2023年底，成都土拍双限等规则取消之后，锦江区在地产市场的表现变得更为突出。这大约一年半时间以来，成都市场拍出的高价地，绝大部分位于锦江区，集中于锦江大道沿线，其中不发数次刷新记录的地王。
与高价地块一起出现的，是高端的产品以及高昂的房价。锦江区的金三、白鹭湾、三圣乡等热门区域，已超越麓湖、大源传统高端板块，持续霸榜成都房价之首。
锦江区异军突起，迎来市场的高度关注。为何锦江区总是出地王？为何锦江大道一线，可以成为新的豪宅带？
土拍：地价五易主，四次在锦江
3月27日，在经过了213轮漫长而激烈的竞价之后，建发房产最终以41200元/㎡的楼面价，竞得金三48.74亩地块，成功刷新成都地块的单价记录，地王重回锦江区。
招商蛇口在高新区大源西创下的31700元/㎡的地王记录，仅仅保持了16天。
成都地产界整理了截止目前地价最高的11块土地的价格等相关信息。自2023年底成都取消土拍双限等规则之后，成都地王五次易主，除大源西曾短暂的保持地王记录之外，其余四次全部位于锦江区锦江大道一线。
他们分别是2023年12月仁和春天琉璃场29亩地块、2024年4月金茂林家坝52亩地块、2024年9月贝壳金三地块以及2025年3月建发金三地块。作为新土拍规则下首个地王的仁和春天地块，在今天已经被挤出了地价的前10名。
在目前价格最高的11块地块之中，有7块位于锦江区锦江大道一线，其中金三2块，林家坝2块，三圣乡驸马2块，琉璃场1块。此外，大源西有2块，青羊区东城根1块，麓湖1块。
在锦江区挤进地价前11的7宗地块中，有4宗由民营房企拿下，其中有3宗更是由本土中小房企创造，润达丰滨江、新绿色、仁和春天等本土房企在抢夺高价地块时表现抢眼。
高价地块扎堆，也拉高了锦江区的整体地价。据投资云地图统计，2024年锦江区共出让了10宗宅地，合计约384亩，是成都“5+2”区域同期内供应出让宅地总数和总面积最多的区域。
而其成交金额更是最高达122.64亿元，占全市总成交金额的17.58%，位居全市总成交金额榜首，并以成交楼面均价22760元/㎡排名第一。
房价：唯一过4万，高价占一半
克而瑞四川的数据显示，3月成都新房成交均价最高的区域为锦江区，约为4.26万元/㎡，是唯一成交均价超4万元/㎡ 的行政区。区内两个豪改项目——华发统建锦宸院和金融城交子缦华成交量大，成交套数占全区成交套数的比例高达62.28%，推高了锦江区的新房均价。
资料显示，华发统建锦宸院成交均价40530元/㎡，成交套均总价884.3万；金融城交子缦华成交均价59308元/㎡，成交套均总价1196.4万。
锦江区是目前成都“最贵”的行政区。
整个区内的地产项目，呈现出单价高、面积大、总价高的显著特征。
细拆到板块，2024年成都成交均价超过3万元/㎡的板块共有11个，锦江区锦江大道沿线的金融城三期、白鹭湾、锦江工业园（林家坝）、三圣乡、琉璃场等5大板块悉数上榜。其中金三的成交均价达到44000元/㎡，仅次于金融城。
当前，整个锦江区的产品套均面积超过了200㎡，在整个市场也是断层式领先的存在。整个2024年，成都套均总价超过500万的板块有11个，锦江区的金融城三期、白鹭湾、三圣乡、琉璃场等板块上榜，其中金融城三期更是突破1136.72万元/套，位列成都第2名。
当前，锦江区内的在售的仁和春天29號院、金融城交子缦华以及贝壳金三项目、建发金三项目等均属于定位相当高的豪改项目，总价均属于千万级别。尤其是建发金三项目，楼面地价就已突破四万，其项目的总体售价也应该是天花板级别的。
此外，4月新绿色位于三圣乡驸马板块的57亩项目规划已出炉，项目共规划了364户，其中144㎡≤套型总建筑面积<200㎡有194户，剩下的170户房源套型面积都不低于200㎡。按照当前区域的售价，该项目也至少是500万起步的高端改善项目。
在全成都市场来看，锦江区（尤其是锦江大道一线），无论是产品还是价格，已经与金融城、麓湖等传统豪宅板块平分秋色并驾齐驱，与3.5环豪宅带的国宾、蔡桥、武侯新城等区域比起来，突出的优势更加明显。
底气：难得的天时，突出的地利
锦江区在地产市场的崛起，并不令人意外。
首先是天时。
1、大背景：回归主城的大趋势与集中土拍的市场行情
2016年开始，成都最后一个郊县郫县撤县设区，随后2017年成都市提出“东进、南拓、西控、北改、中优”城市发展战略的“十字方针”；主城区扩容至12+2个中心城区，自此成都城市格局进入新空间，大城镇化时代来临。
也正是从这时开始，成都进入了显著的“再都市化”进程，“回归主城”成为地产市场的主流趋势。
作为核心主城区，锦江区成为这波趋势的直接受益者。而2021年随之而来的集中供地等全新的土拍政策，则直接将锦江区推上了新的高峰。这一时期，随着土拍政策不断收紧，逐渐在沿3.5环形成一条显著的“3.5环豪宅带”，国宾、蔡桥、武侯新城、金三、林家坝、白鹭湾、三圣乡等板块迅速崛起。
