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房地产行业曾经的暴利时代已经落下帷幕。

早年间涉足房地产的老板们，几乎个个赚得盆满钵满，但如今身陷囹圄、企业破产的也不在少数。

河南一家知名房企，曾被誉为“河南地产老大”，其项目遍布全省各地。然而，这家企业如今也难逃困境：资产负债率高达99.05%，欠债超过千亿元，2024年亏损33.08亿，甚至一度传出裁员7000人的消息。

曾经的纳税大户为何会深陷千亿债务泥潭？当房地产行业的黄金时期过去后，企业又该如何寻找出路？

深耕河南，年销售额破千亿的“情怀之王”

上世纪八十年代，郑州大学外语系的一名年轻人胡葆森，没有选择安逸的生活，而是怀揣梦想南下香港闯荡。他在那里见识了广阔的世界，并积累了人生的第一桶金。

九十年代初，中原大地迎来了新的发展机遇，胡葆森敏锐地察觉到家乡的巨大潜力，毅然决定回到郑州创业。1992年，他创立了建业地产。

与当时热衷于全国扩张的同行不同，胡葆森选择了专注于河南市场的发展路径。他没有盲目追逐一二线城市的机会，而是将目光投向被忽视的三四线城市。

他曾表示，要让河南的老百姓都住上好房子。这句朴实的话语成为了建业的核心理念。正是这种独特的战略定位，使建业在后续的竞争中站稳了脚跟，表现出比许多巨头更强的抗风险能力。

从省会城市到偏远县城，建业用了三十年时间实现了对河南122个县市的全面覆盖，甚至喊出了“每个小镇都有建业小区”的口号。

“河南王”的地位源于实实在在的成绩：2019年销售额突破千亿大关，成为全国唯一一个在单一省份销售额破千亿的房企；2020年纳税86亿元，位列河南企业第二名。

目前，建业旗下拥有四家港股上市公司，业务涵盖房地产开发、物业管理、代建服务以及文化旅游等多个领域，形成了独特的“地产+”生态系统。胡葆森个人的魅力也为品牌增色不少。

他自称“三十年不换手机号”，随时倾听客户反馈；投资60亿元打造的文旅项目“只有河南·戏剧幻城”，通过麦田和戏剧展现中原文化，一度被视为房企转型的成功典范。

建业如同一棵大树，在河南这片土地上深深扎根，茁壮成长，并在房地产的基础上衍生出“文旅”、“商业”、“农业”等多领域的丰硕成果。

天灾人祸引发的债务危机

尽管建业集团的“地产帝国”曾经辉煌一时，但终究无法摆脱政策环境的影响。当行业风口不再，这个庞大的体系也难以避免地走向了衰退。

2021年，河南遭遇疫情叠加“7·20”特大暴雨，建业集团首当其冲，损失惨重，自曝损失超50亿元，并向政府发出求助信，坦言“面临重大风险和危机”。

这一事件犹如推倒了第一张多米诺骨牌，问题接踵而至。整个房地产市场迅速降温，房屋销售陷入停滞。尽管之后引入国资、出售资产，但房地产行业的寒冬依旧让建业陷入了前所未有的困境。

三大核心问题加速了危机的爆发：销售额大幅下滑，从2021年的601亿元（同比下降12%），到2023年前五个月仅实现87.6亿元的销售额，下降趋势仍未止步。

现金流紧张导致建业集团背负上千亿债务，美元债券违约，总负债从2015年的324亿元飙升至2022年的1493亿元，净负债率高达580%。因未能按时支付美元债券利息触发交叉违约，被迫暂停所有境外债务偿还。

文旅项目也成为“情怀陷阱”。“只有河南”开业后受疫情影响多次闭园，电影小镇等项目每年亏损数亿元，进一步拖累了企业的现金流，形成恶性循环。

断臂自救：裁员六成、出售资产、寻求国资支持

为了应对危机，建业展开了“刮骨疗伤”式的改革。2022年初，公司将原本五级管理架构简化为三级，总部人员从1063人缩减至412人，优化比例达到61.2%。尽管官方声称是“岗位调整而非裁员”，但内部员工透露实际情况就是大规模裁员。

2023年底，又有传闻称公司计划裁减近7000人。建业随后澄清并非如此，但降薪、分期支付赔偿款等措施表明，即便是“地主家”也已无余粮。

建业将部分商业项目的运营权交给了万达，向河南文旅投出售“只有河南”51%股权，同时引入河南铁建投作为第二大股东。此外，公司还暂停拿地，关闭非核心业务，提出“做少、做小、做好”的三原则。

即便采取了一系列措施，2023年建业仍亏损78亿元，现金短债比仅为0.34，三项监管红线全部踩中。有内部员工苦笑：“暴雷后反而轻松了，至少不用每天提心吊胆。”

建业的困境并非孤例。郁亮曾直言房地产进入“黑铁时代”，而胡葆森则更加悲观：“对于那些选择躺平的房企来说，连黑铁时代都不配。”行业逻辑已发生根本性转变。

高杠杆模式宣告终结，恒大、融创等巨头接连暴雷，房企平均利润率从15%降至5%。区域深耕的风险逐渐显现，建业98%的项目集中在河南，棚改完成后购买力透支，反而成了沉重负担。

政策扶持虽有帮助，但效果有限。即便获得了近50个项目的纾困资金，也只能用于保交楼，无法缓解母公司债务压力。

活下去比情怀更重要

胡葆森曾说：“做企业的人都是乐观主义者。”但对建业而言，现实远比情怀残酷。河南三四线城市的房价持续下跌，郑州郊区项目的去化难度加大，购房者更倾向于选择国企楼盘。

境外债务重组谈判困难重重，国资入股后也难以提供进一步的资金支持；代建、物业等轻资产板块增长缓慢，难以弥补房地产主业的下滑。

行业分析师严跃进指出：“房企必须适应微利时代的现实，通过精细化管理提升效益。”建业能否熬过寒冬，或许取决于两个关键点：是否能抓住河南“保交楼”政策窗口期完成交付，稳定口碑；以及是否能在文旅等项目上找到可持续盈利模式。

建业的故事，是房地产黄金时代落幕的真实写照。从“河南王”到深陷千亿债务危机，它揭示了行业快速发展背后的隐忧，也警示后来者：当风口消失时，唯有稳健经营、敬畏风险的企业才能真正穿越周期。

正如胡葆森在自救过程中反复强调的三个字——“活下去”，这或许将成为未来十年所有房企生存的首要法则。

信息来源于：每日经济新闻 2025年5月9日 关于“建业地产：4月合同销售额6亿元 同比降20.2%”的报道信息来源于：21世纪经济报道 2023年6月27日 关于“建业地产正式违约，全面停止支付！曾自曝危机向政府求救，三道红线全踩中”的报道信息来源于：每日经济新闻 2022年11月16日 关于“河南“地产一哥”被曝大量裁员！员工：复工两天后就通知裁员，非常突然”的报道信息来源于：上海证券报 2024年11月11日 关于“建业集团董事长胡葆森：不躺平、不赖账、不甘第二”的报道信息来源于：中国证券报 2025年5月6日 关于“建业地产：2024年亏损33.08亿元 ”的报道信息来源于：长江商报 2021年9月27日 关于“建业集团损失超50亿欲求助 千亿房企销售增速乏力负债近1486亿”的报道信息来源于：财联社 2023年10月8日 关于“河南地产龙头被造谣破产，建业集团声明传言不实”的报道