✨✨北京金茂满曜✽✽✽✽

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金茂早年间的产品系很简单，金茂墅、金茂府和金茂悦。由于多年来对别墅类产品的限制，墅系自然很少见，而悦系缺少了金茂引以为豪的招牌科技系统，也低了一个档次，真正发扬光大的是府系产品。

好地段、大面积、酒店风和人无我有的科技系统，造就了金茂府的金字招牌。前些年，但凡要是一个人说自己住在金茂府里，周边的眼神大概其都会多少有些不太一样。

于是，全新的“金玉满堂”产品体系，终于在内外的共同压力之下，一个个面市了。强调的不仅仅面积段的区别，而是从户型、装修、配置和公共区域的全方位更新。

金——秉承最纯粹的府系精神，大面积，好地段，酒店风，豪宅向、高圈层，直接和中建“宸”系、中海“玖”系展开竞争。

玉——面向事业有成的主流成熟消费者，大气、稳重和传统是代名词，窗更大了，得房率更高了，但对于大家庭的关怀依旧。

满——这是彻底打破传统的全新系列，现代、青春、艺术、轻奢，吸引80/90甚至00后年轻一代成功人士。未必庞大，必须精致。

堂——悦系的精神继承者，缺少了科技系统，提升的是全方位性价比和金茂品牌的优质服务。

于是，金玉满堂，就覆盖了上到终极改善，下到刚改的全客户群体，既有了对四世同堂的全方位呵护，也具备了对小家庭的人文关怀，可以说是金茂这个不动产类驰名商标的一次破茧重生。

现在，玉系在京城的第一个作品——璞逸丰宜——已经落户在了丰台东铁营区域，面积从109到190平米，户型、得房率和窗墙比有所提升，但仍然属于金茂的传统风格。

真正的改变之作，还是要看朝阳三间房的满系——金茂满曜。

金茂的历史太过厚重，品牌效应太强，这一回的体系重建可以说是脱胎换骨，不得不多说几句，后面还是回归干饭正常说话的模式。

满曜的改变，是从售楼处就开始了。

以前到金茂的售楼处，到处都凸显着让你一看就知道我有钱但是又说不出哪里有钱的做派，可能是色彩的搭配，也可能是材质的档次，反正大红灯笼高高挂，容易产生出一种大家闺秀屈身到地主家做小的感觉。

实际上，从售楼处门头开始，满曜已经在发生变化了。

洗练的线条和浅色金属光泽，和以前金茂惯用的厚重石材古铜色彩和繁复装饰相比，确实更有现代风。

再配一张官方售楼处宣传图，如果说这是一个现代艺术馆，有问题吗？

大堂的风格也是一样，没有金碧辉煌，没有镶金嵌玉，除了中央吧台上方作为点缀的艺术吊灯，所有的线条都简洁、干脆，既不拖泥带水更没有过度堆砌。跟以前一提到金茂就会联想起的浓浓的“老钱”味完全不同，正是新贵们喜欢的极简主义轻奢风。

之所以干饭要对售楼处的风格进行重点描写，其实很简单，案场的样板间还没有完成，暂时没办法一窥究竟。但是我相信，作为京城第一个落地的满系项目，开发商是一定会让样板间与案场的装饰风格尽量统一。唯有此，才能让敏感的目标客户在踏进项目的第一步就产生共鸣，进而愿意了解项目，最终认可项目。

所以，说是见微知著也好，说是管中窥豹也罢，这个售楼处是需要仔细看一下的，保不齐未来我们的家，就是这种风格的延续。

回到项目上，总平面图镇楼。

总体数据简单介绍一下。项目占地3.68万平米，容积率2.5（按计容面积，不含赠送），包含8-26层洋房及高层产品，共719户，其中，洋房层高3.1米，高层层高3.05米，小高层层高3.0米。

项目目前是一大片闲置地中的一块，根据规划，周边将被规划道路所包围。其中，南侧是规划三间房南一街，红线宽度25米；西侧是规划黄渠东路，红线宽度25米；北侧是规划常营南街，红线宽度40米，东侧是规划三间房东路，红线宽度50米。各道路预计跟项目基本同期交付，稍早一点。

现在现场除施工通道外，基本不具备可通达性，干饭最近也就是走到了东侧的三间房东路，可以远眺一下项目现场。

干饭现场拍的照片被误删了，这张照片来自百度实景，里面的那座小土山已经移走，土山的那一边就是项目地，现在塔吊林立。

对面的卷烟厂，已经废弃了。

非常，非常，非常拥堵的三间房东路，和用地东南的现状加油站。这个加油站离项目地挺远的，无论是否搬迁，都对项目没有什么影响。

至于项目南侧的水系，现在要叫青年渠了，其实就是干饭在介绍保利项目时提到的准备入地的排水沟，属于季节性排洪渠，并不是一年四季都有水。不过相关规划文件已经有了，将保利项目之后沿渠建设约5万平米的带状绿化，所以倒是不用担心有味道的问题。

