成都锦宸院

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锦宸院是今年截至目前，局座团队唯一去现场看过四次的项目，并且每次去都能感受到产品惊喜！今年它的表现，称得上现象级。

入市以来，锦宸院1000万+的住宅（不含叠拼）备案量达到56套，在同时期内，排名成都第一，在今年的顶豪大战中先声夺人。

局座跟团队总结：锦宸院具备像素级的高精度。说直白点从大的规划到客户可以触摸到的细节材料，经得起被反复琢磨和推敲。

这就和普通豪宅项目拉开了差距，因为这些项目，多数还停留于图纸规划下的参数胜利，停留于故事线包装的示范区。

经历了营销宣传的三板斧，再做产品细品，发现颗粒度已经不支撑！

▲锦宸院项目实景图

如果把锦宸院的产品做像素化拆分，每一项都是「超级单品」，比如：

前期双地块联动，低容低密的规划形制；东方文化+显贵派的高级审美；4000㎡的立体重奢会所；院馆概念的户型产品；2000元/㎡的精工建筑立面；一层一户的三院馆楼王；成都首个地库中央车站；成都首个甲板式戏水池；石材工艺工法展览馆等等……

以上内容每个单项，放到其他很多项目，都会是宣传爆点，而锦宸院将这些都集合到了一起。

为今年成都顶豪打了个样，并且扭转了一个认知：顶级硬件本该是顶豪的基础素质！

而本周，锦宸院最后的「头排单品」——合院式叠拼别墅，正式亮相。

这是锦宸院的压轴产品，毕竟项目案名最内核的部分是「院」字，而院子的终极形态，必然还要回归墅居。

上周，我和团队一起去现场提前参观了样板间，又被项目硬控了1小时。先给个结论：在叠拼这条赛道，1500万级的锦宸院已经实现了产品力的全面进化。

我以前说过：成都的叠拼产品力，在全国范围内遥遥领先。这和前两年土地指标和报规条件有极大关系。

因此，在2021年我就推出了「叠拼分级体系」，让更多客户能直观地认知叠拼的产品力。

其实这两年，成都的叠拼项目已经锐减，可喜的是每年仍会有叠拼墅王来捍卫成都这一细分领域在全国范围内的影响力。

比如说：2023年的塔希提，我说这是全国地产人都应该去看的项目；去年LINE+孟凡浩操刀的麓湖黑鉐岛，得到行业和塔尖买家的双认可。

而今年成都叠拼之王的使命必然要交到了锦宸院手里！

这些墅王最大的共性是：建筑本身就是具备想象力的非标定制品。

在我主观认知里，它们都有实力载入城市建筑史册的住宅项目。

我先放几张随手拍的锦宸院叠拼的建筑实景照，各位可以感受一下这种作品级豪宅的魅力。

之前，我的粉丝群有过探讨，感觉锦宸院和塔希提有建筑形态上的相似性，因为两者都出自gad之手。

当我第一次看到锦宸院合院叠拼的感受，像极了去年我在苏州看到当时的地王项目：苏州·绿城逸庐。

这是另一个出自于gad的现象级墅王，锦宸院的气质更像是塔希提和逸庐的结合体。

今年很惊喜，除了地价，在产品端口成都也渐渐与一线城市的顶豪水准看齐。

豪宅颜值是与成本强关联，锦宸院的合院叠拼立面成本网传高达2000元/㎡。

什么概念？过去两年，很多高改项目的内装水准还没有这么高。

花钱是肉眼可见的：主体大面积的灰色材料是大板幅错拼的印度蓝干挂石材，光泽度和纹理感极佳；这种拼贴方式损耗大，但能体现匠人的手工感。

而山墙面则有现代材料的张力体现：全部是3m+通高的浅色钢板，这种材料比常规铝板自重更大，加工安装更为复杂，不过钢板的稳定性更强，因此在板幅尺度上可以做到「一层一整板」的超尺寸。

