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【保利华创·都荟天珺】
珠江新城东区 保利“天字系”新作
坐踞珠江新城东，荟萃“琶-金-珠”三核交汇中心，揽怀一江两岸三城的“超核中心”
马场改造 | 引领珠城价值再提升
◎珠城马场的规划方案重磅亮相，地块功能定位将对标北京SKP等国际著名CBD地区。（注：此内容出自中国政府采购网发布的天河区马场地块功能提升发展策划项目竞争性磋商公告）
◎2月20日，天河高质量发展大会定调“推进马场地块更新改造，争取华联SKP等项目早日落地！（注：此内容出自2月20日天河区高质量发展大会）
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保利华创·都荟天珺
位于珠城东，马场旁，与珠城东区仅隔一条马路，华南快速和黄埔大道交汇处。
员村一横路AT080523地块，也是挑战当时越秀南路地块王者位置，由于限价原因最后楼面价5.7万/㎡，21.8亿的总价落入保利之手，该地块也是当时广州地价TOP3，这就是现在的保利华创·都荟天珺。
基本信息
占地面积：11000m²
建筑面积：38000m²
容积率：3.4
绿化率：35%
车位数：306
车位比：1:2.1
开发商：保利集团
项目一共有3栋楼，层高20-26，总户数仅166户，产品为157-196-203-253-257平大平层，主打豪宅，面向的客群非常纯粹。
交通配套
小区位于华南快速和黄埔大道交汇处，西侧一路之隔是珠江新城东区，东侧是金融城的核心区，往南则与琶洲西区隔着珠江相望，交通四通八达，基本上开车10分钟交通圈可以抵达核心区的大部分目的地之外，小区旁边还有地铁5号线，13号线和21号线。最近的就是楼下在建的13号线二期白马岗站
教育配套
项目楼下自身配建一所公立幼儿园，根据销售所说，项目的对口学校是广州市华颖外国语学校，是一所九年一贯制的公办学校，距离项目400米左右，步行10分钟就能到，距离项目3公里左右有广州市天河外国语学校，整体周边的教育氛围比较浓厚。
生活配套
项目的体量比较小，小区的公建配套并不是很多。恒温泳池、健身房和会所这些，都安排在架空层，其余的配套基本要用周边的，商业方面，珠城东区的商业，除了领展广场外，都是一些底商。当然，这个只是现状，随着马场的改造落地，未来有很大可能引入SKP，这会大大弥补珠城东区缺少高端商业的现状。
3公里范围内，也有不少商业，正佳广场、天河城、天环广场、太古汇都在这个范围。小区医疗资源丰富，周边有华侨医院、中山三院、中山六院、南方三院、天河中医院等多家顶级三甲医院。距离天河公园的距离非常近，直线距离大约1公里左右，享受着天河公园这个天然氧吧。
在售产品
保利华创·都荟天珺共规划3栋高层住宅，层高20-26层，全盘仅166套，可以说相当稀缺。
首推1栋位于小区西侧，20层高，两梯三户且做到专梯专户，户型涵盖157-196平。
中间2栋为楼王单位，26层高，两梯两户，户型全部为253平大平层，层高达到3.3米。
3栋与1栋有些相似，24层高，同样为两梯三户，户型涵盖157-203平产品。
为了提升居住的舒适性和尊贵感，整体小区设计抬高约30米，延展架空层立体都市园林。
即便是最低3层的业主，景观和视野能超过周边的建筑，不用担心视野遮挡，私密性非常好。
利用地形上的高差，形成了三层归家动线，这在珠江新城的豪宅当中，应该是首创了，较好的进行人车分流。
在产品设计上，项目特别邀请全球三大豪宅名师联袂设计。
LWK+PARTNERS建筑事务所、AECOM、梁志天集团，从建筑到园林再到室内设计，清一色“顶尖”团队当纲。
所有户型都是双阳台配置，大开间大面宽，力求采光面做到最大化。
在外立面打造上可以看到，每个户型的转角都设计成270°飘窗，相当于拥有全面屏的景观视野。
157平是四房两厅两卫户型，是传统的竖厅设计，动静分区，厨房后面有一个生活阳台，主卧设计了270度弧形飘窗，视野采光好。
196平户型，做了双主套，客厅、卧室、阳台等开间尺度也比同面积段产品更大。
