价格相对较低的原因
- 物业性质：项目包含产业用房与配套宿舍（工改公寓）等商业性质的物业。商业性质的房产在交易、使用成本和土地年限等方面与住宅有差异，通常价格会低于同地段的住宅。
- 区域环境：尽管位于福田，但梅林区域相比福田中心区等核心地段，在商业繁华程度、城市界面等方面稍逊一筹，这也会影响其价格定位。
- 产品特点：写字楼面积较大，从 429 - 2107㎡不等，对于购买者的资金实力要求较高，在一定程度上限制了购买人群，可能导致价格相对更具弹性。而配套宿舍虽然面积较小，但作为公寓产品，其居住属性和市场接受度与普通住宅有别，价格也会受到影响。
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近期价格走势
2025 年 5 月中粮福田大悦广场均价为 38,340 元 /㎡，环比上月下跌 11.8%。2024 年 12 月 19 日，其均价约 4.28 万元 /㎡，2025 年 3 月写字楼均价 3.25 万 /㎡，配套宿舍均价 3.8 万 /㎡。整体来看，近期价格有一定程度的下降，可能与市场供需关系变化、项目销售策略调整，以及当前房地产市场整体环境等因素有关。
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烂尾风险
- 开发商实力：中粮集团是大型央企，具有较强的资金实力和开发经验，在项目开发过程中通常能够保障资金的投入和工程的顺利推进，从这方面来看，烂尾的可能性较小。
- 项目进度：项目已经处于后期建设阶段或接近完工，不存在烂尾风险。
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项目优势
- 区域位置优越：项目位于福田区梅华路与梅秀路西南交汇处，北环大道沿线，属于福田 CBD 中轴北外延区域，是福田 “三大新引擎”（河套深港科技创新合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园活力圈）与梅彩片区产业环的重要连接点。
- 周边配套完善：周边汇聚卓悦汇、佐阾虹湾、卓悦中心、深业上城等百万商圈，奢享深圳音乐厅、深圳少年宫、关山月美术馆、深圳图书馆、深圳博物馆、深圳市当代艺术与城市规划馆等市民中心文化地标配套，带来极致丰盛的都会商务新体验。
- 产品设计独特：写字楼户型设计空间灵活，适配多元需求，有整栋 / 分层产品矩阵。T2 栋研发办公整栋出售，总建面约 3.2 万㎡，共 23 层，标准层面积 1829㎡，使用率 71%，层高 4.2 米，配备 11 部迅达电梯及 650㎡挑高 10 米的奢华大堂。配套宿舍 49-78㎡1-2 房设计，3.1 米层高、全采光系统，阳台配置满足菁英居住需求，民水民电、通燃气的特性，使其性价比显著高于同类商办项目。
- 产业集聚效应显著：项目位于梅彩智谷片区，属福田 “智能科技产带” 核心，毗邻 22 号线梅丰站（规划中）及 9 号线下梅林站，联动福田站、深圳北站双高铁枢纽，交通便利性突出。周边已引入荣耀、汇顶科技等企业，5G 器件制造业创新中心、智能芯片创新中心等载体加速落地，未来产业协同效应显著。
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