从“睡城”到“高级住区”，天通苑开始变得不一样了|上海康城|中苑|住区|回龙观|地铁口|天通苑|昌平区|睡城

头图来源｜图虫创意

文章来源｜真叫卢俊

作者｜真叫卢俊团队

每个城市在发展过程中都会出现自己的超大社区。

之前我们不仅肉眼看过，还实地去过，画面都非常震撼。但若以人口为指标，全亚洲最大的小区只有一个：北京天通苑。

因为较早建成地铁、且离市区近，20分钟直达奥体，天通苑一直是北京出了名的睡城，成为无数人的“北漂”第一站。

天通苑社区内部拍摄

七普时，这里人口数字已经非常夸张，社区内常住高达50万人，是上海最大小区康城的10倍还多。

所以天通苑到底有什么魔力？能吸引这么多人？如今真实情况又是什么样子？这次北上之行，我的第二站来到了全亚洲最大的小区：天通苑。

住在亚洲第一大社区究竟是什么样的体验？

落脚天通苑的第一眼，迎接我的是北京季节限定的漫天杨絮。

过天桥与中介会合后开车转了半天还没到目的地，他习以为常地向我解释：天通苑太大了。来的路上这6个字我深有体会，不夸张地说地铁3站依然走不出天通苑，仅5号线就设了3个站点：天通苑南站、天通苑站、天通苑北站，东面还有17号线天通苑东站。

这两条现成地铁都是纵向的，分别在东西两侧，向南进市区都非常方便，但中间段的人就需要横穿小区才能坐上地铁了。不过在建中的13号线A线刚好解决了这个问题。年底部分通车后，小区中心会新增一个东三路站，横向也彻底打通了。所以未来内部就有5个地铁站，一个社区的交通配置几乎是全国罕见的水平。

但天通苑的实力不止于此，除了地铁这里更常见的是公交。数了下共有40多个公交站，其中一条夜26路线甚至设置了11个站点，直接在小区里玩起了贪吃蛇，稍有不慎就会坐过站。毫无疑问这已经是巨型社区的水平。

图源：天通苑社区网

官方数字显示占地8平方公里，东南西北加上本苑一共5个大区，每个大区内又用阿拉伯数字分出16个小分区，整体规划建筑面积600多万平米。

像这样的楼栋一共有645 栋，而且每一栋都长得差不多。但只看数字感觉也还好，但中介把整个天通苑地图放在眼前时，我才直观意识到这不只是一个社区，而是一座小型城市。

小区内部中小学幼儿园加起来十几个，中大型商场5个，甚至还有一个三甲医院。实话说这个配置国内很多县城都不多见。平时除了上班，压根不需要走出小区就能完成所有日常需求。

其次人口体量也是一骑绝尘。七普数据中昌平区常住人口一共227万，天通苑一个小区就占了近50万，四分之一的水平。再加上还有流动人口，比如白领、外卖员、司机、建筑工人等分散在群租房或地下室里，全部算上大概能达到60-70万人，是冰岛一个国家的2倍之多。

而如此复杂的人员结构也让天通苑成为了北京近郊最极致的“睡城”。尽管身在北五环外，但天通苑距离中心城区不过16公里，加上5号线贯通南北，很多人住在这里只为通勤，早晚高峰拥挤几乎是常态，这一点从地铁口密密麻麻的电瓶车数量也可以看得出。

而地铁上五花八门的人群也都有一个殊途同归的方向：进市区打工。

早高峰的5号线车厢内

之前昌平人力局公开过一个数据，回天地区人口的就业半径大多在10公里以上，工作地点也都是主城区，所以高峰期拥堵是必然的。

主干道立汤路上堵成红色更是常态，哪怕到上午八点半之后，我实时拍摄的道路画面车流依然看不到尽头。

除了拥挤，超大社区往往还有另一个无法避免的问题：群租泛滥。

跟随中介看房过程中，不少房间还存在着过去群租房的痕迹。虽然如今已经集体整治拆除，但还是看得出之前一套两房里可以挤多少人，而这些都是住在超大社区内无法避免的问题。

也因为这样的魔幻，直接戳中了大型社区资产之痛

之前我们实地看过上海康城，这个超大社区的房价常年处于莘庄板块内的倒数，而且如果市场稍有风吹草动，超大社区往往是最不抗跌的那个。

天通苑也有类似的情况，这个小阳春不但没有太多回涨信号，底价还在继续往下走。

中介最先带我看的是中苑，品质属于上等，外立面是干净耐磨的仿砖材料和20年前观感差不多，就在小区中心位置，离医院、商场、学校也都非常近，但价格线却一路下滑。

图源：安居客，仅供参考

一套97平两房去年上半年成交价还在400万水平，下半年就降到了380万。我看房当天房东挂牌价359万，第二天中介发来消息说最新成交价345万。算了下均价3.5万/平，远低于小区平均4.1万/平的挂牌价。

也比10年前的水平还要更低，包括整体流动性也很差。这么低的价格并未给小区换来巨量成交。可以看到进入去年下半年，中苑挂牌不断增加，但成交却是缩减状态，两者距离越拉越远。

图源：贝壳，仅供参考

到今年1季度，天通中苑挂牌率来到最高点的2.5%，但换手率仅有0.3%，这是2024年以来的最低点，近一年月均成交量仅8套，而中苑片区内最新挂牌量依然有177套，按照这个速度，在没有新增挂牌的情况下，还要卖22个月。

制图：真叫卢俊，数据来源：贝壳app

本质上卖不动的原因有2个：一个是受产权性质影响，小区买卖成本比别人高出不少。整个天通苑属于一级经济适用房，满五后如果上市交易必须补缴10%的土地出让金，按97平2房的成交价345万来算，就是额外支付34.5万。而如果先转商品房再成交，也得花10几万的转商费。

这笔钱数目不算小，买家肯定不愿意承担，而为了更快卖出房东都会主动承担这个费用。但成本支出太多挂牌价也会比别人高，房子就更不好卖了。

除了产权，第二大问题就是房龄。

天通苑始建于1999年，最早一批的房子都接近25年了，很多都是步梯多层，且大面积房源为主。于是20年后的今天，没电梯的老破大价值已经大打折扣，集体面临无人接盘的问题。这期间但凡有一套房子刷新底价，小区房价基本就压制在这个水平了，再想卖出高价难于登天。

图源：贝壳

类似东一区就是2001年较早建设的一批，部分房源挂牌单价已经跌破2万。哪怕金三银四的三四层，单价也无限逼近2万水平线。

而对超大社区房东来说，如今要面临的困境已经不只房价下滑了，因为租金也在降。

从2024年开始整个租赁市场普降，一度租金高昂的天通苑也跟着低下了头。

数据来源：安居客，仅供参考

中介告诉我目前这里2房稳定在5000-5500元/月，装修位置好一点的能租到6000元，这比巅峰时期每月少了500-1000元左右。浅算下目前租售比大概是1.91%，这个水平已经泯然众人矣。毕竟此前的天通苑备受关注，很大一部分原因就是这里的租售比高于全市平均水平，甚至可以媲美高级白领最多的朝阳区CBD东和亮马桥，更是碾压了大多数近郊居住区包括海淀学区房。

制图：真叫卢俊，数据来源：房天下北京

而如今，二手卖不动也租不出去的情况下，这个光环显得有些摇摇欲坠了。这就是身为超大社区最无力的一件事，环境一旦变化它的抗压能力其实是最小的。

但转一圈我也发现，天通苑开始变得不一样了

最早还要追溯到8年前的那场“回天计划”。

2018年北京出台了一个政策，叫做