锦江区在这一期顺势推出整体规划，将金三、林家坝、白鹭湾、三圣乡等板块连成一片，并在土地供应方面集中发力。纵观近年来锦江区的土地供应以及成交数据不难发现，其的土地供应量和成交价格，在这期间开始登顶。
2、区域格局：金融城的外溢与金三的崛起
近年来，金融城已经多年未有土地供应，其强大的区域价值正在向锦江以东的金融城三期（金三）区域外溢。这一趋势，也给锦江区带来了独有的爆发时机。
然而，金三从规划到开建，至今已有多年。但截至目前，整个金融城三期仅规划了10宗住宅用地，分南北两区，其中北区的两地块分别为蜀瑞苑和华润置地锦宸府，南区的8宗地块相对集中，共计约317亩，包括已经出让的贝好家和建发地块，目前待出让的住宅用地已不足300亩。
据了解，金融城三期规划面积约3.67平方公里，其中大部分区域位于河东锦江区辖区。计划重点打造金融城东TOD、交子公园特色金融街、滨江商业步行街、成都街坊四个产业组团，预计地上建筑规模将超过700万平方米，规划的规格上比金融城一二期更高。
随着金融城的成熟，其外溢的第一落脚点金三也就被赋予了极高的定位。有媒体评论，放眼全国楼市，如果成都刚不起，那就没其它城市顶得住；放眼成都，如果金三都坚挺不起，全城都会疲软。
这也就无怪乎金三能够接连拍出两宗地王，并将楼面地价提高到史无前例的41200元/㎡。
其次是地利。
1、良好的区位优势
纵观成都的城市地理空间，锦江大道一线属主城最南端，西接金融城，南启中和-新川，下至天府新区，东经三圣乡可辐射东部新区，良好的区位优势使得其在城市空间上有着极强的延展性。“中优”优化中心城区城市功能，“南拓”优化城市空间结构，“东进”开辟成都发展第二战场，这三大战略的规划与实施，都在这里有所体现。
此外，这里属于环城生态基带，白鹭湾湿地公园、三圣乡绿廊等大体量的生态资源，为这里的楼市提供了天然的生态保障，成为打造豪宅带的天然基石。
近年来锦江区明确的“一核、两轴、三带、三区”的城市空间规划中，环城公园与锦江、沙河构成三条生态基带，白鹭湾与春熙路、交子公园被确定为三大产业功能片区，在规划上再次明确了这里的区位优势。
2、成片开发的规模
在最东边的金三，整个规划面积约3.67平方公里，其中绝大部分区域位于河东锦江区辖区。整个白鹭湾新经济总部功能区规划面积达9.03平方公里，相当于两个金融城的体量。白鹭湾新经济总部功能区的先期项目白鹭湾新经济小镇占地面积3650亩，首期用地1195亩，规划建设80万平米高品质产业空间、32万平米高品质住宅及相关生活配套。包括26个功能性重大项目，总投资额约365.7亿元。
涉及如此大规模的土地规划和出让，在整个主城区都极为少见。在越来越清晰的规划之下，从金三、、林家坝、白鹭湾到三圣乡一线，地理上已基本构成大规模连片的开发，每一个板块每年都有一定体量的土地供应，保持区域热度，更使区域开发持续向前，这一优势也是主城其他区域所不具备的。
最后还有人和。
1、清晰的规划与产业的先导
锦江大道一线，是近年来锦江区规划着墨最多的区域。
随着近年来“再造一个产业锦江”被频繁提及，锦江大道规划建设约32.5平方公里的锦江软件园，也越来越突出成为未来锦江发展的主要增量空间。
锦江软件园聚焦九大产业方向，以锦江大道为功能轴线，规划布局交子公园金融商务区、锦江数媒港、中国生物科创谷、58数字生活城、白鹭湾生态科技园、新能源汽车商贸城、国际智慧康养产业园、都市文旅产业带、468数字文创谷等九大产城融合产业园区，将提供超1000万平方米高标准产业空间，吸引创新人才、创新资本和创新技术集聚。
同时，融合1.8万亩的高品质都市田园生态空间，规划五大主题段落、十二特色梅景，打造四季风光的十里梅香绿廊，形成拥园发展、城园共融的新兴产业走廊，再造一个产业锦江。
很显然，产业先导助推区域升级，成为区域人居的最基础性保障，也把这里推上了成都楼市的最高层。
2、突出的教育资源
在锦江区的楼市突飞猛进之中，尤其不能忽略其突出的教育资源。锦江区从小学、初中到高中，都有着令无数家长追捧的名校，而在区域发展的过程中，锦江区也十分注重区域教育的规划和发展。
以近年来屡出地王的金三为例，2024年9月4日，七中育才金融城校区正式揭牌，预计今年9月正式开学，作为七中育才教育集团第五个直属校区，直接补齐了金三的最后一块短板。
据官方媒体报道，另一个热门板块三圣乡驸马板块，也将迎来一所高中和一所小学，据称将是七中育才驸马校区（高中）以及成师附小驸马分校。据了解目前这两所学校已经进入招标程序，如顺利落地，无疑将极大提升区域的教育实力。
近年来，锦江区在成都楼市可谓异军突起，产生了大量高价地块（其中不乏地王）的同时，也成为成都最优质产品的集聚地。一方面，这里离绝大多数的普通人越来越远；另一方面，这里也让越来越多的人对新的产业、新的城市界面充满期待。锦江，尤其是锦江大道一线，更应该被更多的改善群体关注和选择，因为，未来在这里已经越来越确切。
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