北京招商序

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1、为了不背刺招商玺，招商序在产品打造上似乎不敢太用力！（当前招商玺还有近一半的库存房源未售）

虽然说招商序产品定位是刚需及刚改，户型面积为91-108-127-165平米，其中108和127是绝对的主力户型，和招商玺145-183-222-263平米形成完全错位。

但因为招商序是按照好房子标准建造的，所以得房率要高很多，基本上127平米的四居和招商玺143平米四居一般大，165四居和招商玺183的一般大。所以对于部分客群来说招商序完全可以成为招商玺的平替。

如今市场整体下行， 就连拿地楼面价都降了，招商序很难再卖到招商玺当初的价格。招商序入市后肯定会在得房率和销售价格上双杀招商玺，如此情况下二者在产品力上面若不拉开差距，后期招商玺将完全没有办法卖了。

招商玺的客群可能不会去买招商序，但肯定会认为如此这般的招商玺已经不值得现在的价格了。再通俗一点讲，你招商玺比招商序卖得贵总得有贵的原因吧 。

基于上面的原因，招商序在做产品和定价上面就需要拿捏好度了。

从目前已知的信息来看，招商序外立面采用部分铝板+石材+真实漆，如果只把目光放在亦庄，这其实挺不错了，但是对比其他区域同等价位的新房楼盘就差点意思了，建发观宸、隅西颂、中建云境、北京隅西颂都是全铝板外立面。

室内装修上面，招商序目前的厨房和卫浴用具还没有确定品牌，不过从样板间呈现的来看会是方太、西门子这种档次，地板用材方面：165户型用的是石材，其他户型都是地砖。墙面用的都是壁布。

整体装修还是非常不错的，收纳空间做得比较细致。

从外立面和室内装修来看，招商序明显比招商玺要低一个档次，我相信如果旁边在卖的不是招商玺而是其他楼盘，招商序的产品肯定能做得更好。

2、招商序合理定价应该是多少?

招商序虽然拿地楼面价4万/平米，但是考虑到要护盘招商玺所以价格肯定不会太低。（招商玺从2023年开盘到现在房价一分未降， 共计800多套，目前至少还有一半库存），否则就是对招商玺的背刺。

如果只是简单参考招商玺目前的销售单价8.1万(含精装包)，招商序因为得房率要高出至少10%，怎么也要卖到8万以上吧。（如果二者产品定位相同，得房率相差10%，房价就有相差10%，但招商序产品力明显不如招商玺）

但是实际上招商玺当下8.1万（含精装的价格）根本卖不动，虽然开发商在死扛价格（据说最近开发商在搞优惠，精装包能优惠几十万了），但周边刚交房的中海京叁號院（和招商玺同等品质）二手房成交价也就在6-7万之间。绿中介今年截止目前就成交了一套167平米三居，中间楼层，总价1110万，单价6.6万/平米。

而且过往成交的价格基本都是在6-7万之间。虽然挂牌价格都在8万左右，挂牌几十套房源，成交量却很低，说明市场根本接受不了那么高的价格。

因此招商序的定价应该主要参考京叁號院才有现实意义，招商序产品力肯定是不如京叁的。这里即便认为他们产品力一样，考虑到得房率的差距，招商序的价格在京叁號院如今的成交价格（6.6万/平米）上浮10%，也就7.3万左右，即便京叁號院能卖7万，招商序也就7.7万了。

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