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一、项目概况

  • 区位：济南东部雪山北片区，凤岐路与飞跃大道交叉口西北角，紧邻地铁2号线鲍山站（约850米），西靠鲍山公园，东临韩仓河景观带。
  • 开发商：历城城发集团（AA+信用评级国企）联合远洋地产开发，资金实力稳健，降低烂尾风险。
  • 容积率1.5，纯7-10层洋房社区，总户数306户，精装交付，2026年中下旬交房。
  • 总建筑面积约6.77万㎡，绿地率35%，车位配比1:1.3，物业费2.36元/㎡·月。
  • 户型：
  • 主推110㎡（三室）、128㎡（三室）、143㎡（四室），顶复户型带30-60㎡露台。
  • 得房率优势：半封闭阳台（赠送5-18%面积）、设备平台改造空间，128㎡得房率约。

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二、核心优势

  1. 低密宜居
  • 纯洋房设计，楼间距30-33米，1.5容积率+森境园林（“一环二轴三庭七景”），社区内规划慢跑道、疗愈花溪谷等全龄活动空间。

  • 外立面采用真石漆+铝板，现代极简风格；首层单元大堂、地下车库落客区精装交付，归家动线尊贵。

  1. 交通与配套
  • 地铁：距2号线鲍山站850米，未来可换乘6号线（在建），20分钟直达CBD、奥体中心。
  • 路网：四横三纵路网（工业北高架、飞跃大道等），自驾便捷。
  • 商业：3公里内覆盖雪山万达（2025年开业）、融创茂、高新万达等商圈。
  • 生态：紧邻鲍山公园、韩仓河景观带，社区内外自然景观融合。

  1. 精装品质
  • 全屋摩恩厨卫具、方太油烟机+洗碗机（128㎡以上户型）、中央空调+新风系统（部分户型）。
  • 智能化配置：一键离家总控、电动窗帘预留、扫地机器人点位等。

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  1. 教育医疗
  • 划片历城区鲍山学校（九年一贯制公立），周边有济钢中心幼儿园、殷陈小学。
  • 3公里内覆盖济南市第三人民医院、山东第一医科大学唐冶医院等三甲资源。

三、户型分析

  1. 110㎡三室
  • 经典三叶草布局，南向面宽10.5米，双阳台设计，公摊18%（含赠送），总价约160-180万元。
  • 适合刚需家庭，兼顾功能性与性价比。

  1. 128㎡三室
  • 明星户型，独立电梯厅+南向面宽13.2米，6.8米横厅+9.7米贯通阳台，LDKBG一体化设计。
  • 公摊仅10%，精装配置升级（含新风+洗碗机），总价约218万元。

  1. 143㎡四室
  • 南向面宽14.35米，三联阳台（10.85米），北向设备平台可改造，总价约258万元。
  • 适合改善客群，空间通透性与私密性兼优。

  1. 顶跃户型
  • 130-165㎡顶复，赠送35-60㎡星空露台，可打造空中花园或会客厅，总价210-300万元。

四、价格与优惠

  • 均价：
  • 110㎡：1.55-1.65万/㎡；128㎡：1.7万/㎡；143㎡：1.8万/㎡。
  • 特惠：部分楼栋限时折扣（首付分期、车位赠送），顶跃房源总价门槛较低。
  • 在售楼栋：1#、2#、7#、8#、9#、12#、13#楼（推荐7#、8#，远离不利因素）。

五、购买建议

  • 适合人群：
  • 刚需/刚改家庭（预算160-260万），追求低密洋房+雪山片区发展潜力。
  • 注重生态资源、精装品质，可接受西侧骨灰堂及南侧物流园潜在影响。
  • 横向对比：
  • 雪山万科城（现房1.8万/㎡，仅剩工抵房） vs 中海雪山境（洋房2.1万/㎡，品质更高）。
  • 需谨慎因素：交付周期至2026年底，教育资源非顶尖，依赖自驾通勤。

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