欠企业账款问题。加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。持续稳定和活跃资本市场。

要不断完善稳就业稳经济的政策工具箱，既定政策早出台早见效，根据形势变化及时推出增量储备政策，加强超常规逆周期调节，全力巩固经济发展和社会稳定的基本面。

亿翰

解读

这次的会，时间提前，字少，事大，时间紧，任务重。

特朗普1月上台后，疯狂发起贸易战、金融战，恶意打压别国发展，试图重建以美国为中心的霸权主义，将关税工具化、武器化，搞霸凌胁迫的伎俩。从2月宣布对华征收10%的关税，再到4月16日美国白宫在官网的最新声明表示，由于中国采取报复性措施，美对华关税加征至245%，特朗普主导下的关税已经沦为数字游戏，经济上毫无意义，我们的态度很明确：“我们不愿打，也不怕打。打，奉陪到底；谈，大门敞开。”

来势凶猛的贸易战、金融战确实给中国经济发展带来的新的挑战，但天塌不下来，我们也有政策储备，有空间，有信心，有能力应对好外部复杂多变的形势，以自己的确定性应对好不确定的外部环境。

他横任他横，明月照大江。

基调延续积极表态，政策出实效更重要

2024年9·26政治局会议开始，整体政策基调明显转向积极，“实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求”加上“更加积极的财政政策”和“适度宽松的货币政策”这样的搭配和文字表述也是历史罕见。

此次的政治局会议依然是延续了2024年两次政策局会议（9月和12月）以及12月中央经济工作会议的相关表述，再次给市场传递了积极地信号，大家更关注政策的落地与实效。

2025年3月两会《政府工作报告》也提到出台实施政策要能早则早、宁早勿晚，与各种不确定性抢时间，看准了就一次性给足，提高政策实效。4月18日，国务院总理李强在国务院专题学习会上指出，做好预期管理综合性强，在政策制定实施和政府工作的方方面面，都要有稳预期的意识，特别要结合形势变化，提高政策针对性、有效性。要找准政策重点，善于抓住有风向标作用的问题，对症下药、集中施策，及时推出有力有效的政策举措。要讲究政策时机，在一些关键的时间窗口，推动各方面政策措施早出手、快出手，对预期形成积极影响。要把握政策力度，必要时敢于打破常规，打好“组合拳”，让市场真正有获得感……

政策的执行与见效需要时间，需要有连续性，市场需要有政策消化的时间，也需要放平预期，全球经济政策放缓，贸易战、金融战越演越烈（大概率不是短期问题，而是长期挑战），我们虽然有信心，有能力应对好，但挑战是切切实实存在的，每一步都要精准出击。决策方、监管部门或者说政府这一端，需要统筹全局，更需要果断出手，只有这样才能稳定预期，提振信心，打赢这场稳经济之战。

财政政策空间大，赤字率提高是最大期待

从2024年起，关于财政政策的表述就表现了积极进取，多个重大会议上也多次强调了财政政策空间充足。

2024年11月8日人大常委会公布的12万亿化债组合可能是个开始，先把将隐性债转化为显性债。财政部会议上多次强调“面对内外部环境的新情况和新问题，财政有充足的政策空间和工具”，财政政策的宽松或体现在赤字率的提升，特别国债和专项债的增发上。2025年两会政府工作报告中提出，赤字率拟按4%左右安排，较2024年提高1个百分点，赤字规模5.66万亿，同比增加1.6万亿，拟发行超长期特别国债1.3万亿（其中，8000亿元用于更大力度支持“两重”项目建设，5000亿元用于加力扩围实施“两新”政策。支持消费品以旧换新的超长期特别国债规模为3000亿元，较2024年增加1500亿元），拟安排地方政府专项债券4.4万亿。根据财政部消息，2025年超长期特别国债于2025年4月24日首次发行，其中20年期500亿元，30年期710亿元。

