全方位解读！蛇口新盘招商望海玥家园项目核心要点-楼盘优劣势！

以下是对蛇口新盘招商望海玥家园项目的核心要点解读以及楼盘的优劣势分析：

核心要点

• 地理位置：位于南山蛇口街道望海路与湾厦路交汇处，蓝漪花园以东、蛇口老街以南，毗邻蛇口广场。处于蛇口核心地段，周边有半岛城邦、南海玫瑰等豪宅区，地段稀缺，新房 “断供” 多年。
• 交通条件：紧邻 2/8 号线东角头站，步行仅 200 米，2 站可到海上世界，且未来 13 号线直连深圳湾口岸，交通极为便捷。
• 项目规模：占地面积约 9073㎡，规划容积率约 7.25，规划总建面约 6.58 万㎡，由 2 栋 45 层的住宅和 1 栋 39 层的公寓，以及一些商业和公共配套组成。
• 户型信息：住宅有 67㎡两房、95 - 106 - 112㎡三房及 125㎡四房等多种选择，户型设计方正实用；公寓有 36㎡一室一卫、44㎡一室一厅一卫、46㎡一室一厅一卫、60㎡两室两厅一卫等户型，均为精装修交付。
• 周边配套：教育方面，划片育才集团太子湾学校。商业上，自带 1 万㎡商业，周边海上世界、K11 等能满足高端需求。生态环境优越，滨海栈道、女娲公园、歌剧院（在建）等步行可达。
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优势

• 地段与交通：地处蛇口核心，区域稀缺，是三条地铁线的地铁口物业，通勤便捷，能快速到达深圳多个重要区域。
• 景观资源：部分高楼层可享 “二线海景”，且蛇口渔港即将升级，未来景观有望进一步优化。
• 配套完善：教育资源有育才集团太子湾学校保障；商业配套丰富，自带商业且周边有多个高端商业综合体；休闲配套优质，临近多个公园及在建的歌剧院。
• 户型优势：有 67㎡两房小户型，总价约 700 万起即可 “上车” 蛇口，对比周边二手房性价比突出，能满足不同家庭尤其是刚需购房需求。
• 开发商实力：由招商蛇口和渔二实业开发，国企背书，在产品质量和开发经验上有一定优势，可降低购房者对于房屋质量和项目烂尾等方面的担忧。
• 本项目由开发商于售楼处直接销售，并借助平台加以推广。您可及时掌握本项目的基本信息，无需支付任何中介费，还能享受折上折（物 业 管 理 费 家 电 礼 包 赠 送 和 购 房 补 贴），部分房源设有特价房！为确保优质的看房体验，请您提前预约向经理VIP Tel：134 8097 7164 （实 名 认 证 微 信 号 ：kfstg168）

劣势

• 容积率与居住体验：容积率 7.25 较高，住宅 45 层加公寓 39 层，社区园林空间有限，居住密度大，可能会影响居住舒适度。
• 居住人群：395 套房源中，343 套为回迁房，占比超 86%，居住人群不够纯粹，后期物业管理难度可能较大。
• 城市界面：周边老旧城中村环绕，城市面貌杂乱，改造周期可能长达 5 到 10 年，短期宜居性受影响。
• 景观受限：1 - 2 栋前方有公寓遮挡，景观受限；部分朝向及低层单位，受建筑遮挡影响观海。
• 车位配比：车位配比 1：1.39，但考虑到还有 1 栋公寓户数未公布，分摊下来车位可能明显不足。

蛇口新盘招商望海玥家园预计将于第二季度入市，目前项目已经出地面好几层了。项目部分户型可以看深圳湾海景，面积在66-125㎡之间，而且本次住宅可售只有52套。据说均价大约在11.3万/㎡（此价格仅为参考，最终价格以开发商备案官方网站公布为准）。

「望海玥」项目首推公寓389套，目前已经开放营销中心跟实样板房，高度为35F，户型为36-44-46-60㎡的1-2房，精装交付。公寓基本上跟住宅的面积错开，蛮适合喜欢蛇口的单身或者小两口自住。公寓价格正常是住宅的6-7折左右，住宅卖11万，也就是说大概率在6-9万左右价格，据了解36㎡起步价在200这样，不过36㎡户型大概率不看海，户型图来看，看海的应该是44跟60㎡为主，而且看海的要中高楼层，46㎡应该侧面也能看一点海，看海户型或许得8-9万的单价了，以上价格只是猜测最终以官方输出拿证为准

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招商望海玥家园位居南山蛇口半岛，镶嵌在由太子湾招商玺家园、海上世界双玺花园、半岛城邦等深圳顶级豪宅社区构筑的沿海豪宅线上，坐拥山海阔景、完善配套以及优质人居环境。

