大家好，我是苏北哥！

01.

难怪大校场在本次土拍中“大放异彩”，看看这里的最新行情，的确稳！

可能买房人的思维和观点是一成不变的，看跌的永远看跌，穿过重重迷雾看涨的，却已经蠢蠢欲动……

实际上而言，今年以来，南京楼市发生的种种事件，都在不断挑战看空者的认知，颠覆那似乎无法撼动的看空观点。

南京新房价格自去年11月份直到今年3月实现了“5连涨”，最大涨幅达到了0.7%，很多人甚至对于南京房价连涨都表现出莫不关心的态度，那北哥只能将未来4月份南京房价行情提前预知告诉你：降幅大概率将超越3月。原因很简单，南京新房市场已经开始上新盘了，并且已经卖爆了！并且这个高价位段洋房的首开售罄，必定会一定程度上抬升南京新房的整体成交均价

沁百合城市展厅

4月中旬的这场首开，打响了南京2025年新房市场的头炮，首开34套全洋房，起步607万，最高759万。当天全部售罄，感觉南京只要再出两个这样的“日光盘”，全市均价都得抬升1%个点。

再说土拍！昨天文章，北哥也对去年3月间的土拍行情与今年4月的土拍行情做了个对比，一分析就知道行情冷热之分，可谓天差地别！

2024年3月河西北G01、玄武徐庄G02、江核G01三幅地块全部底价“一轮游出让”；2025年4月2日、4月23日两场土拍，珠江路G05竞价68轮，溢价率43%，火爆成交；大校场G07接棒珠江路，以38轮激烈竞价，7.1%的溢价率高调成交，带来了南京全新开发顶流板块的土拍开门红（非老城区）。

无形之中，今年南京楼市出现的众多利好事件，成了大校场“厚积薄发”的完美铺垫，让这个开发近10年，主城最后一片10平方公里，可供整体开发土地，达到了诞生以来最高光时刻，站在了南京楼市“价值封面”地位。

大校场实景

十年前，大校场诞生之际的板块定位就是与新街口、河西地位同等，将被打造为南京城市发展的第三极。就在前天，土拍酣战间，眼见金基、华润、保利等一众YQ、民企，为大校场G07地块，频频举牌争夺，就已经无需证明，如今的大校场在房企心中的定位，以及全市新房开发的战略位置有多么之重要。

最终斩获G07地块的宸嘉发展集团（嘉佰道），在南京也算是蛰伏多年！2023年就进入南京市场，接手停工烂尾的位于秦淮区卡子门广场的南京泰禾禾悦广场（路子铺NO.2013G47）项目，更名为佰汇广场，此后在南京就再无动静，直到大校场G07地块的出现，可谓“一击即中、一举夺魁”！

嘉佰道G07地块位置

由于嘉佰道G07地块引起的关注太多，这两天关于该项目的“内部消息”流出的也非常多，作为大校场首幅容积率只有1.2的纯洋房宅地，拿地首日就有媒体爆料，嘉佰道将在这幅地块上打造“大校场前所未有”的高端豪宅产品。

然而大校场本来就豪宅云集，前有伟星誉景府、秦淮金茂府；现有中信泰富九庐，奥体建设G77；嘉佰道此言一出，更是引起了众人的遐想，大校场最顶级的住宅产品形态到底会是什么样？当然这个问题，也只有嘉佰道自己才能解答。

根据目前所掌握的资料，嘉佰道G07预计会在户型产品上做有别于此前大校场项目的“革命性创新”，据说叠墅产品目前也被纳入备选项。

嘉佰道上海封面豪宅宸嘉100·嘉佰道

再加上嘉佰道“豪宅圈艺术家”的IP，为大校场G07做产品溢价可谓是“手拿把掐”！

但是，有一个问题必须提出来！为什么是大校场？不妨可以做一个简单的假设，如果G07地块出现在别的板块，土拍出让能否达到大校场同样的火爆效果？这个问题的确值得深入思考。

曾经的南京楼市有着齐名并列的四大顶流板块：大河西、大校场、新玄武、江北核心区。而如今在板块价格和热度上能与大校场抗衡的也只有河西了！

G07地块如果是在河西南还真不一定有这样的轰动效应！去年6月19日容积率只有1.01的河西南G11地块，虽然也经历了47轮竞拍，但最终也只是以国企奥体建设接盘而告终，而知晓内情的人透露，其实河西南G11去年土拍原先已经内定奥建托底，土拍大战只是走个过场。

