✅北京中海丽金府

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丽金府开盘推售500套，官宣39亿，实际成交68套/10.4亿左右，均价10.6万/平，和附近北京瑞府9.8万/平、端礼著10.9万/平、北京悦府10.9万元/平网签价比，价格并不高，虽开盘表现一般，但仍不失是一个好房子。

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丽金府凭借西南二环和丽泽商务区双线逻辑，丽泽商务区作为北京二三环之间唯一有增量释放的产业发展空间，在地段上项目处于绝对的核心，丽泽房价真正兑现在于未来的高知产业科技人群导入和周边高端居住氛围起来时候。

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项目容积率2.8，共计13栋1056套全四居产品，楼层9-26F不等，规划全部为四居产品，其中128、134、151平小户型仅占比20%，主力为160、181平占比60%，200平以上占比20%，定位就是高端改善，为了避免和丽泽叁号院（99-151平）内部竞争，在产品定位上作了明显差异化。

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作为丽泽商务区第一个好房子项目，综合得房率90-97%，赠送南向开敞阳台、花池、北侧设备平台，赠送率13-14%；同时配备2400㎡主会所及600㎡架空层泛会所，功能涵盖泳池、健身房、红酒吧、雪茄房等等，对于周边在售的新房降维打击。

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网上很多人拿亚林西二手豪宅中国玺9万/平左右的价格来对比，那就拿招商玺这种上一代产品户型和丽金府做下简单对比，还不考虑好房子配套设施对比，同是160平，丽金府做了四居，户型格局和通透性秒杀中国玺，且南向客厅面宽比其宽了将近2米，主卧、次卧面宽都远超中国玺，这就是产品层面的直观冲击力。

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再说槽点，项目整体容积率2.8确实不算低，但在这寸土寸金地段想拿出更低密的土地可能性也不太大。

地块南侧紧邻京沪铁路线，尤其是南排的楼栋会有一定噪音影响，这个在规划公示时回复是相关部门正在结合柳村路以及万泉寺东路规划建设研究隔音屏等降噪措施，这个最好能实地评估下。

另外就是楼面价62003元/㎡，拿地成本不算高，但小户型装标低，128-153㎡配置TOTO、科勒卫浴、方太厨电，与丰科板块北京隅西颂、中建云境等8万档项目采用汉斯格雅、杜拉维特卫浴+博世厨电，中海在控成本上做到极致，略显抠门。

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小区规划在南北双景观轴，分别在南北3、8、11号楼和东西5、7号楼之间。

3号楼居于小区中央首层全部架空，作为绝对楼王南向超大楼间距和观景，北向俯瞰丽泽天际线，规划全是231平大户型，层高达3.3米，价值最高；其次为8号楼享受两轴景观，全部为203平户型，东边户价值高于西边户，再次为6号楼、17楼，价值最低楼栋为临近铁路线的12、13号楼。

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