商品房预售制侧重于交易自由和效率，而现房销售制侧重于交易安全和秩序。商品房预售制下频发的楼盘烂尾和违约乱象为主张废除商品房预售制提供了现实依据。废除商品房预售制有利于规范房地产市场秩序，减少行业风险，改变“劣币驱逐良币”的现象，是调整房地产市场的一剂“良药”。

加快推动现房销售是当前房地产市场止跌企稳的必然要求，也是必须要加快推动的方向。

现房制度对房地产企业冲击：

现房制度改变的是房地产企业资金来源的构成，现有的房地产开发投资资金来源是五大块：国内贷款、外商投资、自筹资金、 定金及预收款、个人按揭款；

现房制度冲击最大的是定金及预收款、个人按揭款，截止到2024年末，这两块资金占资金来源的45.73%，为近7年最低值，近七年平均值是49%，接近一半。

现房销售是大势所趋，但是贸然推行落地普遍推广现房销售，将会让诸多中小型民营房地产企业，甚至本就处在资金流危险边缘的大型民营房地产企业，瞬间破产。

房地产企业将会面临硬着陆的风险。

无论是现房销售制还是期房销售制，都秉承着改善人民群众居住条件的共同价值理念。商品房预售制是在商品房供给不足、开发商融资渠道狭窄的背景下出现的。它对拓展房地产开发资金筹措方式，繁荣房地产市场，改善城市居民住房条件等方面起到了积极作用，解决了因供给不足带来的“房荒”现象，缓解了政府供给住房的财政压力，在整体上有效改善了城市居民的居住条件。

赋予购房主体自主选择权，采用现房销售与期房销售并行的双轨制有利于保护购房主体的利益。保留商品房预售制可以为购房主体提供多元化的选择，满足不同类型购房主体的需求。商品房预售制与现房销售双轨并存，不同销售制下的价格比较会促使期房交易价格合理化，让购房主体真正分享期限利益，优化风险与责任配置。

期房现状：

现在有些房子建好了也卖不出去，特别是那些公共服务不太好的地方。但是，有很多地段不错的期房，因为房地产资金链断裂，无法保交付。

房地产市场迟迟不能在价格上止跌回升，最大的问题并不是房地产库存过多，核心的矛盾是房屋作为不动产，无法实现跨区域流动，最终导致房屋供给的区域性错配。

从商业分析的角度来说，这些地方卖不出去的房子和那些烂尾的房子换一换，就可以实现资源的合理配置。但现实是，房屋属于不动产，并且背后附加了教育、医疗、未来城市规划方向等资源，并不是裸房资源，导致房屋资源是无法实现市场化交换，不同地方的人不太愿意换地方住。

这是当前，房地产分析很多人忽视的地方。

当务之急，一定是解决期房待交付的问题，这一个期房，已经像一个沼泽地，把大部分流动性都黏在里面了，没有人可以动弹。

从2005年开始，统计局就开始分开统计现房销售和期房销售。
起初，期房仅仅占比57.44%，到了2021年达到历史巅峰值89.55%，近几年持续下降，到2024年末仍有73.03%。
经过测算，2025年开始，停止销售期房，那么到2027年，还有41.15亿平米的期房待建交付。要建这些房子，银行得贷很多钱，大概14.35万亿。
这钱要分三年给，每年银行都要贷5万多亿。

如果财政部，发行10-15万亿特别国债，直接对期房的居民进行兜底，并且采取以下策略对居民进行兜底，经济棋局势必会有解。

  1. 如果购买的期房实在是无法后续建设的，也就是完全没有建设的，国家可以出钱购买同地区或者相邻地区建成但没有卖出去的房子，1：1比例的跟居民进行交换。如果居民不接受房屋置换方案，国家给居民退还本金，其他债务部分资金等国家对破产房地产拍卖或者追缴资金之后进行按比例补偿。
  2. 如果购买期房的已经在建设的，运用保交楼再贷款对房屋进行持续建设把房子交还给居民，以此结束。
  3. 除了京津冀、长三角、粤港澳里面的核心城市，其他城市一律不可以卖期房，只准卖现房。
  4. 彻底放开户籍限制，所有人以居住证登记作为享受城市基本服务的唯一凭证。

把大多数无论是投机住房的，还是刚需住房的住房消费者，从当前的房屋困局中释放出来，才有机会让居民财富重整，才会带动二手房的交易，才会带动装修周期，设备更新周期。