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越秀皓悦滨江✽✽✽✽

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前言

在广州这座充满魅力的城市，寻觅一处既拥有成熟配套，又能享受独特景观的理想家园，是众多购房者的心愿。今天要给大家介绍的越秀珠实・皓悦滨江，就坐落在海珠滨江中路板块，宛如一颗隐匿在繁华都市中的明珠，散发着独特的魅力。它承载着区域的历史底蕴，又具备现代居住的便捷与舒适，接下来，让我们一同深入了解这个令人心动的项目。

一、项目简介

越秀珠实・皓悦滨江位于海珠滨江中路板块，地理位置十分优越。不远处就是具有历史意义的孙中山大元帅府广场，与越秀区仅一桥之隔。这块地是今年 1 月越秀地产以总价 8.8 亿拿下的新侨地块，折合楼面价 3.2 万 / 平，作为滨江板块内近 10 年推出的唯一新盘，同时也是首个新规项目，其产品和地段价值备受瞩目。

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项目规模虽小，仅有 2 栋楼，约 300 套货量，但却精致而独特。预计将推 84 - 107 平三四房，满足不同家庭结构的需求。项目占地面积约 8093 平，建筑面积约 4.1 万平。总栋数为 2 栋，1 栋 30 层，2 栋 33 层，户数 300 户左右。物业管理费为 3.7 元 / 平，容积率 3.5＋，梯户比为 2 梯 5 户，收楼时间为 2027 年底，开发商是越秀地产和珠实，两大实力开发商联手，品质值得信赖。

二、项目特点

越秀珠实・皓悦滨江在设计上独具匠心。在广府系标准之上，注入崭新理念。考虑到广州潮湿闷热和梅雨气候，以及广州人对东南向阳光的偏爱，项目反复研磨楼栋朝向，让楼栋朝东南向扭转，2 栋之间形成 “峡谷”，实现户户全南向，尽可能做到全南向、大开间。在景观资源上也下足功夫，做到户户有景，约 80% 梯腿望江（部分楼层），极致揽江景入室。东南向踢腿楼层，充分利用小区自有园林，做到园林景观视野至优；中高层能欣赏到城市景观，气势宏大。东北面 6 楼以上，广州三件套之二，珠水和小蛮腰尽收眼底，再往高处，碧波荡漾的东山湖、郁郁葱葱的二沙岛也能映入眼帘。而且项目作为超新规产品，容积率 3.5 +，户型使用率高，阳台占地高达 20％，十分稀缺。

三、丰富配套

交通详情

公共交通方面，项目周边虽有三条地铁线路，但距离都不算近。最近的地铁 2 号线市二宫站约 1.3 公里，步行需 20 分钟左右；走江湾大桥对面的地铁 6 号线团一大广场站大概 1.4 公里，步行约 21 分钟；周边还有在建的 10 号线滨江东路站，步行约 1.7 公里，需 26 分钟左右。不过好在项目周边公交车站密集，弥补了地铁距离较远的不足，出行也算方便。自驾的话，项目优势明显，旁边 200 米就是内环路，过个江湾大桥就到越秀区，周边还有东晓路、滨江东路等干线，基本四通八达，开车去琶洲、越秀、珠城等地 30 分钟内都可抵达。只是项目出门的素社直街是双向 2 车道，且路边常停车，开车出入可能会有些麻烦。

教育详情

小区附近教育资源丰富，有大元帅府小学、滨江东路小学。初中有广州第五中学、南武中学附属学校。根据 2024 年教育政策，项目所属的素社街道入读大元帅府小学和滨江东小学，这两所小学在海珠区虽不算顶尖，但两所小学对口初中有六中、南武，如果运气好能被电脑派中，孩子就能享受优质初中教育资源。

商业休闲详情

商业方面，周边住宅小区多，底商发展成熟，日常生活所需轻松解决。还可步行至海珠万国奥特莱斯商场、江南西商圈等。市二宫地铁站出来的富基广场，也能满足各类生活需求。休闲方面更是惬意，项目不远处就是免费开放的孙中山大元帅府广场，适合下楼散步。距离珠江很近，到江边散步、遛娃、遛狗都很方便。闲暇时沿滨江中路骑行慢跑，穿过海印大桥，就能到达二沙岛、东山湖公园，观赏白鹭、划船戏水，尽享悠闲时光。

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医疗详情

医疗配套十分完善，附近三甲医院众多。最近的是海珠区第一人民医院，周边还有广州医科大学附属第一医院，广州中医药大学第三附属医院等，为家人的健康提供了有力保障。

四、区域介绍

海珠滨江中路板块历史底蕴深厚，与孙中山大元帅府广场相邻，承载着城市的记忆。与越秀区紧密相连，共享成熟的城市资源。周边生活氛围浓厚，经过多年发展，各项配套设施完备。作为近 10 年才推出新盘的板块，稀缺性不言而喻，未来区域价值有望进一步提升。

