汉园茗院117平方米的四房为例，目前新房价格约710万，未来二手房市场中同楼层朝向，汉园茗院117平米四房的价格不会低于宝能城89平方米四房的价格。

宝能城和汉园茗院的距离约1.5公里，宝能城所在东大片区的位置比汉园茗院更好，汉园茗院周边建设完成后，和宝能城的位置差距会拉近。宝能城除了位置更好，其它各方面都比汉园茗院差，比如居住环境，小区品质，公区设计和户型设计等等。宝能城89平米四房每层电梯口都很窄，没有采光，汉园茗院117平米四房每层电梯口都很宽，还有采光景观，这只是众多细节中的一点。可以直接理解为宝能城是2.0的住宅，汉园是3.0的住宅，全面升级版。

宝能城只是没有汉园茗院好，并不代表宝能城差，太差的房子不可能成为过去深圳最抗跌的房子之一，宝能城在过去高点89平米四房成交价约1350万，目前二手房成交价约850万，跌幅约37%，对比过去深圳平均跌幅40%以上，已经遥遥领先了，比如跌幅超过50%的赤湾山语海。

宝能城在过去成为深圳最抗跌的楼盘之一，除了楼盘本身在东大片区的优势，还有更重要的是大学城片发展跑赢了其它片区，之前有讲，如果还有不清楚，我可以考虑再写一篇文章吹一下大学城片区。

接下来重点讲一下汉园茗院附近的发展，和一些流言蜚语对汉园茗院的误解。

比如流言蜚语：“汉园茗院是南山的边角料，三不管地带”。这样讲要不是为了黑而黑，要不就是容易被带节奏的，只要来看过汉园茗院，聪明且诚实的人都不会这么认为。汉园茗院方圆两公里没有农民房，没有工厂，周围的街道和城市界面都是全新的，配高品质社区公园，双地铁口交汇。请问谁不管这里了？请问深圳有多少三都管居住片区城市界面好于汉园茗院周围的？

汉园茗院周围除了肉眼可见的城市界面很好外，还有肉眼可见热火朝天的工地，我从来没有见过一个三不管地带有这么多工地同时建设。

汉园茗院周围正在建设的工地有南科大医学院，南科大医院，南科大深港微电子学院和天津佐治亚理工学院，共计占地面积约31.5万平方米，总建筑面积约65万平方米，平均容积率约2.1，其中汉园茗院西南向的天津佐治亚理工学院占地面积约16.2万平方米，建筑面积仅19万平方米，容积率仅1.17。

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很多人对占地31.5万平方米没有概念，汉园茗院和京基御景峯全部加起来占地面积约9万平方米，全部31.5万平方米工地完工后，占地约9万平方米的住宅区将迎来巨大升级，居住环境得到更好提升，特别是汉园茗院B区靠山的端头位置。汉园茗院周围现在乱糟糟的工地很多人看不明白，大学建好后更多是花园里面的艺术品，和周边建高密度写字楼住宅完全不一样。

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约31.5万平方米完工后，除了提升片区面貌和环境外，约65万平方米的大学和医院建成后，在现有发展很好的大学城片区，再次增加大批大学老师和医院医生为主的高净值稳定居住购买力，直接利好汉园茗院和大学城片区，部分还会外溢到龙华片区。

汉园茗院品质得到充分展现，片区约31.5万平米换新，约65万平米建筑带来高净值稳定居住购买力，三方面叠加毫无悬念成为大学城片区领头羊。

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现在特别不理解，约720万不买非睡城的汉园茗院四房，跑去买睡城中洲迎玺约780万的四房，买超核润府720万的三房，买博誉府710万的三房，买天曜府750万的四房。未来房价怎么走不知道，未来汉园茗院二手房价一定会甩的它们影子都看不到。

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