而且安装平整度感人，不夸张地说，有苹果店外墙的既视感。

我和gad吴彦大师对于锦宸院的建筑立面做过沟通，「金镶玉」是锦宸院立面的精髓所在。

起初，我以为是概念包装，直到叠拼的呈现，建筑细节恰如其分：立面奢石配合金属包边，构建精致的镶嵌感。

比如：建筑重要的分层线条，都是雕刻工艺的世茂白奢石，其上下和切边处，都包裹了浅色钢板。

层间印度蓝的石材线条，也是通过内凹的金属线条上下收边。

甚至超薄边框的系统门窗，窗洞一圈也是金属线条收边。这些都是可以做像素级放大的细节构造！

还有一个重要的情绪价值考量：gad为这套立面定制了一套专属的铜制logo纹样。这套纹样出现在了花园入户门头，立面的装饰格栅，以及屋顶的雨棚格栅等。

过往成都的别墅，挂石材、挂铝板的都有，浑身带大logo的仅此一例。

还有诸多细节，在此就不展开了。墙裂推荐行业内外的豪宅产品控老司机，去现场挑毛病！

锦宸院两块地，上下两叠合院叠拼，共计只有56套，并且精装交付，总价上到了1500万起。

驸马半岛是目前成都的叠拼供应大户板块。不过，时至今日真正一线临万亩绿地的叠拼产品，有且只有锦宸院。

同时项目本身，有地形先天的高差优势，使得下叠的首层比市政道路高了2到3米，因此景观视野是锦宸院叠拼的排他性优势。

锦宸院的叠拼选用的是11.2米超大面宽的L型半围合栋型，这种栋型的优势就是减少次要朝向对视，同时形成围合的院落感！

项目上下两叠都配置了三独立体系：

▍都有独立地下室和对位的车库空间，可以直接完成停车入户；

▍地面归家，配置独立归家花园，还有私享感极佳的定制入户门头；

▍独立的花园系统，下叠是双首层花园体系，上叠则是多阳台+屋顶花园体系。

这些后面会详细解析！

先从260㎡的下叠产品说起。

两大参数指标是叠拼选购的重中之重：单层面积和实得面积。

我做了个简单测算，下叠共计4层（含赠送地下室/夹层）使用面积超过了500㎡。

其中地面的首层使用面积约130㎡（含阳台），二层使用面积则达到了约150㎡（含阳台）。

局座的老读者，应该知道这组数据的含金量，过往我做叠拼评测，单层面积超过110㎡就已经能够划入豪华级叠拼的优秀范式，锦宸院的参数在豪华级中遥遥领先！

充沛的单层面积，可以为这套叠拼带来更为完备的功能组合。

比如：舒适的竖向交通核，装配了电梯过后，还能够有约1m净宽的楼梯空间；

地面层所有卧室都能够做到套房或者类套房的配置，并且最小的卧室都接近15㎡（不含卫生间）；

同时还有一个真正别墅级的主卧区，使用面积超过了80㎡（含阳台）。

这套主卧区配置了独立玄关，独立吧台区，带中岛的衣帽间，观景主卫，以及起居厅，和专属的景观阳台，并通过洄游动线进行串联。

墅居产品的精髓是居住空间与院子/景观阳台的交融互动。锦宸院这套下叠，通过转角窗，私密阳台，几乎让所有的主要房间都能够开窗见绿。

锦宸院下叠的另一个核心卖点：双首层庭院设置。

前面提到的，下叠的首层比市政道路要高2到3米，这就为地下夹层的直接采光提供了先天条件。

因此，走入展示样板间，我们可以看到首层的LDK厅与景观阳台相接，下沉的主庭院则是与夹层会客厅直接相接。

通过户内外双竖向交通，构建了一套【厅到厅】的别墅大环线。

这种双首层的配置，让地下空间和花园空间的利用率都得到了极大提升。

当然，个人层面我还是更偏爱建面约268㎡的上叠产品。

锦宸院的上叠，地面层也是带定制入户门头的地面花园，并有独立的玄关电梯厅（电梯非交标），可以联通地下室，直达地上两层，甚至是屋顶的花园层。

这套上叠的户内使用面积同样接近500㎡（含阳台）。而其首层和二层的户内使用面积都达到了惊人的约150㎡。

要知道很多叠拼项目都会选择在上叠部分做退台赠送，从而压缩单层的空间感。锦宸院的上叠单层空间反而比下叠还大。

这使得上叠可以做出标准的5房（4套房）+4阳台的户型配置。据我对于叠拼客户的了解，他们的家庭成员较多，多套房配置对于他们来说反而是刚需。

借这套上叠，重点聊聊这一次锦宸院对于叠拼的豪装交付。

我一直有个不同的观点：豪华级叠拼，就应该做高品质的内装交付，尽量让客户可以拎包入住，不去预留各种改造空间。

一方面，别墅的装修本身耗时耗力；另一方面，叠拼项目真正的大考是后期园区的稳定性。对于这种稳定性最大的迫害，就是内装层面的大改大建。

锦宸院叠拼真正的优势就在于，户内空间足，不需要引导/鼓励客户去做阳台封闭/搭建。确保了这套价值感立面的稳定性。

其次，最为重要就是高标准的内装！

比如，上叠地面层的入口门厅。很多叠拼项目都留给客户自己搭建，我们可以看看锦宸院的交付效果：

3.6米层高，考虑了归家的尊贵感，同时兼顾了玄关的收纳性。而材料的选择和户内几乎是同样的标准。

通过独立专属电梯上到上叠的首层（3楼），首先，入口玄关是带造型的木饰面照壁，地面采用的是石材拼花。

主电视墙选择的是巴西雪花白的石材，与半开放式的厨房电器柜体构建了一个整面的装饰墙。

叠拼的厨房配置几乎和320㎡的楼王相当，有铂浪高的水盆，蒸烤箱和嵌入式双冰箱则是嘉格纳。

公区通向景观阳台的大尺幅推拉门，全部采用的是YKK。

别墅户型的空间视觉中心必然是竖向楼梯，这次锦宸院设计了一款能给业主提供充分情绪价值的步梯，让整个纵向空间以更具艺术感的方式进行联系。

到达二楼卧室层，每个卧室的床头背景墙软包交付，主卧的地面是采用的是中国结样式的拼花地板。卫浴五金则是高仪和唯宝的组合。

我认为锦宸院叠拼的内装标准谈不上顶级，不过审美和选材在线，如果不是过于极致的内装需求，基本是可以做到拎包入住。

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