✨大华星曜‌‌‌‌售楼处电话：400-8824-258；大华星曜是大华集团在上海闵行区浦江镇开发的高端住宅项目，位于浦江镇核心板块，具体地址为闵行区永跃路与新港河路交汇处，紧邻浦江郊野公园和黄浦江，享有江景、湖景、河景、城景四重景观资源。

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Dahua Xingyao is a high-end residential project developed by Dahua Group in Pujiang Town, Minhang District, Shanghai.

大华星曜‌‌‌‌售楼处电话：400-8824-258✨；项目总建筑面积约 22 万平方米，容积率 2.0，绿化率 35%，规划 30 栋 11-17 层高层住宅，主力户型为 89-135 平方米的三至四房，均价约 42877 元 / 平方米，总价 350 万起，预计 2026 年 3 月交房。

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城芯奢居，学府环伺，繁华在握。品质样板敬呈，臻稀房源递减

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滨江3.0未来城市理想进阶

领燃一季度，大华星曜长虹热度再续

上海闵行‌‌【大华星曜‌‌‌‌‌‌】

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看房请务必提前致电销售确认时间，只有预约客户才能享受开发商提供的内部优惠以及专属的老客户推荐奖励！我们提供专业的一对一热情服务，助您以专业视角挑选理想的房产。

品质星曜，持续长虹

不负时光期许，不负一城信赖

随着上海楼市“小阳春”即将到来，大华·星曜——这个备受瞩目的400万级销冠项目，营销中心人气持续升温、燃爆市场！

*数据来源：克而瑞

据统计，仅仅2025年2月份，营销中心累计接待来访约1268组，现场成交92套！购房者对“星曜系”高度认可的同时，大华星曜‌‌‌‌‌‌售楼处电话：400-8824-258（一对一热情服务）也对“滨江3.0”未来远景与城市生活理想充满期待。

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“涨声”渐起的土拍市场，信心高昂

2025年2月20日，随着上海2025年第一批集中土拍正式开拍，松江、奉贤两幅宅地溢价率再创新高。

在出让的四幅宅地中，大华星曜‌‌‌‌‌‌售楼处电话：400-8824-258（一对一热情服务）位于松江新城的松江区SJC10008单元【05a-24号地块】溢价率约13.98%，楼板价约26216元/平；位于奉贤新城10单元【06-07地块】溢价率约16.54%，楼板价约20473元/平。

从拿地走势预测未来房价，未来五大新城的置业门槛或将悄然发生改变。而纵观上海楼市，优质地段滨江新房的价格也水涨船高。

位于闵行“浦江第一湾”醇熟板块、坐拥一线滨水景观的大华·星曜，大华星曜‌‌‌‌‌‌售楼处电话：400-8824-258（一对一热情服务）更加值得入席。

日臻完善的全能配套，加速兑现

沿着“一江一河”黄金发展轴，黄浦江沿岸，历来是上海城市规划与生态景观资源集中地。执掌“浦江第一湾”与“大零号湾区”双重C位，大华星曜‌‌‌‌‌‌售楼处电话：400-8824-258（一对一热情服务）大华·星曜坐拥区域科创潜力迸发红利，周边的全能生活配套也在加速落地。

随着2024年黄浦江专项新规出台，浦江新市镇部分被纳入黄浦江核心段，大华星曜‌‌‌‌‌‌售楼处电话：400-8824-258（一对一热情服务）板块价值蓄势待发。交通方面，S32公路浦星公路匝道预计一季度竣工通车，东川路越江项目2025年内立项。

配套方面，浦江万达广场能为项目未来业主提供日常所需。大华星曜‌‌‌‌‌‌售楼处电话：400-8824-258（一对一热情服务）位于浦江核心区的协和教育园区预计于2025年10月前开工，新增加的启帆·梦时代购物广场商业地标，将带来更好的购物体验。瑞金医院闵行院区也预计将于2025年3月开工。

从校门口到家门口，更高阶的全能生活圈，大华星曜‌‌‌‌‌‌售楼处电话：400-8824-258（一对一热情服务）将吸引更多高净值精英人才家庭进驻，浦江居住价值进一步升级。