这次的样板间，特别邀请梁志天团队设计，不仅展现了户型亮点，细节呈现也很震撼。
其设计灵感借鉴爱马仕等奢侈品创意，色系以原木风为主，风格非常清新典雅。
还有一个非常厉害的点，就是样板间内多次出现弧形圆角设计。
吊顶造型、主卧270°飘窗，再到洗手间墙面等等地方，都有弧形元素，视觉体验非常丝滑。
253平是四房两厅两卫户型，竖厅设计，南北对流，阳台有10米长，特点是主卧的飘窗和主卫都是270度弧形采光面，视野采光一流。
优点总结
1、新产品，新设计，按照新标有更高的得房率，不错的交付标准，得房100%，独立入户电梯厅，装修石材交标高，采用高比例玻璃幕墙，外立面新颖，采用三层隔音玻璃应对西侧和北侧的噪音源。
2、小区的区位属于珠城东，马场旁，位置好，地段优，通勤很方便，开车到珠城、琶洲还是金融城这些核心产业区域，都是10来分钟就可以抵达。甚至骑个电动车就可以在核心区来回穿梭了。
另外，地铁13号线二期预计2025年底开通，步行5分钟就能到白马岗和马场北两个地铁站。
3、户型很纯粹，都是大面积，这意味着小区内住户的圈层很长纯粹。这对于周边的二手房来讲，具有很明显的优势。
4、价格非常便宜，属于高性价比楼盘了，要知道隔壁的天荟公馆已经卖到10到12万，要比这个楼盘还贵。
5，整体地面抬高了将近30米，首层等于别人的8楼左右，可以不被华南快速路高架桥挡住视线，视野比较开阔。
6，目前是距离珠江新城最近的一手盘了，有优越的地段和不错配套，价格也算合理，还是很值得入手的。
缺点总结
1、项目体量较小，园林不大，整体项目的活动空间不多。想要有一个舒适的周边环境还需要等待后续的开发来改善。
2、小区周边被华快和黄埔大道夹击，有一些噪音影响，后期要通过隔音玻璃来处理了,当然话说回来，像这种比较核心地段的小区，比如珠城二手，很多也免不了道路因素的影响的。
项目总结
各方面的都来说表现都比较不错，特别是地段的稀缺性，说实话，适合广州比较高净值，高收入的群体
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一、限购政策全面取消
- 政策内容
- ：自2024年9月30日起，广州全市（含增城、从化等区域）取消居民家庭购房的户籍及套数限制，本市及非本市户籍居民家庭、单身人士均无需审核购房资格，可自由购房且不限套数。
- 影响
- ：彻底打破购房门槛，释放潜在购房需求，尤其利好外地户籍及多套改善型需求群体，市场流动性显著提升。
二、信贷政策持续宽松
- 商业贷款
- 首套房
- ：首付比例不低于15%，利率下限为LPR减一定基点（当前约3.0%）。
- 二套房
- ：首付比例不低于25%，利率下限约3.1%（较首套略有上浮）。
- 非普通住宅
- ：首付比例不低于70%，利率依市场情况浮动。
- 分析
- ：低首付、低利率组合降低购房门槛，减轻月供压力，刺激刚需及改善型需求入市。
- 公积金贷款
- 首套房
- ：首付比例20%，5年期以上利率2.85%，单人最高贷80万元，双人最高160万元；二孩及以上家庭额度上浮40%（双人最高224万元）。
- 二套房
- ：若前一套贷款结清，首付30%，利率3.325%；未结清则首付40%。
- 支持措施
- ：允许提取公积金支付首套新建商品住房首付款。
- 分析
- ：公积金政策向多孩家庭倾斜，利率优势显著，进一步降低购房成本。
三、税费政策优化
- 契税
- 首套房
- ：面积≤140㎡，税率1%；＞140㎡，税率1.5%。
- 二套房
- ：面积≤140㎡，税率1%；＞140㎡，税率2%。
- 三套及以上
- ：统一税率3%。
- 影响
- ：契税减免直接降低购房成本，尤其利好小户型及首套刚需。
- 增值税
- 自2024年12月1日起，个人销售住房免征增值税（原政策为满2年免征），进一步减轻交易成本。
四、交易流程简化
- “购房即交房、交证”
- ：广州全市新建商品房项目实现购房、交房、领证无缝衔接，办证周期从月计压缩至小时计，提升购房便利性及安全感。
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