我们也在过往文章中强调过，尽管我们有政策储备，有空间，但是如何使用，什么时候使用，在哪些场景使用哪些，还要视具体情况而定，而不是贸然拿出所有底牌，那样就很容易让自己陷入被动局面，“后手”还得留好。如果说外部环境变化超出预期，给经济发展带来更严峻的挑战，那么政策后手大概率会有序推出来，相反，大家所期待的超预期政策可能不会出来，大家也要管理好自己的预期。

货币政策保持宽松，降准降息在路上

货币政策的最大期待在降准降息层面。时隔14年，货币政策再度使用“适度宽松”的词汇表述，这很明显向市场释放了积极的政策信号，综合考虑我国经济发展面临的内外部环境，宽松的货币政策取向是没有改变的，但具体的节奏还得看实际的市场反馈。

自2024年10月20日，5年期LPR下调25个基点开始，LPR已连续6个月按兵不动，这是在等待一个合适的时机。

货币放水，能够直接利好实体经济发展。反馈到房地产的话，表现为房贷利率的下调，无论是新房和存量房贷利率经过调整后，确实一定程度上减轻了消费者/购房者房贷压力，毫无疑问，房贷利率的下调仍有空间，调利率虽不能完全促进居民购房意愿的释放，但一定是促进需求不可或缺的一步，还是那个原则，能早则早。

图表：历年货币政策与财政政策表述

扩大内需是关键，消费不是刺激出来的

内需的问题已是各大会议不可或缺的命题，也是当前形势下稳定经济的核心发力点。贸易战、金融战对外需/出口的打压和影响是显而易见的，这部分的影响只能最大化降低。而稳经济的重任要落在内需之上，建立内循环也要提上日程。

内需之一在消费，为了促进消费释放，政策端也有积极尝试，包括以旧换新，国补、发放消费券、消费新业态/新场景的诞生等，这对消费的提振有一定作用，但很难说效果的持续性有多长久。消费是收入的函数，真正决定消费潜力，消费的空间归根到底还是在于就业和消费，如果就业形势没有改善，居民收入稳定性不足，那其他政策对于消费的提振作用只能是一时之效，也很难快速建立起内循环和消费型大市场。无论是科技的进步，还是时代的前进，最终的目的也是要服务于人民的生活，政府要立刻行动起来，把就业稳住了，把居民收入稳住了，消费自然而然就起来，居民倾向于储蓄，本质上也是源于对未来，对收入的不确定性。

除了就业的稳定外，建立完善的社会保障体系也是提振内需，扩大消费的必然之举，看的起病，老有所依，不过多担忧未来，自然也愿意将储蓄转化为即时的消费，真正到了这个程度，消费根本不需要刺激，会成为一种刚需。

楼市“止跌回稳”没有退路，政策不能停

房地产是市场最关切的问题之一，过去几年因为房地产的阵痛问题，连带着不少上下游的产业链条都出现了萎靡。2024年9月26日政治局会议之前，“重点领域风险、灰犀牛”等定性重重的压在房地产业之上，看不到出路，9·26政治局会议后，对房地产定性的转变给房地产行业发展撕开了一条道，政策上也能看到明显的转变。

我们也观察到，9·26政治局会议开始到2024年年末，各部委，各重大会议都表现的极为积极，政策出台的也较为频繁，“止跌回稳”的进展也算是推进顺利，地王潮、房价回升、二手房成交向好等都是正向反馈，但是离“止跌回稳”目标的实现还有距离。

这次会议也明确提出了“持续巩固房地产市场稳定态势”（首次提出），这是一种清晰坚定的表态，“止跌回稳”不是一种选择，而是一种必然的归属，是一定要实现的目标。

2025年开始，政策仿佛又再度进入到平静期，即使3月两会之后，政策也没有表现出大家所期待的“积极进取”，不少人可能会表现出“失落”。但在我们看来，政策的“沉寂”也属正常：

