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城芯奢居，学府环伺，繁华在握。品质样板敬呈，臻稀房源递减

大华星曜‌‌‌‌售楼处电话：400-8824-258☎☎大华曜是大华集团在上海闵行区浦江镇开发的高端住宅项目，位于浦江镇核心板块，具体地址为闵行区永跃路与新港河路交汇处，紧邻浦江郊野公园和黄浦江，享有江景、湖景、河景、城景四重景观资源。

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Dahua Xingyao is a high-end residential project developed by Dahua Group in Pujiang Town, Minhang District, Shanghai.

大华星曜‌‌‌‌售楼处电话：400-8824-258☎☎项目总建筑面积约 22 万平方米，容积率 2.0，绿化率 35%，规划 30 栋 11-17 层高层住宅，主力户型为 89-135 平方米的三至四房，均价约 42877 元 / 平方米，总价 350 万起，预计 2026 年 3 月交房。

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滨江3.0未来城市理想进阶

领燃一季度，大华星曜长虹热度再续

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品质星曜，持续长虹

不负时光期许，不负一城信赖

随着上海楼市“小阳春”即将到来，大华·星曜——这个备受瞩目的400万级销冠项目，营销中心人气持续升温、燃爆市场！

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据统计，仅仅2025年2月份，营销中心累计接待来访约1268组，现场成交92套！购房者对“星曜系”高度认可的同时，大华星曜‌‌售楼处电话：400 - 882 - 4258【售楼中心】Express Line☎也对“滨江3.0”未来远景与城市生活理想充满期待。

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“涨声”渐起的土拍市场，信心高昂

2025年2月20日，随着上海2025年第一批集中土拍正式开拍，松江、奉贤两幅宅地溢价率再创新高。

在出让的四幅宅地中，大华星曜‌‌‌‌‌‌售楼处电话：400-8824-258（一对一热情服务）位于松江新城的松江区SJC10008单元【05a-24号地块】溢价率约13.98%，楼板价约26216元/平；位于奉贤新城10单元【06-07地块】溢价率约16.54%，楼板价约20473元/平。

从拿地走势预测未来房价，未来五大新城的置业门槛或将悄然发生改变。而纵观上海楼市，优质地段滨江新房的价格也水涨船高。

位于闵行“浦江第一湾”醇熟板块、坐拥一线滨水景观的大华·星曜，大华星曜‌‌售楼处电话：400 - 882 - 4258【售楼中心】Express Line☎更加值得入席。

日臻完善的全能配套，加速兑现

沿着“一江一河”黄金发展轴，黄浦江沿岸，历来是上海城市规划与生态景观资源集中地。执掌“浦江第一湾”与“大零号湾区”双重C位，大华星曜‌‌‌‌‌‌售楼处电话：400-8824-258（一对一热情服务）大华·星曜坐拥区域科创潜力迸发红利，周边的全能生活配套也在加速落地。

随着2024年黄浦江专项新规出台，浦江新市镇部分被纳入黄浦江核心段，大华星曜‌‌售楼处电话：400 - 882 - 4258【售楼中心】Express Line☎板块价值蓄势待发。交通方面，S32公路浦星公路匝道预计一季度竣工通车，东川路越江项目2025年内立项。

配套方面，浦江万达广场能为项目未来业主提供日常所需。大华星曜‌‌售楼处电话：400 - 882 - 4258【售楼中心】Express Line☎位于浦江核心区的协和教育园区预计于2025年10月前开工，新增加的启帆·梦时代购物广场商业地标，将带来更好的购物体验。瑞金医院闵行院区也预计将于2025年3月开工。

从校门口到家门口，更高阶的全能生活圈，大华星曜‌‌‌‌‌‌售楼处电话：400-8824-258（一对一热情服务）将吸引更多高净值精英人才家庭进驻，浦江居住价值进一步升级。

规划来源：《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划（2024-2035年）》

交通来源：浦江微生活大华星曜‌‌售楼处电话：400 - 882 - 4258【售楼中心】Express Line☎，《沪乍杭高铁(浙江段)可研阶段及初设阶段相关专题编制服务招标公告

配套来源：南闵行周到，今日闵行

持续引领的准现房品质，改善之选

作为上海新青年置业首选，大华·星曜的人气走高与产品力密不可分。

无论是现代简约的建筑立面、东西园区的考究实景，大华星曜‌‌售楼处电话：400 - 882 - 4258【售楼中心】Express Line☎还是行业内外一致肯定的宽厅设计，由外至内，大华“星曜系”作品都做到了精益求精。

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在实景品质里，大华·星曜从选材、施工到安装等各个环节都严格把关。

荟萃全球进口奢石、纯手工拼接的星辉屏风、千万级顶豪同款景观树——名贵三河黑松、定制化星光幕帘等场景，引璀璨星河入园，大大华星曜‌‌售楼处电话：400 - 882 - 4258【售楼中心】Express Line☎与滨江景致遥相呼应。

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在户型空间里，大华·星曜项目深度洞察新青年未来生活趋势，集尺度感与私密感一体的经典飞机布局、大进深宽景阳台、全卧室飘窗视野等，大华星曜‌‌‌‌‌‌售楼处电话：400-8824-258（一对一热情服务）重新定义改善居住的新场景。

而今，随着工程施工的高质量进行，眼见为实的准现房品质，大华星曜‌‌售楼处电话：400 - 882 - 4258【售楼中心】Express Line☎让“今年买、明年住”的生活蓝图更加清晰。

建面约89-135平米瞰江宽景准现房，改善置换正当时。

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一边是内环内地块底价成交，一边是内中环地块再现高溢价率。

