大家帮2025年北京土地的第12篇推送

朝阳土拍再现百亿组团巨无霸。

刚刚，朝阳黄衫木店+孙河组团地块，最终被中建智地+金茂+越秀+朝阳城发成功拿下。

至此，北京宅地成交数量来到13组，722.45亿。

2025年北京土拍成交地图

这今天是朝阳打包出让的第四组地块了，具体的成交信息是↓↓↓

地块名称 ：朝阳区平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目2107-01、02、03地块、孙河组团土地储备项目2902-73地块

拿地房企：中建智地+金茂+越秀+朝阳城发；

成交金额：126 亿（底价成交） ；

住宅楼面价： 5.29万/平 ；

黄衫木店住宅地块具体位置

从去年开始，朝阳土拍流行“百亿总价”、“打包出售”。

先是去年6月13日，中建智地联合江苏绿建、朝阳开发，以112亿拿下酒仙桥+前苇沟+电子城双宅一商组合用地，两宗住宅用地做成了后来入市大火的北京宸园和璞园PARK。

酒仙桥等地块位置图

再是去年11月29日，中海斥巨资153.32亿，拿下朝阳酒仙桥+十八里店+小红门巨无霸地块。

但三个地块都是住宅用地，其中十八里店中海朝阳ONE和小红门中海时光之境，都已入市，酒仙桥中海萬吉玖序，马上入市。

中海酒仙桥组团地块位置

再到今年2月11日，保利联合金茂花了87.295亿拿下朝阳三间房地块，最近也公布了案名，保利负责操盘0006地块，金茂负责操盘0007地块，一个叫保利朝观天珺，一个叫金茂满曜。

三间房地块具体位置

加上今天黄杉木店和孙河组团地块126亿的出让金，不到一年朝阳已经依靠打包地块的方式吸金488亿。

同时4组打包地块，为朝阳新房市场带来8个新房项目。

关于黄杉木店新住宅地块，关于朝阳新房项目，你有什么想了解的，加包哥微信，咱们私聊去。

我们先看看今天成交的黄杉木店组合地块。

其中黄杉木店站地块是由两宗宅地2107-1、2107-3和一整托幼用地2107-2组成，整体的体量不小。

黄杉木店地块信息

2107-1宅地，用地规模3.07万平，地上建筑规模7.82万平。

2107-3宅地，用地规模5.43万平，地上建筑规模14.11万平。

两块宅地的总建筑规模接近22万平，达到21.93万平。

22万平，什么概念？如果小区全建设200平的大户型，都能有1100套房。

两块除了大小不一样，其他的建设要求都一样，容积率都是2.6，建筑控制高度都是80米，绿化率和建筑高度都是30%。

同时，规划文件中“轨道交通要求”提及，2107-3地块位于地铁6号线青年路-褡裢坡站区间结构的安全保护区内，在后期建设之前需进一步核实地块与地铁线位的关系。

图源规自委地块文件

而且2107-3地块南侧紧邻朝阳北路，地下地铁线路与地上交通主路的噪音和振动，对地块南侧的楼栋排布会是个考验，预计后期影响较大。

还有就是2107-3地块东侧有几个高压塔，不过已经确定会做高压线入地计划。

但黄杉木店地块的位置确实非常好，地块位于四环到五环之间，周边配套齐全。

黄杉木店地块周边配套

首先交通方面，地块南侧紧挨着朝阳北路，东侧直线1公里左右就是东五环，到西侧东四环直线距离也只有3公里出头。

同时，地块到西侧地铁6号线青年路站直线800米左右，距离在建的22号线甘露园站直线距离1公里左右。

商业方面，地块距离朝阳大悦城只有700米左右，距离姚家园万象汇直线也就2公里左右。

同时，黄杉木店地块周边的公园资源，能够称得上是全朝阳第一。地块东侧紧挨着平房公园，西侧紧挨着星河湾生态公园和儿童主题公园，北边500米就是京城森林公园。

还有南边的三甲医院民航总医院距离地块直线1公里左右。

整体的地块素质加上周边配套，再加上环线位置，黄杉木店地块绝对称得上朝阳豪宅优质区。

此外，组合里还有孙河商业地块，地上建筑面积5.87万平。

孙河商业地块信息

这块商业用地，对于孙河别墅区的意义也非常大，因为它将填补区域内的商业空白。

板块内的傲云源墅项目还专门出了海报，庆贺板块内商业地块落锤。

孙河商业地块区域规划（图源网络 侵删）

住宅有住宅的独特性，商业有商业的稀缺性，所以这次朝阳的组团打包地块，绝对不是简单的“一拖一”，而是互相成就。

最后咱们看看价格。

因为今天的组合地是126亿底价成交，包哥也从地块的文件中找到各属性地块的起始价。

图源规自委地块文件

其中2107-01、2107-3两块宅地的成交价为119.59亿元。

粗算其拿地住宅楼面价为5.29万/平。

二新房方面，黄杉木店地块的主要对手来自东侧不到3公里的三间房板块的保利朝观天珺和金茂满曜。

这两个项目当时的拿地楼面价是5.17万/平。

楼面价相当，但黄杉木店地块的位置和配套还有城市界面，比三间房项目都要好。

同时，北边姚家园板块的御翠园也在卖现房，3月份的网签均价8.16万/平。

二手房方面，黄杉木店地块周边比较好的二手房就是星河湾和润枫水尚。

其中，星河湾朗园二手房挂牌均价达到9.7万/平，全都是200平以上的大户型，挂牌总价2200万起。

星河湾畅园也全都是大户型，挂牌均价9.4万/平，有不少8万/平出头的房源，但总价也都在2000万以上。

此外，润枫水尚有很多小户型，小区户型产品不算纯粹，挂牌均价在7.7万/平左右。

关于黄杉木店地块，在土地开拍前就有产品信息流出了，包哥打听到的消息是，要做111平-240平产品面积段，主力户型是140平-180平，总价1100万起，最高能到2400之间。

这样也大概能确定黄山木店项目的大概单价10万/平左右。

当然，这些都是小道消息，具体的准确信息，得再等等，当然包哥的一手信源准确率99%，加包哥微信，随时获取更多地块、产品一手消息。

以上。

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