一是，政策需要时间去释放效果，相关部委也需要去评估政策时效和市场情况，再做下一步决策；

二是，往大了说，特朗普1月上台后，其各种政治操作，于我们而言都是带了不确定性，我们也需要观察具体形势而动，毕竟贸易战、金融战是中国经济发展的最大变数之一；

三是，房地产市场不振很大部分原因在于经济本身，这是单单房地产政策变动所不能改变的；

四是，地方政府本身有考量，给少了没用，给多了又担心用力过猛，一次性把“后手”全用了，过早的消耗，后劲不足；

四是，当然也不排除地方本身在政策端的保守，需要综合考虑多方面因素，也未必敢在房地产政策端有积极表现，或许担忧房地产出现过热（虽然这个可能性并不是很大）；

五是，部分可能有效的政策是周期较长的工程，比如城市更新，最大制约在资金端，而现在最缺的就是钱，政策推进慢也是有客观理由。

未来的行业趋势来看，政策不能停，也不会停，但在节奏推进上或与大家的普遍预期有差距，即使政策继续跟进，也不太可能一步到位，现实的条件并不允许，也很难再有大放水。行业的信心修复仍是个大问题，政策需要，也必须要更大力度推进，更积极推进政策落地见效，在关税战、贸易战、金融战愈演愈烈的当下，用房地产业扛起稳内需的大旗。

2025年房地产政策重点可能有几个方面：

一是，保障居民的合理需求释放，刚需和改善。行政性的政策，比如限购、限购、限售等政策再严格限制的意义已经不大，有必要适时把这块的空间尽量全打开，还包括公积金贷款、利率等等都有必要进一步放宽或者下调。

二是、深入落实“白名单”，确保“保交房”顺利达成。“保交房”涉及到居民信心问题，现有的一些政策，比如现房销售很大程度上也是为了解决房屋无法按时交付的问题，如果说“保交房”能顺利推进，一方面能够稳定居民预期，另一方面也能保障居民合理住房权益，维护社会稳定秩序。

三是、存量房收购和专项债收储快速推进。这次会议提出“优化存量商品房收购政策”，这种表述也是首次出现，也是相对积极正向的表态，存量房收购，有助于促进房企去库存，提高闲置资源使用效率，加快保障房建设，构建“市场”与“保障”的双轨制，让那些收入低，保障不足的人群也能住得上、住得起房子，并同步改善房企的现金流，激活企业动能。

四是，大力支持鼓励“好房子”建设，把标杆树立起来。这次会议首次提出“加大高品质住房供给”，这对应“好房子”建设。“好房子”是一个偏向民生的话题，也是这几年政策集中支持的方向，不少企业也是在做各种探索，把产品体系做升级，加入更多的科技元素，自然元素，甚至更细化到收纳、岛台、露台、地库、廊桥等等，越发精准的辐射到特定购房人群，产品的战争也是越发细致。“好房子”做好是能够惠及普通消费者的，慢工出细活，做产品讲究匠心，政策上需要有适当的鼓励和支持，以便更快带动“好房子”建设的这一趋势成风。

今时不同往日，过往是跑的快有肉吃，现在是跑得快，可能问题暴露的越快，真正能放慢速度把产品做好的，最终的结果都不错，我们大家所公认的麓湖、阿那亚、古北壹号这些现象级的产品，这些都有很强的生命力，即使过去了多年，大家还是很认可。只要产品够好，一个就足以让人记住了。

五是，城市更新、老旧小区/危旧房改造要加速，吸引各方资本的共同参与，激活存量的价值，带动有效投资的释放，改善居民生活环境和条件，提高城市治理水平。

六是、新模式的建立是新旧交替的必然结果，这是一个长期的命题，其中相关的基础性制度就包括土地出让制度、融资制度（由总对总转变到以项目为中心）、预售制度与现售制度等等，这需要一个过程，既要破，更要立。

废话少说，当务之急是把房地产拱起来，把稳内需的大旗扛起来！

图表：历年中央政治局会议及中央经济工作会议关于房地产的表述

资料来源：亿翰智库

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