毕竟不是排污沟嘛，还拉大了项目与南侧用地的距离，对于日照是有好处的。

看看效果图，似乎还是不错滴，但是划皮划艇是不是有点夸张了。

驳岸设计断面。这个宽度，根本不用担心被南侧地块上的建筑挡光的问题。

另外一个肯定会困扰很多关注满曜的朋友的问题，就是街坊路了。

街坊路这个东西，是京城在2019年开始在控制性规划编制以及实施中增设的。有朋友可能记得，有段时间，有专家曾经提出过应当建设开放式社区，通过打开现有小区的封闭，来解决京城的道路拥堵问题，说白了，就是把城市交通疏散到社区里面去。这个充满了“西学东渐”味道的建议在引发了热烈讨论之后无疾而终，却留下了街坊路这个遗腹子。

“街坊路可以是单行或双行的车行路，也可以是步行街。兼具车行功能的街坊路应优先保障人行和自行车出行，单侧人行道步行空间的净宽不小于3米，道路断面可灵活设计，宽度较窄的街坊路可不设或设单排行道树，以更好地形成城市慢行系统。”——《关于在控规编制和实施中增设街坊路的相关规定》第4条

可见，这个街坊路到底是个什么样子，其实是很灵活的，跟项目的具体情况有关，跟开发商的操作能力，关系更大。

事实上，在网上流传最广的一张项目鸟瞰图中，明确的表达了街坊路的存在，而且明显是开放式路口，偏重于车行，近乎于城市支路等级，地面还设置了若干停车位。也就是说，满曜非但人车不分流，甚至社区都是开放式的！这无疑大大降低了项目的品质。

但是不得不说，金茂的金字招牌还是有用的，经过一番深入沟通（不是），项目最终呈现给我们的样子，已经完全看不出街坊路的影子，地面停车位也取消了。

街坊路北侧。

街坊路南侧。

目前，街坊路已经完全和项目的景观绿化水系结合，弱化成了联系南北的艺术景观步道。北侧设置人行出入口，南侧设置人车出入口并直接接入地下车库，相当的巧妙且漂亮。

当然了，所有的沙盘模型上都会说明这只是规划示意，不代表交付承诺，但是作为前前前建筑师，前前开发商，前咨询顾问和现任房产经纪人以及注册规划师，我都认为这是一个非常非常好的变通方案。

至于项目整体布局方面，干饭倒觉得没什么好说的，因为如果是我自己，大概其也会这么布局。地产项目的规划，最重要的就是在建筑密度、容积率、绿化和日照之间取得平衡，同时保证成本最优。

像干饭这样的俗人，与其跟我说小区里面种了多少棵价值百万的名树（当然有还是希望有而且多多益善，既要又要还要嘛），不如尽量拉大楼间距增加绿化面积，让我能看出去舒服，又不用担心日照和视线干扰。

别以为这个简单，在京城，两三千万的豪宅都做不到的，其实不在少数。

从沙盘东南看向西北。由于部分内容还没有完全确定，目前楼栋模型还是用玻璃体，除了高低外看不出太多细节，而且说实话，挺影响拍照的，经常分不清前后景。

从西南看向东北。可以看到，项目主大门设在西侧，同时将整个西面作为了项目的主界面。

这个南北最长达到180米的主界面确实值得一提。一般来说，新楼盘除了大门外，向两侧延伸个几十米做景观墙，剩下的也就是普通围墙了，最多材质好一点，而满曜则是把整条街都作为了一个整体进行设计，不仅仅是贴满了高档石材和金属板，而且在灯光、绿化、配饰和小品方面都做了全面升级，真正是把围墙也当成了项目的景观组成部分。

“观宸的门，萬吉的马，满曜的墙”，180米宽的面子，够大了吧。

可惜小小的模型无论如何表现不出那么多细节来，干饭也记不住那么多的工艺手法，所以感兴趣的话，还是来现场看看吧。

在“好房子”政策刚刚出台的时候，干饭就说过，以国人的内卷程度，今后的新盘必然会在户型、得房率以及装标这些地方形成新一轮的同质化。那么今后真正能够为我们的房子提供更多附加属性，更能够保值增值的，恰恰是以前一说性价比，就首先会想到要牺牲掉的公区。

在同质化的情况下，公区越大，功能越齐备，使用率越高，运营状况越好，对未来的保障就一定越高。

满曜建设了近2000平米的地上地下双会所，涵盖运动（健身、瑜伽、天光泳池）、家庭（行政酒廊、观景厅、琴房、艺术走廊）、社交（私宴、棋牌、影音）等多种功能，甚至还有全时全龄全维度的学习区域（社区会客、书吧、儿童活动、娱乐、轻办公）。

这还有啥好说的呢？带家人学习（玩）起来吧，这个是在促进自己的资产增值啊。

满曜的户型图一共做了五版，包括115/116平米的三室两厅两卫、129/133平米的四室两厅两卫，以及159平米的四室两厅三卫，而样板间方面，预计将有116、133和159平米三个。

户型全部都是目前最流行的三叶草四叶草格局，南向三面宽，南侧三个半赠送的内阳台加北侧两个全赠送的设备平台，得房率优秀。

需要强调的是客厅的宽度，基本达到了新盘同面积段中的极致。尤其是159平米户型宽度达到了6.3米，类比一下的话，甚至已经超过了酒仙桥某项目249平米户型的6.2米；而133平米户型的客厅宽度，也可以和对方170多平米户型掰掰手腕了。

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