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▍藏锋十年，东四环终迎「价值破局者」

东四环，这条串联CBD与望京的黄金走廊，十年未现纯宅地供应。当酒仙桥、三间房等板块因土地稀缺引发市场躁动时，朝阳区平房乡黄杉木店地块以126亿起拍价横空出世，犹如一颗「战略级棋子」，重新定义东四环豪宅价值坐标。

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实勘直击：城中村蜕变，未来已来

1. 现状鸟瞰

地块西向东

地块南侧南向北

地块东侧由东向西

地块东南角(高压线)

地块西南角十字路口

2. 交通动脉

地块距地铁6号线青年路站约800米，步行10分钟可达，该线路贯穿朝阳核心区，30分钟直达国贸、金融街。此外，地铁3号线姚家园站（在建）预计2025年底通车，将进一步提升通勤效率。

3. 生态基底

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地块北侧2公里即为京城紫岸公园，西侧3公里是朝阳体育中心，周边5公里范围内还有朝阳公园、红领巾公园等生态资源，形成「城市绿肺」环绕的宜居格局。

▍规划解码：双地块联动，重塑区域能级

1. 核心指标 （实际挂牌调高了建筑控高，调整后为80米）

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黄杉木店地块（平房乡）

1. 2107-01地块

• 用地性质：R2二类居住用地

• 用地规模：3.007万平方米

• 容积率：2.6

• 建筑高度：80米（原规划60米，后因捆绑商业地块调整）

• 建筑密度：30%

• 绿化率：30%

2. 2107-02地块

• 用地性质：A334托幼用地

• 用地规模：0.5253万平方米

• 容积率：0.9

• 建筑高度：16米

• 功能：配建幼儿园，需无偿移交相关部门

3. 2107-03地块

• 用地性质：R2二类居住用地

• 用地规模：5.42万平方米

• 容积率：2.6

• 建筑高度：80米（与01地块同步调整）

• 建筑密度：30%

• 绿化率：30%

孙河商业地块（2902-73）

• 用地性质：B4综合性商业金融服务业用地

• 用地规模：5.87万平方米

• 容积率：1.0

• 建筑高度：分区管控（中央公园退界100米内≤12米，100-150米区域≤24米，沿内环路区域≤30米）

• 位置：孙河板块，邻近天恒恒基傲云项目北侧，定位为区域商业配套

2. 配套升级

- 教育：02地块配建12班幼儿园，周边3公里内有清华附小CBD实验小学、朝阳教研中心中学等优质资源。

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- 商业：1公里内直达朝阳大悦城、姚家园万象汇，5公里覆盖国贸、燕莎等商圈。

- 医疗：3公里范围内有民航总医院，满足全周期健康需求。

▍价值锚点：三大维度碾压酒仙桥

1. 地铁红利：双轨交汇+TOD规划

- 地块坐拥地铁6号线（已运营）与3号线（在建）双轨交汇，未来可快速接驳机场快线，形成「轨道上的东四环」。对比酒仙桥板块，黄杉木店地块轨道交通密度更高，通勤效率提升30%。

2. 控高优势：80米限高打造纯粹住区

- 地块限高80米，容积率2.6，预计打造14-23层小高层，密度显著低于酒仙桥板块（普遍容积率2.8以上）。这种「低密+高舒适度」的产品设计，将吸引改善客群从拥挤的酒仙桥外溢。

3. 生态溢价：公园环绕+城市更新

- 地块周边5公里内聚集7座公园，人均绿地面积达15㎡，远超酒仙桥板块的8㎡。同时，地块所在的平房乡已于24年启动城中村改造，未来将通过产业升级、环境整治，实现「从城乡结合部到高端住区」的蝶变。

▍价格预测：10万/㎡是起点，不是终点

周围新房项目价格参考

- 酒仙桥：北京宸园网签均价110676.61/㎡，去化率72.28%；

- 三间房：保利·朝观天珺（项目预估价8-8.5万/㎡）金茂·满曜朝阳(项目预估价7.8-8万/㎡)。

朝青板块周边二手房价格：

- 星河湾：

-天鹅湾：

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- 黄杉木店地块凭借「东四环+低密+双轨」的复合优势，预计售价将突破10万/㎡，成为朝阳改善市场新标杆。

结语：4月28日见分晓，谁将改写东四环？

黄杉木店地块的挂牌，不仅是一场土地竞拍，更是东四环豪宅话语权的争夺。4月28日，当126亿悬念揭晓，我们将见证一个新豪宅时代的开启——这里既有城市核心的成熟配套，又有低密住区的稀缺属性，更有城中村改造的政策红利。对于朝阳高净值人群而言，这或许是十年内入主东四环的最后机会。