规划来源：《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划（2024-2035年）》

交通来源：浦江微生活，《沪乍杭高铁(浙江段)可研阶段及初设阶段相关专题编制服务招标公告

配套来源：南闵行周到，今日闵行

持续引领的准现房品质，改善之选

作为上海新青年置业首选，大华·星曜的人气走高与产品力密不可分。

无论是现代简约的建筑立面、东西园区的考究实景，大华星曜‌‌‌‌‌‌售楼处电话：400-8824-258（一对一热情服务）还是行业内外一致肯定的宽厅设计，由外至内，大华“星曜系”作品都做到了精益求精。

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在实景品质里，大华·星曜从选材、施工到安装等各个环节都严格把关。

荟萃全球进口奢石、纯手工拼接的星辉屏风、千万级顶豪同款景观树——名贵三河黑松、定制化星光幕帘等场景，引璀璨星河入园，大华星曜‌‌‌‌‌‌售楼处电话：400-8824-258（一对一热情服务）与滨江景致遥相呼应。

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在户型空间里，大华·星曜项目深度洞察新青年未来生活趋势，集尺度感与私密感一体的经典飞机布局、大进深宽景阳台、全卧室飘窗视野等，大华星曜‌‌‌‌‌‌售楼处电话：400-8824-258（一对一热情服务）重新定义改善居住的新场景。

而今，随着工程施工的高质量进行，眼见为实的准现房品质，大华星曜‌‌‌‌‌‌售楼处电话：400-8824-258（一对一热情服务）让“今年买、明年住”的生活蓝图更加清晰。

建面约89-135平米瞰江宽景准现房，改善置换正当时。

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李嘉诚家族的长实集团旗下北京高端项目御翠园因7折出售，再次引起关注。

近日，北京御翠园启动“贺母亲节，庆交楼在即”推售活动，推出一批房源。时代财经致电御翠园售楼处获悉，此次推出房源包括建筑面积约140平方米三房、建筑面积约185平方米三房和联排别墅，均价约9.8万-10万元/平方米。

“现在有优惠活动，如果付款（条件）好，部分房源可以享受到折扣，大概在7万元/平方米。”该名工作人员补充称，付款（条件）好，即“7天之内签约交首付款”。

御翠园正在销售房源于2023年7月获得预售许可证，包括3栋平层、6栋联排别墅，共计473套房，备案价在9.07万-9.97万元/平方米之间，部分户型单价超过10万元/平方米。

2024年10月，御翠园曾推出一批特价房，单价在7.5万-7.6万元/平方米。此次推售房源单价最低约7万元/平方米，相比最高备案价打了7折，比去年10月价格亦有所下降。

据财联社报道，为补偿去年购房的老业主，御翠园提供两种补偿方案：一是补装修，按照每平方米一个固定的价格，为老业主进行装修；二是补差价，按照不同户型给予80万-100万元不等的补贴。

去年以来，长实集团在香港、上海、东莞等多个城市均曾采取大幅折扣销售策略，但北京市场始终保持相对稳定的价格体系。北京御翠园此次7折销售，打破了此前长期存在的价格差异局面。

劲敌环绕，御翠园7折入市

御翠园所属的北京朝阳东四环朝青板块，被称为CBD后花园、CBD商务服务区，毗邻国贸、燕莎、三里屯等多个成熟商圈，同时临近姚家园公园、朝阳体育中心、将府公园等市政配套。

来自项目方面的信息显示，御翠园此次推出的房源，高层单位总价980万元起，较2023年的备案价下降近百万，联排别墅总价2900万元起。

和二手房对比，朝青板块二手房价差距较大，价格分布在5万-10万元/平方米之间。根据贝壳找房，老牌豪宅星河湾，4月参考价约9.4万-9.7万元/平方米。

“御翠园降价，本质上是供求关系发生了一些变化。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向时代财经表示，最近两年北京朝阳开工建设项目显著增多，大量优质储备土地进入开发周期，导致未来市场潜在供应量呈增长态势，不仅加剧区域内的市场竞争，也对存量项目的去化节奏与定价策略形成挑战。