在5月9日的上海2025年第四批次土拍中，刷新板块单价纪录的杨浦区N090602单元L4-02地块（以下简称东外滩地块），与底价成交的虹口区C080101单元hk196-08、hk196-06地块（以下简称北外滩地块），呈现了明显的冷热不均，地理位置更优的北外滩地块反而表现不如东外滩地块强势。

每经记者包晶晶摄

“这两个地方，明显北外滩地块的地段更好，我会考虑买这里，医院、商业、交通等配套都不错。东外滩地块的交通不是很方便，旁边军工路和复兴岛的开发前景还不确定。”5月14日，近期正在四处看房的金瑜（化名）通过微信对《每日经济新闻》记者表达了自己的看法。

为何买房人更中意北外滩地块，而在土拍中，东外滩地块更抢手？带着这些问题，近日《每日经济新闻》记者实地走访了地块所在的两大区域。

两幅地块出让冷热不均

公开信息显示，上述第四批次土拍中的北外滩地块，分为1幅住宅地块和1幅商业、文化地块，其中的纯住宅地块建设用地面积3707.57平方米，规划建筑面积22987平方米（含800平方米商业），容积率6.2。

《每日经济新闻》记者实地走访发现，北外滩地块地理位置极佳，距离外白渡桥和外滩景区仅1.2公里，向南沿吴淞路步行约20分钟可达。公共交通也十分便利，与地铁10号线四川北路站直线距离仅300米。四川北路商业街与之相邻，滨港商业中心、今潮8弄、利通广场、壹丰广场等商业配套完善，项目东面即上海市第一人民医院（北院）。

上述北外滩地块是组合地块，其中的住宅用地部分，起始楼面价高达87997元/平方米，但最终在土拍中遇冷，由北外滩集团底价获得。

再来看刷新板块单价纪录的东外滩地块。该地块位于杨浦滨江南段位置，出让面积21150.46平方米，规划建面52876.15平方米，容积率2.5。

《每日经济新闻》记者了解到，该地块周边配套并不十分理想，附近还有部分房屋拆迁未完成。交通方面，该地块距离最近的轨交12号线爱国路站约750米；商业配套方面，目前仍依赖杨树浦路的上海国际时尚中心，而这一购物中心定位为城市奥特莱斯，与日常生活所需商业并不十分匹配。

“北外滩的前景比东外滩好太多了，如果（两地块开发的楼盘）最终备案价差距不大，我选北外滩（地块的楼盘）。”另一位准买房人章澜（化名）通过微信告诉《每日经济新闻》记者。

然而，土拍结果却呈现相反态势。中指研究院统计数据显示，东外滩地块还是吸引了招商蛇口、中国金茂、华润置地、中海地产、保利置业共5家竞买人，经过72轮竞价，最终由保利置业以总价42.41亿元竞得，溢价率26.30%，成交楼面价80199元/平方米。

对于两幅地块出让冷热不均的情况，上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信对《每日经济新闻》记者解释说：“北外滩地块的住宅部分不是重点，主要是商业开发。现在，整个虹口比较出彩的商圈非常少，除了瑞虹板块，其他都是单体商业热度稍高，例如白玉兰广场、凯德来福士，没有形成板块协同，而四川北路这个传统的商业中心也需要重新规划换代。”

《每日经济新闻》记者实地走访看到，作为曾经的影视取景地，北外滩地块西面的乍浦路，正在打造结合历史建筑保护和影视文化的“酱园弄”特色街区。

从北外滩地块的土地使用权出让合同看，受让人应当完整自持配套商业物业和住宅用地的配套商业设施。地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的40%（多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米）。

此外，地块还有着其他保护、利用和管理要求，包括“乍浦路两侧风貌界面和现存的优秀历史建筑、未定级不可移动文物和风貌建筑等，后续的保护更新应保持低层连绵的空间肌理与院落式、进深式的布局特征，同时充分挖掘并尊重地块内宗教建筑、观演类文化建筑、公寓类建筑较为密集的独特且富有历史韵味的城市风貌特征等”。

业内有分析指出，在此背景下，房企的参拍热情必然受到影响。

东外滩板块销售氛围火热

既然北外滩地块的前景看上去更具优势，为何东外滩地块更受头部开发商追捧？

《每日经济新闻》记者注意到，北外滩板块住宅用地供应较少，目前周边在售住宅项目也少。但从土拍情况看，很快会出现强有力的直接竞争者。

去年11月，在上海2024年第七批次土拍上，华润置地以51.36亿元、溢价率 11.97%摘得C080301单元hk191A-03地块，也是该批次中成交单价最贵的宅地，楼面价约92934元/平方米。该地块出让面积1.42万平方米，容积率3.87，建筑面积5.53万平方米。

相比之下，华润置地的项目更有规模优势，容积率也远远低于北外滩地块。而两个项目几乎紧邻，经记者实地测算，从北外滩地块东步行到华润置地的项目，只需经过一个十字路口，路程约300米。

也就是说，两个项目具备几乎相同的商业配套和交通条件，但从开发节奏看，华润置地抢占了近5个月的“先机”，加上近段时间华润中环置地项目多次开盘售罄、浦东新杨思项目认购率412%的战绩，未来蓄客过程中的吸引力更为明显，这无疑会给北外滩地块带来不小的压力。

此外，2024年以来，东外滩板块的销售氛围火热。

中指研究院统计数据显示，周边约700米范围内，中建壹品·外滩源著2024年首开完成去化，二期推出114套房源，均价109000元/平方米，开盘当天去化率达90%；合生创展·缦云上海近半年的月均去化为17套，销售均价122006元/平方米。