奥体建设G11地块2月份实景

而拿到河西南G11地块之后，奥体建设其实也颇为踌躇，不知道做何种产品好！时间过去8个月了，一直没有发布项目规划，产品户型、社区景观更是无从谈起。今年2月份据说G11尚未破土动工。

而大校场G07地块就不一样了！4月23日土拍那可是真真实实的“土拍大战”，众多房企争抢一块地。那么问题来了，如今行情下KFS不是傻子，花那么多钱拿地，他们到底看中大校场什么？

首先一点原因：大校场二手房价格已经给出了最完美的答案！目前2020年以后开发的大校场次新房小区，没有一家二手房成交价格低于4万/㎡，这在全南京可谓是独一份的，就连河西南也做不到。

4月下旬，位于大明路沿线，机场跑道公园北侧的大校场次新房锦云台成交了首套二手房。143㎡的4房大平层，成交总价593万，折合单价在4.1万/㎡

不仅成交单价在4万/㎡以上，而且据了解，锦云台成交的首套房源位于顶楼，本来顶楼房源的价格就偏低，也就是说锦云台正常楼层的二手房未来成交价更高。

锦云台于2022年开盘，当年新房价格顶楼房源成交价格在4.5-4.6万/㎡

锦云台网房销控

如此算下来，锦云台业主3年时间等于只亏了4000-5000元/㎡，亏是亏了，但是放在当前行情下，锦云台二手房保值率已经相对较高了！

2020年开发的大校场封面科技豪宅云澜尚府，3月中旬成功售出了首套二手房，户型面积182.69m²，总价745万成交，成交单价定格在了40779元/m²。

去年12月份刚刚交房的华润润鸿府，今年1月份售出首套二手房。113m²的低楼层3房，成交单价达到了42831元/㎡，不夸张的说这个价格甚至比目前某些新盘实际售价还高。

金地大成雅境3月底成交的最新二手房房源，125m²中楼层三房，成交单价仍保持在40508元/m²

文渊府目前最新二手房成交单价还保持在4.4万/㎡。

华著兰庭洋房最新二手房成交单价还高达4.5万+/㎡

更关键的是大校场的豪宅，当年新房售价5万+/㎡，如今二手房成交单价还是5万+/㎡，房产价值并未市场整体下行而出现大幅缩水！

今年2月份大校场的标杆豪宅金基望樾府成功售出首套二手房，房源为32F大高层的高楼层房源，户型面积143.98㎡，最终总价750万成交，成交单价达到52090元/㎡

据说这套房源当年买入价为780万，买入单价5.4万/㎡，其中含5400元/㎡的升级装修包，虽然亏了近30万，亏损率只有3.8%。可以说大校场金基望樾府已经是除鼓楼顶级学区房以外，普通住宅楼盘之中保值率翘楚。

02.

5号线开通最大收益区！板块房荒+规划集中兑现，让眼下的大校场到了最佳进入期

二手房成交价格虽然不是一个板块价值的唯一衡量标准，但却是目标板块的房产价值保值率的重要参考指标！

对比大校场，河西南次新房的成交价格可能就没那么坚挺了，2016年开发的河西南星八客之一的五矿崇文金城，上周刚刚出了一套“2字头一口价房源”。

而2017年五矿崇文金城的新房单价在3.5万/㎡。

除此以外，河西南目前2字头成交单价的次新房小区不在少数，据传佳兆业三期4月最低成交价2.96万/㎡；海峡城一期4月份最低成交单价2.79万/㎡；鲁能公馆4月份最低成交单价为2.9万/㎡；升龙天汇4月份最低成交单价为2.98万/㎡

而河西南豪宅的成交单价又比较高，葛洲坝南京中国府3月份成交单价还高达6.3万/㎡；万科翡翠滨江3月份成交单价还窜高至6.33万/㎡

所以河西南目前的二手房价格体系还是比较复杂，从2字头到6字头都有，跨度非常大。对于KFS上来说，如果在河西南拿地，产品方向难于把握，定位高了可能面临无市场的尴尬；定位低了也难以收回成本。

