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早买晚享受，晚买享折扣的西安买房现状，正在刺痛越来越多房东的心……

22年朋友因工作单位搬至航天城飞天路，便在单位附近买了绿城春和印月，准备自住，上个月，因单位降薪选择离职，与航天无缘，遂决定卖掉房子，在高新重新看，托我查一下小区二手房成交价。

不查不知道，一查给我自己也干沉默了。

（绿城春和印月二手成交）

小区交房后，壳子平台总共成交三套，首套房是去年的11月，单价还有17704元/㎡，今年三月单价低至15385元/㎡，四月为16224元/㎡。

（绿城春和印月备案价）

刚交房的次新房，新的，纯新的，毫无争议的新，2022年19500元/㎡的备案价，春和印月的跌，他说看不明白。

老产品，老房子降价卖可以理解，这种刚交房就卖，还跌这么多的，到底什么情况？

（绿城春和印月挂牌价，来源：贝壳）

我翻了下平台的挂牌情况，在售43套，不少房源的挂牌价也只有15500+，相比成交价，还要更低，不知道当年同样价格，买旁边富力城二手的后悔没，等春和印月交房，捡漏不香吗？

航天+绿城+公园+学校的组合下，难道小区的房价还稳不住？

春和过往

2021年，在经历了全运村的爆火后，绿城进航天，拿下区域首个限价盘，面积约109亩，楼面价11776元/㎡，规划15栋高层，商业和幼儿园。

（绿城春和印月位置示意）

从位置看，算得上航天腹地，学校为邻，三个公园包围，整个社区的东西，南向采光面，几乎没有遮挡，算得上周边外围视野最开阔的小区。

（西安航天一中）

出了小区南门，就是航天的一小西校区，航天一中，这个位置除地铁稍远，商业较弱外，航天的环境，教育卖点全部占据。

2022年，备案价出炉，由于本是限价盘，均价在19500+左右，毛坯交付，建面约125-143㎡。

在绿城的南侧，还有网红盘，保利星河天汇，地块更小，但升级为四代住宅，带架空层，会所，起步143㎡，23000+的均价，很快售罄。

保利卖完后，这个区域再无新房、新地供应，进入纯粹的二手房市场，除了交房最早的富力城外，次新房里，能算得上改善社区的，就是绿城春和印月、康桥悦榕园。

这也是绿城在航天唯一自己开发的住宅，春和印月后，开始深耕高新，从海棠三章，再到如今的熙海棠、锦海棠。

二手卖点

位置配套：

航天的热门区域，其实就两个，首当其冲揽月阁附近，地势最高处，主打低密度，养老改善的洋房、小高层和别墅、合院，包括融创揽月府、招商华宇长安玺、招商云山间。

第二就是四号线沿线，航天传统的主城区，缺新房，缺品牌开发商，缺新产品，这些年来过的开发商有龙湖、康桥、保利、大华、绿城。

春和印月位置，逛公园及上学接送都非常方便，商业主要靠富力城弥补，交通开车走神舟大道非常方便，地铁一公里外，步行10分钟。

小区周边，公园、学校、医院、研究院齐全，近曲江二期，但不临航天大道，周边的城市界面还是不错的，属于航天主城里，少有的低密度区域。

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产品户型：

占地约109亩，大高+小高布局，楼间距一般，优质楼位为邻学校一侧四栋高层，南向超过400米无遮挡，其次是东向东户，400亩的世子公园，一览无余。

（二手房户型示意）

户型为三代住宅，统一封窗，无阳台形式，以当下眼光看，算是旧产品，布局比较传统，125㎡和143㎡为放大款，130㎡由于临近公园，设计为南向卧室，东西向客厅，在西安比较少见。

绿城的优势在于颜值极高的外立面，以及层次丰富的景观，与周边年老的富力城，延期交付的康桥悦榕园相比，美感明显升级。

（小区交付实景）

交付实景：

小区2024年9月交房，实景保持绿城一贯的调性，新中式风格主入口，门庭宽阔，观感气派，景观强调精致感与层次搭配，园区除灌木，花丛，草坪，树阵外，还有大量的花丛景观，各式小品、雕塑等元素。

（架空层实景）

这也是绿城西安最早一批落地架空层的小区，涵盖运动、儿童娱乐、阅读、会客等多重功能。

公区部分，中规中矩，简单吊顶、瓷砖通铺、局部木饰面点缀，与绿城同期的柳岸晓风、桂语蘭庭等，没有本质区别，升级部分，主要是园林，小区大门，架空层部分。

品牌实力：

从全运村开始至今，绿城已是西安开发商里头部的存在，深耕港务区+高新软东的同时，又在未央、长安、雁塔、浐灞、经开区域有多个代建小区。

（绿城西安布局图）

业主基数，开发规模，销售业绩，多年稳居头部，目前的交付小区，主要是港务区的全运村系列，经开的柳岸晓风、桂语蘭庭、西咸和庐、桂语云境，以及马上交房的海棠三章等。

产品覆盖也很全，刚需高层，改善大平层，叠拼都有涉及，而绿城擅长的豪宅，更大面积的产品，当下西安暂未落地。

（绿城锦海棠实景）

绿城的小区，在外立面，大门，会所的颜值要求上，是非常高的，以当下的锦海棠为例，会所实景卷出了新高度。

周边竞争：

同区域内，直面竞争的二手房有限，富力城超级社区，挂牌二手房超过400套，均价13423元/㎡，房龄超过10年。

（康桥悦榕园挂牌价，来源：贝壳）

次新房五年房龄内的，康桥悦榕园，洋房+高层小区，挂牌房源53套，高层均价16500+，洋房均价19500+，春和印月东侧的万科公园大道，洋房+高层，价格与康桥相似。

更大区域内，航天二手房的分流，还是曲江二期，一直以来，航天承接的更多是曲江外溢，要么性价比，要么更低密，房价与曲江牢牢绑定。

（中海凯旋门挂牌价，来源：贝壳）

目前，曲江二期范围内，临三环小开发商，二手房价格15000+，金滹沱地铁口中海、万科，价格18000+，且房源众多。

虽然产品更旧，房龄也老，但胜在商业，交通更发达，学校属于城六区学籍，而航天仍属长安学籍。

曲江二期同类高层降价，势必分流本就需求有限的航天城，在二手房普遍交房就破发的当下，如果不住，势必面临低价卖房困扰。

这不是航天春和印月的问题，软西中铁建、天地源、天谷、苏宁同理，软东金茂悦园同理。

甚至新房里，西部大道去年开盘3个点优惠，如今15个点优惠，五一期间，到处乱飞的特价房，工抵房，都是同理。

这种情绪之下，再看绿城春和印月的二手房现状，19500+买的，真就一天不住，15385+非卖不可？

对二手房自住的买家而言，算得上入场机会，原本住富力城，如今住绿城，原本高层包围，如今公园环绕。

但对于卖家而言，这房真就非卖不可，一天不住？自住都是体验，不住只有成本，熬过这段垃圾时间后再看。

【楼盘点评】

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【装修报告】

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作者：晴明

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