截至目前，美国不动产投资信托资产规模达1.52 万亿美元。这些资产几乎涵盖了所有商业不动产类型。

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截至2025年5月初，美国不动产投资信托基金（REITs）总市值达1.52万亿美元。从单一业态向多元化赛道的发展，这一万亿级市场如今不仅覆盖了传统的商业不动产领域，还逐渐扩展至数据中心、医疗设施、仓储和工业地产等多元化领域，还缔造了如American Tower、Welltower、Prologis等行业巨头。

最初美国REITs 主要涉及办公楼和零售商业地产。80 年代，REITs 进入更多不动产领域，住宅、工业、酒店和医疗保健设施等都被纳入投资版图，权益型 REITs 逐渐崭露头角。90 年代后期，政府允许符合条件的 REITs 免征企业所得税和资本利得税， REITs 吸引了保险公司、共同基金等机构的目光。2007 年《REIT 现代化法案》的出台，进一步放宽投资限制，还鼓励 REITs 优化公司治理结构。

案例解码

American Tower Corp.

American Tower Corp拥有1048亿美元市值，全美排名第一，是具有独立法人资格的经济实体，通过发行股票来募资，上市流通的REITs份额即为公司股票。组织形式上，该类公司型REITs与股份有限公司相似，资产为股东所有，通常采取内部管理模式，由REITs的内部管理团队负责资产管理。电塔公司持有的资产以铁塔和所在土地的经营权为主，属于由REITs直接持有资产的典型。

Welltower Inc.

Welltower 市值987亿美元，位列全美市值第二。2025年第一季度财报，Welltower的收入达到18.65亿美元，同比增长37%。每股净收益为0.40美元，符合市场预期。调整后的每股运营资金（FFO）同比增长约19%，公司将全年FFO指引中值上调至4.97美元。此外，Welltower在第一季度筹集了超过31亿美元的资本，包括低于市场利率的债务、股票发行等，使得净债务与企业价值的比率从2024年同期的17.4%降至10.8%。

Welltower还积极部署资本，第一季度完成了22亿美元的交易，并在2025年初锁定了创纪录的20亿美元投资。公司还计划持续投资于其运营科技平台，以提升居民和员工的体验。Welltower致力于通过数据驱动的投资决策和战略性资产配置，推动医疗保健不动产的持续增长。

Prologis Inc.

Prologis是全球领先的工业不动产投资信托基金，专注于物流和仓储设施的投资与运营。市值977.3亿元，位列全美第三。

截至2025年第一季度，实现营收21.4亿美元，同比增长9.2%，净利润为5.92亿美元，核心每股运营资金（Core FFO）为1.42美元，超出市场预期。公司预计2025年核心每股运营资金将在5.65至5.81美元之间，平均出租率维持在94.5%至95.5%，同店现金净营业收入增长4%至5% 。

Prologis还积极扩展其数据中心和能源业务，计划在2025年启动多达400兆瓦的数据中心项目，并实现1吉瓦的太阳能发电和储能目标 。此外，公司在第一季度筹集了15亿美元的债务融资，平均利率为3.5%，进一步增强了财务灵活性。

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