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孙河别墅区，作为朝阳区距离市中心最近的高端低密度住宅板块，以其1.1的综合容积率在北京独树一帜，几乎全部规划为高端住宅。在过去的十年里，这里共有11块土地吸引了超过40家房地产开发商的争夺。

同时整个区域没有任何回迁房和两限房，只有部分公租房。因此整个区域品质非常纯粹，居民全部是中产以上阶层。

傲云项目作为孙河的收官之作，标志着这一知名富人区的完美落幕。

2012年9月龙湖入驻孙河开发第一个项目，打造了双珑原著，开启了孙河作为北京新一代低密高端社区开启的序幕。

天恒+恒基于2019年9月历经4轮举牌，最终以24.25亿元拍得，楼面价约6.5万/平米，该地块不限价，整体容积率1.5。至2021年12月22日，孙河最后一宗居住用地项目傲云，拿到了预售许可证开盘。当时开盘单价10万左右。‍‍‍‍‍‍‍

傲云主打三款户型产品；一是约240-250平大平层；二是300-400平上叠产品；三是430-450平合院产品。

项目信息

总户数：共178户下跃：2288万，地上221平地下118平公共绿地花园200平

傲云占地3.19万平，14栋楼（12栋住宅+2栋商业）178户。产品主要为14套430-455㎡合院别墅、56套300-400㎡叠拼别墅、82套240/250㎡全景平墅，营造出极致的居住体验，有效满足了改善人群对于墅区生活的多元化需求！

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项目位置：朝阳区孙河

开发商：天恒+恒基

产权年限：70年

占地面积：3.19万㎡

建筑面积：8.7万㎡

绿化率：30%

容积率：1.5

产品类型：洋房、叠墅、合院

交房标准：洋房精装；叠拼、合院毛坯

产品类别：洋房（82户）、叠拼（56户）、合院（14户）共计178户，商办26套（底商3套、地下会所2套）。

洋房梯户比：两梯两户

车位：人车分流，地下425个，住宅1：1.5，整体1：2

物业：北京上院天恒物业管理有限公司，国际金钥匙物业服务

物业费：8.6元/㎡/月（平墅）；

9.2元/㎡/月（叠墅）；

11.8元（地上）/2.5元（地下）/㎡/月（合院）

供暖：住宅产品采用壁挂炉+地暖形式；商业办公采用小区集中供暖，锅炉房+散热器

楼栋：共14栋（12栋住宅，2栋商办）

面积：平层洋房240-250㎡

叠拼产品：320-400㎡

合院产品：430-450㎡

商办：580-650㎡

交房标准：精装修交付

交房时间：现房

层高：标准层3.15米，地下3.6-3.7米

产品价格：

洋房：240-251㎡洋房单价：87000元/㎡起

洋房所在楼栋：1# 2# 8# 12#

12#总高6层； 1# 2# 8# 总高7层两梯两户

240㎡分布在1# 2# 中间户；251㎡分布在1# 2# 8# 12#边户

叠拼上叠：320㎡ (地上260/地下60)㎡（露台约50㎡花园约30㎡）

叠拼下叠：400㎡ (地上250/地下150)㎡（花园约50㎡）

叠拼单价：93000元/㎡起

叠拼所在楼栋：3# 4# 6# 7# 9# 10#

上叠楼层分布为地上3-5层地下-2层的一部分

下叠楼层分布为地上1-2层地下-1层和-2层的一部分

合院：430-455 (地上300 /地下150 )㎡（露台约30㎡花园约100㎡）

合院单价：108000元/㎡起

合院所在楼栋：5# 10# 11#

合院楼层分布地上1-3层地下-1层和-2层

洋房

251平边户1950万起

240平中户2010万起

另有上下跃

240-339平米2400万起

上跃赠送阁楼和露台

叠拼

上叠320平米2800万

下叠400平米3000万

合院430-455平米 4100万起

近期特价房情况：

上跃：241平五居，送80平露台，70平阁楼，一口价2160万叠拼别墅价格近期会有大调整，还在走审批，有惊喜。

251平五居，西边户次顶层，原价2500多万现价1888万

户型介绍

【平层优势】：

建面约240-251m²的观湖平墅，（共计82套，1、2、8、12号楼）总高6-7层，面积240-251㎡；两梯两户，层高3.15米；

四室两厅三卫，在电梯入口进行了玄关设计；270度采光超大客厅，客厅与厨房南北通透，客厅面宽5.1米，采光面更多。

240㎡四室两厅三卫，8.4米的大宽厅，主卧套房，步入式的衣帽间和卫生间，南向的老人房也是一个套房的设计。北向有3个卧室，东北角的是一个保姆间，功能性很全。

①短进深，大面宽，270°L型客厅，观景、观湖、视野好采光佳；室内阳光照射时间长，照射面积比例更高，室内更加明媚敞亮！

②低密墅区的，6层平墅

③具备别墅功能，居住属性比肩别墅，80㎡超大起居室；主仆动线，配置保姆间，20㎡赠送花园

④精装亮点：墙面木饰面选材，顶部线条的工艺处理，隐形暗门，入户玄关

⑤每层增加了隔音板

建面约320-400m²光影叠墅，将“宽之意境”展现至淋漓尽致。共5层（共计56套，3、4、6、7、9号楼）地上5层，地下2层。约10米的南向光影面宽，270度瞰景视野，不仅以奢阔极致面宽，填补了叠墅产品的市场空白，更拥有了IMAX巨幕般的视野，满足财富人“见世界、见众生、见自己”的至上生活需求；

上叠：四室三厅两卫 320㎡（赠送露台花园）

这个户型的面宽非常的可圈可点，客厅和南向老人房的面款是6.4米+3.6米，所以，南向总面宽是10米，整个孙河的叠拼中面宽最大的，甚至比很多的联排，类独栋面宽都宽，比如北京院子的联排面宽7.8米，懋源璟玺的小联排只有6米，景粼原著的合院面宽只有9.2米，这个叠拼真的很强了！

而傲云属于纯商品房，不是限竞房，单层面积是120平+，这个单层面积说的是啥呢，就是限竞房时期的叠拼产品的地上面积在60-90平之间，加上电梯，整个空间挤得不行。

另外，傲云的上叠的第五层是正常层，可以做一个房间出来。这就是户型图标识的四室的原因，首层老人房，二层主卧套，儿童房，三层的多功能房……

下叠：四室两厅三卫 400㎡

下叠也是4居室，首层结构和上叠的首层功能区类似，少了钢琴房的位置，多了一层的客厅入户门。上下叠的面宽也相同，只是入户方向不同。

下叠的二层和上叠的二层差异还是较大的。上叠缺角，所以，少了一个房间，下叠不缺角所以南向是两个房间。另外下叠的主卧套保持了灵动的格局，主卧和主卫朝南，加步入式衣帽间，加书房，可谓非常的阔绰！如果需要北侧卧室，则可以单独开门，保持二楼三房的结构。

【叠拼优势】：

①单层面积大，具有优势

②南向10米大面宽，主卧6.4米大面宽；

③有天有地，南北地上双花园，约50㎡庭院；

④地下空间地上化，地下阳光直射，采光充分（南向20㎡采光井）