与大校场众多楼盘开发期相同的河西南楼盘，如嘉华嘉璟峰，2022年6月开盘项目，当年新房售价5.2万/㎡（加包价），今年3月初该小区成交首套二手房，103㎡户型，成交总价410万，折算成交单价为3.95万/㎡

嘉华嘉璟峰实景

嘉璟峰的一二手房价之间价差达到1.22万/㎡

再看曾经与大校场并称南北双雄的新玄武！

曾经新玄武的标杆项目之一紫金悦峯今年2月份成交了首套二手房，房源面积127.24㎡，是一套18F小高层的中楼层房源，成交总价439万，折合成交单价3.45万/㎡左右。

根据GF基础数据显示，紫金悦峯2021年开盘时，同类型户型新房成交单价是在4.5万/㎡左右，相比起来该小区一二手房价差也在1.1万/㎡左右。

还有新玄武的宝龙城！4月中旬，一套宝龙城112㎡房源，在贝壳挂牌，总价仅330万。折合挂牌单价仅2.94万/㎡

而2023年宝龙城最后一栋住宅开盘销许价格是42694元/㎡。

宝龙城最后一栋住宅网房销控

所以横向比较起来，大校场二手房价格的确比较稳！市场能够接受的空间也大，嘉佰道进入之后在大校场坚实的基础上做加法，也会比较容易

另一个大校场的重大优势就在于，板块正处在前期规划的集中兑现期！

在全市其他板块规划纷纷“减配”，大校场的各项旷世规划却一项不落的全部落地了

全球最先进的机场跑道公园，搭配磅礴的TOD规划理念；创新街区，引进的欧洲最先进的“小街区、密路网”规划，高密度路网会提高道路的通达性，小街区更富有生活气息。

先进的地下管廊和海绵城市规划！在城市建设之初，就将居住、生活所需的线路、管道全部植入地下，地面之上只留风景、看不见电线杆！海绵城市规划，可有助于自然资源再利用，譬如雨水收集、透水道路铺装、生态恢复和修复等，未来的大校场雨季不会形成道路积水。

这种先进规划，河西、主城等众多板块是不具备的，至少领先当下城市建设20年。

地标商业方面，大校场先后成功引入南京首座华润万象城和法国老佛爷百货。

其中一个华润万象城据说项目建设体量就达到25万方，预计2026年就将开业，一个崭新的顶尖商圈即将崛起。根据最新消息，目前华润万象城综合体工程已经顺利封顶。

大校场华润万象城已封顶

华润万象城实景

南京市不动产档案馆、南部新城南京外国语学校、中国第二历史档案馆新馆已经陆续于2023年建成投用。

全民健身中心2024年投入使用

冰立方“中芬交流中心”，年前亮灯，今年就将正式投入使用

大校场冰立方实景

关键5号线北段也开通在即！而作为5号线最大的受益板块，该线路在大校场一共设有多达3个站点。分别为七桥瓮、大校场、神机营三站

其中神机营地铁站周边楼盘多达11家，一旦5号线北段顺利开通这些楼盘瞬间就变地铁房，房产保值能力进一步提升。

日前，5号线全新票价一览表已经发布出来，预计开通时间的确不远矣

5号线票价表

最后，嘉佰道进入大校场，时机绝佳原因还在于板块新房供应正值“断供”，前期新房房源基本去化的差不多了，正是新房产品升级的转逆点。

今年2月份时候统计过一次，当时大校场新房可售房源大概总共300套不到。如今两个月过去了，大校场能卖的房源更少了

保利博雅和著，全盘10栋也已经全部推出。

仅剩8号楼有14套房源在售，其余9栋楼已经悉数售罄

金基新睿樾府全盘10栋楼，目前仅剩A8、B9、B10、B11三栋小高层有房源在售，加起来大概有125套。

金基新睿樾府沙盘

中信泰富九庐一共10栋楼，目前已经有8栋推出，在售房源仅剩46套，未推出的2栋洋房，待推房源99套，合计起来九庐目前待售新房一共在145套。

合计起来大校场创新街区目前在售新房数量290套左右，在如此新房断供的行情下，嘉佰道进入大校场做高溢价产品，既不会对产品进行打压，又能将大校场住宅产品品质水平提升一个台阶。可谓恰逢其时！

今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。