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观承别墅区地处三区交汇地段，拥有中央别墅区高量级配套、借势未来科学城商圈利好，享受望京板块商务驱动，立足城市山林、造城理念，自2013年至今，12年间累计投资超300亿元，总开发土地规模超过60万平共7块地，形成了综合容积率1.01的低密别墅居住群。

观承别墅区规划约1220套别墅产品，不含保障性住房或老旧自建房，实现了高净值圈层的统一。

总价约1400-2700万别墅基本售罄，目前在售平墅产品，总支出约300万起，建面约144㎡、166㎡。前期在没有任何宣传情况下已销售约40%，均为员工、业主、及朋友推荐购买，这些距离政策和项目本身最近的人优先选择入手，据以往销售经验，客户唯一考虑点是为什么那么便宜，是否安全？所以先为您阐述平墅产品由来和政策保障，全称自持商品住房，它的产生和政策发展息息相关。

一、自持商品住房由来

→【2015年之前-买哪儿都涨】

● 对品质、户型、物业等要求不高。
→【2016年-2021年，政策方向为抑制房价，产生限竞房地块，地块内竞拍出自持商品住房】

●此阶段产生了限竞房，2016年9月30日北京市人民政府办公厅发布的京政办发（2016）46号文第三条明确了抑制房价的具体方法“强化控地价限房价的土地交易方式”。本阶段的土拍模式是报名企业先竞价，价格竞到最高限以后开始竞自持商品住房面积，举牌自持面积最大的开发商拿下挂牌地块。自持商品住房就是这样产生的。限竞房存在于市场的4年时间内，北京房价上涨被抑制了约6%。

●也可以理解为只有抢手的好地块才能拍出自持产品。

→【现阶段】

●2021年开始，土拍中价格竞到最高限以后，由竞自持商品住房改为竞公租房面积、现房面积、高标准住宅方案。最近的政策是2024年11月发布的《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》、和2025年发布的“好房子”政策，这个阶段开始回归居住本身-品质。

●有客户认为房子已经不具备增值投资属性，市场开始卷品质，这就是我们平墅产品的存在逻辑—花少钱，办大事，获得高品质生活。

产品介绍：

开发商：北京万龙华开房地产开发有限公司

产品类型：光合别墅

产权：70年

物业公司：北京万科物业服务有限公司

物业费：8.82元/㎡/月（住宅） 3.9元/㎡/月（仓储）

容积率：1.01

绿化率：30%