五、户型鉴定

项目首推建面约 84 - 107㎡全南向高使用率三房四房，定位刚改，货量不多。建面 84 平三房，全部卧室南向，大部分单位能望海珠中轴城市景观，总价或将控制在 500 万左右，对于刚需购房者来说，是个不错的选择。建面 107 平四房，横厅＋南向超大面宽，采光视野非常好，满足改善型家庭对宽敞舒适居住环境的需求。

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六、总结

越秀珠实・皓悦滨江优点突出，户型使用率高，阳台占比大，十分稀缺。在板块内近 10 年无新宅地供应的情况下，周边二手房在户型使用率上难以与之竞争。高楼层可观江景，虽望江方向为北向，但依然别具风味。周边配套成熟，商业、交通、医疗一应俱全，居住氛围浓厚，尤其适合喜爱老城区生活的老广们。

当然，项目也存在一些不足，如地铁距离较远，可能给依赖地铁出行的居民带来不便；小区规模较小，园林等公共空间相对有限。但综合来看，如果您钟情于海珠滨江中路板块的成熟与底蕴，对江景和户型使用率有较高要求，且能接受其部分小瑕疵，越秀珠实・皓悦滨江无疑是个值得考虑的选择。不妨前往项目展厅实地了解，说不定它就是您寻觅已久的理想家园。

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四月房产最新消息

①2025年城市更新政策出炉，中央财政将按区域对实施城市更新行动城市给予定额补助，西部地区最高可获12亿补助；

②这意味着，城市更新工作全面提速，将急难愁盼的公共设施短板补上，城市基础设施全面补短板后，将带动数万亿的市场投资和消费。

财联社4月8日（记者李洁）作为提升城市品质、改善居民生活环境的重要途径，与城市更新相关举措，传来重磅利好消息。

4月8日，财政部办公厅、住房城乡建设部办公厅发布《关于开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》。通知明确，中央财政继续支持部分城市实施城市更新行动，探索建立可持续的城市更新机制，推动补齐城市基础设施的短板弱项，加强消费型基础设施建设，注重向提振消费方面发力，促进城市基础设施建设由“有没有”向“好不好”转变，解决人民群众的急难愁盼问题，实现城市高质量发展。

值得一提的是，关于补助标准，中央财政将按区域对实施城市更新行动城市给予定额补助。

其中，东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元，直辖市每个城市补助总额不超过12亿元。资金根据工作推进情况分年拨付到位。

“自2024年以来，中央财政按区域对实施城市更新行动城市给予定额补助。2025年再次补助，体现了财政对城市更新的重点保障。”中指院研究总监吴建钦向记者表示。

事实上，自2020年首次写入"十四五"规划后，城市更新从地方探索上升为中央层面重要举措。

“由于地方资金短缺，加上专项债资金平衡的硬性要求，以及地方各部门协作存在障碍，导致这项工作进展低于预期。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，基于老百姓急难愁盼的紧迫性，以及管网管廊存在风险隐患，加上十四五以来进入到高质量发展新时期，这项工作迫切需要加快。

为打破这一困境，2024年成为城市更新行动一个重要转折点。财政部、住建部联合决定从2024年开始，中央财政采取创新方式方法，支持部分城市开展城市更新示范工作，即通过竞争性选拔，确定部分基础条件好、积极性高、特色突出的城市开展典型示范，扎实有序推进城市更新行动。中央财政对示范城市，给予定额补助。

分析人士指出，2025年最新政策在2024年试点基础上进一步升级，扩大示范城市范围、细化资金使用方向，并首次将机制建设纳入补助范围，旨在破解地方资金短缺、审批效率低下等瓶颈问题。

吴建钦指出，2025年政策补助标准延续区域差异化，但更聚焦老城区，补助标准额度未发生变化，继续体现了对中西部及超大特大城市的倾斜支持。从城市内部来看，2025年要求新增项目具体实施范围需集中在城市老城区。

同时，支持的重点领域进一步拓宽。2025年除继续重点支持地下管网更新、污水管网“厂网一体”建设，还加强了消费型基础设施建设，注重向提振消费方面发力。

示范城市评选范围的扩大，也是2025年政策的一大亮点。2024年城市更新示范工作刚刚起步，评选范围相对较窄，首批仅15个示范城市，且优先覆盖超大特大城市及长江经济带沿线，2025年范围扩展至“大城市及以上城市”，评选不超过20个，新增黄河、珠江流域重点城市。

“与2024年相比，2025年城市更新补助政策最大的不同在于，中央财政资金支持方向的拓展。2025年中央财政资金支持城市更新的样板项目建设和机制建设2个方向，除样板项目，中央资金可用于项目储备和生成机制、资金安排和筹措机制、用地保障和审批机制三类机制建立过程中的相关支出。”吴建钦称。

根据此次通知工作部署，各地力争通过3年探索，推动城市地下管网等基础设施水平明显提升，生活污水收集处理效能进一步提高，老旧片区宜居环境建设取得明显成效，形成可复制、可推广的模式和经验。