项目具体位于望海路和湾厦路交汇处，蓝漪花园以东、蛇口老街以南，毗邻蛇口广场，与地铁2号线及13号线（建设中）东角头站相距约200米（地图测量仅供参考）。

本项目由开发商于售楼处直接销售，并借助平台加以推广。您可及时掌握本项目的基本信息，无需支付任何中介费，还能享受折上折（物 业 管 理 费 家 电 礼 包 赠 送 和 购 房 补 贴），部分房源设有特价房！为确保优质的看房体验，请您提前预约向经理VIP Tel：134 8097 7164 （实 名 认 证 微 信 号 ：kfstg168）

整个项目包含4栋楼体2栋住宅1栋公寓跟一栋商业，产品户型设计多样，提供67平方米两房、95-106-112平方米三房及125平方米四房的选择。（具体以官方公示为准）

望海玥家园共规划395套住宅房源，其中回迁房343套，可售普通商品房非常少仅有52套。大概率主要是卖公寓为主，望海玥家园为招商渔二村旧改项目，作为深圳蛇口最古老的渔村之一，该项目的旧改历程漫长且曲折。

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项目从2006年启动，2018年开拆，直到2022年招商正式接手后才开始动工，今年年底有望入市。从启动到入市，耗时将近18年。

项目效果图

公寓官方户型图:

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via@网络 60㎡效果图

住宅网传户型图鉴赏:

海景地段+地铁口物业

招商渔二村旧改地块在蛇口老街、湾厦路和望海路交汇处。步行220米左右，就能到达最近的2号线东角头地铁站。

据了解，项目将结合蛇口半岛的滨海优势，建设集商业、娱乐、文化、居住于一体的具有滨海渔港风情的高尚商业居住区，利用渔港码头、游艇俱乐部等特色元素，传承“渔文化”，充分展现国际海滨城市风情。

可以看到地块的位置是不大的，通过百度的时光机，咖姐看到项目于2017年才进行围挡和清退。

相比之下，不远处的万科渔一村旧改项目，也就是现在万科蛇口公馆，地块面积则大得多。

2018年，万科蛇口公馆的住宅拿证时，备案价在7.97-10.06万/㎡，均价8.56万/㎡。

当时669人抢194套，中签率仅29%左右。

彼时无遮挡海景房招商双玺三期入市均价时13万/㎡，万科蛇口公馆的位置则稍靠里。

渔二村旧改的位置则比万科蛇口公馆更靠近海边，景观和视野也更广阔。

蛇口，有两个深圳最纯正的渔民群体——渔一村、渔二村，置身其中空气中仍然带着海腥味。当然，蛇口也是一个有情怀的地方，正是因为它和深圳城市化的发展历程有找密不可分的关系，决定了它现在优越的区域和地段价值。

然而，蛇口最后的渔村也即将消失，退出历史的大舞台。城市化的发展必然伴随的是城市更新，这两个渔村也将被深圳两个地产大鳄万科和招商操刀改造。

概括来讲，老蛇口留下了很多历史符号的建筑印迹，但已经赶不上规划的定位要求。东角头地铁口周边聚集了多个项目，渔一、渔二村旧改，渔人码头改造、蛇口油库搬迁、东角头土地整备出让等。从改造方向来看，未来片区内会有更多的住宅产品供应，并配以高端商业，整体提升可期。

对面的半岛城邦成交价就更高了，半一、半二的市场成交价在15万/平左右。

半岛城邦三期个别户型早已突破25万+/平，目前平均成交价在23万/平左右。

半岛城邦

2022年的蛇口，新盘表现相当不错，如招商仕林臻邸、招商玺家园、华侨城新玺，先后开盘都取得了较好的成绩。

可见深圳的有钱人对蛇口还是很认可的。

渔二村虽然存在超高容积率、周边城市面貌较差的缺陷。
但蛇口新房供应少，倒挂价差较大、部分楼层还是海景房，应该也会卖的很不错，所以操盘方更加不急于这一时了。

周边配套

项目简介

交通:步行前往2/8号线的东角头地铁站大概200百米左右，出行方便，东角头地铁站是13号线二期（南延）站点之一，该线路共设车站3座，分别为东角头站、歌剧院站、日出剧场站。

教育:项目周边有蛇口学校、南外语滨海学校，距离相对较近，从项目位置步行前往两个学校的距离都是在四五百米左右。目前学校为蛇口育才太子湾学校，属于育才品牌后入驻的学校，比不上传统的育才牌子。

商业:项目本身规划有商业体积，加上周边社区带有底层商业，整体上满足日常购物需求，虽然片区内有多个大型商超，如海上世界、宝能·all city购物中心、City花园城、海岸城购物中心等商圈，但从项目前往这些商圈需要自驾或搭乘地铁，花费时间在15-20分钟左右。

文娱:步行可抵达深圳湾公园蛇口段，还有深圳歌剧院，海上世界以及海上世界文艺中心，妥妥的豪宅配套

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