目前，御翠园周边三个“劲敌”——保利·朝观天珺、金茂·满曜、中建置地联合体开发的黄杉木店地块正在建设中。

今年2月，保利发展联合中国金茂以87.3亿元竞得北京朝阳三间房地块，楼面价约5.16万元/平方米。其中，南区1202-0006地块由保利发展操盘，案名为保利·朝观天珺，于5月10日开放展示中心，户型面积段约110-170平方米；D区1205-0007地块由中国金茂建设，案名为金茂·满曜，户型面积段约110-150平方米。4月底，中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体竞得北京朝阳黄杉木店地块，成交价高达126亿元，建筑面积约28.27万平方米，楼面价约5.45万/平方米。

在相近的价格体系下，与拿地超20年，并已开发多年的长实御翠园相比，保利、金茂等房企的产品设计更前沿、得房率更高，无疑对御翠园构成一定威胁。

尽管降价出售，御翠园仍有盈利空间。御翠园是长实集团在北京的最后一个项目（截至目前，长实集团在北京无其他未开发地块），由长实集团旗下和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司（以下简称“和记黄埔”）开发。

2001年，和记黄埔以7亿元拿下总面积约40万平方米的北京朝阳姚家园地块，楼面价约1750元/平方米。

对于姚家园地块，和记黄埔采取了一贯的慢开发策略。拿地4年后即2005年6月，姚家园地块才动工建设，当年11月一期逸翠园开盘，均价约0.9万元/平方米；2011年，二期御翠尚府入市，均价涨至2.9万元/平方米；2019年姚家园地块正式定名“御翠园”；2023年，御翠园备案价约9.07万-9.97万元/平方米。

漫长岁月里，土地资产的增值效应为长实集团创造了巨大的收益，御翠园的备案价相比楼面价上涨超50倍。

即便以7万元/平方米的低价入市，长实集团依然能够获得可观红利。

随行就市，长实盈利能力受损

“随行就市”“货如轮转”是李氏家族一贯的经商之道。

去年以来，长实集团在香港、东莞的项目就曾推出“折扣价”。2024年4月，香港港岛南岸Blue Coast以“捞底价”入市，均价为2.19万港元/平方尺，较周边二手房价打了7折；5月，香港新界洪水桥#LYOS公开发售，高层单位最高降价25%，花园复式最高降价32%；7月，广东东莞的海逸豪庭推出的特价房售价1.4万-1.5万元/平方米，每平方米售价下降近1万元。

就新房打折出售，长实集团主席兼董事总经理李泽钜曾回应称，“楼盘的定价不可一概而论。定价是因每个物业的不同条件，包括所在位置、交通、周边环境，以及当时市场环境而厘定。”

频繁打折促销，对长实集团的盈利能力造成一定折损。

2024年，长实集团实现营业收入455.29亿港元，同比下降3.63%；净利润136.57亿港元，同比下降21.24%——这已是过去5年中，长实集团第三次出现净利润下滑。

营收净利双双下滑与物业销售疲软不无关系。

根据长实集团2024年财报，报告期内其主要销售物业包括香港的洪水桥#LYOS及屯门飞扬第1及2期，内地的东莞海逸豪庭、上海高逸尚城、北京誉天下，英国伦敦的Chelsea Waterfront，合计实现物业销售收入约99.62亿港元，较2023年的131.53亿港元下降24.26%。

李泽钜对此并不太担心，“集团2024年物业销售收入较2023年录得减幅，惟在地价及发展成本高企且充满挑战之市道下，集团物业销售仍可于年内录得收益。”

2024年，长实集团物业销售实现利润22.09亿港元，较2023年的44.75亿港元下降超5成。根据Wind统计，2020-2024年，长实集团销售毛利率分别为57.43%、56.13%、52.70%、53.18%、52.51%，销售净利率分别为29.74%、35.34%、38.83%、37.09%、30.17%，呈现下滑趋势。

“市场条件决定了利润率，市场复苏时利润率可以迅速扩大，”长实集团管理层在2024年中期业绩会上表示。

截至2024年末，长实集团可开发土地储备约650万平方米，其中65万平方米、557万平方米、28万平方米分别位于中国香港、中国内地及海外。