✨✨保利天曜✨✨
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保利天曜地处珠江新城东区与珠江前航道3公里黄金交汇处，铸就了保利·天曜与生俱来的土地禀赋，续写城央稀缺滨江豪宅天际线的传奇。
2024年12月31日，天河员村绢麻厂地块被保利拿下，折合成交楼面价5.1万/㎡！
不得不说，保利确实财大气粗，2024年花了100+亿拿下南方面粉厂、又花接近60亿拿下琶洲三兄弟，如今花70亿拿下员村绢麻厂双地块，加上其他地块，保利今年在广州投了近300亿的土储了。
员村绢麻厂分为AT080721地块和AT080720地块，位于南方面粉厂旁边，是一块二线江景宅地
而且绢麻厂720、721地块，都冲进了广州楼面价TOP10榜单。
其实，这不是绢麻厂地块首次拥有地王头衔，早在2008年1月，恒大以41亿天价竞得员村绢麻厂地块时，它就已经是天河地王。
可惜的是恒大选择退地，导致绢麻厂宝物沉归底，一雪藏就是整整15年，直到今年才带着救市使命归来。
两块地，0720地块更靠近地铁站、0721地块更靠近江边，0720地块旁边是学校用地，目前已基本平整。
项目案名正式确定为【保利天曜】，是保利全国首座“天曜”，将打造保利全新一代天字系标杆，产品上打造鎏金美学的显贵风格，成就珠江前航道全新的豪宅天际线。
届时，这两块地将与南方面粉厂地块联动，成为引领金融城西区核心区先行建设的启动引擎！
基本信息
规 模：南北地块占地约4.13万㎡，总建筑面积约12.46万㎡；
容积率：综合容积率3.33，南地块约3.1，北地块约3.8
绿化率：约35%
会所面积：约2900方
户 型：建面约120-140-170-210㎡云幕平层
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交通配套
地块位于规划花城大道南侧，周边紧邻华南快速干线、黄埔大道中、临江大道及科韵路等主要交通干道，交通四通八达。
尤为值得一提的是，这是天河比较难得的靠近地铁站的盘，地块东北侧距离地铁5号线与11号线交汇的员村站仅150m，5号线+11号线可以连通广州最核心的几个商务圈---珠城、琶洲、天河北、白鹅潭等等，通达性很强。
教育配套
地块1.5公里范围内有员村第五小学、天华中学、兰庭幼儿园、员村小学（美林分校）、美林海岸幼儿园等。
另外，项目内部721地块规划一所24班小学，720地块将配建一所6班幼儿园，能填补天河地区学位预警的需求
生活配套
商业配套方面，顶流商圈 繁华涌现，3KM内K11、天德广场、天汇广场、广粤天地等国际商业汇集等，未来可以共享保利面粉厂项目的配套，以及珠城马场改造项目，5KM内广州图书馆、广东省博物馆、广州大剧院组成广州人文客厅。
医疗方面，周边有中山大学附属第六医院（金融城院区）等，可以就近就医。
公园景观方面，靠近珠江，可以享受临江美景。另外，周边还有珠江公园等，闲暇时可以去走走。
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在售户型
保利天曜共分由两个小宅地块组成，分别是AT080720和AT080721两个地块组成，因而分为南北两个地块。
产品方面，南方面粉厂地块赠送率能达到30%，意味着使用率可达到130%。
而员村绢麻厂的出让条件，阳台占比可达25%，不计容的公共开放开间面积也可以达到10%，公建化设计手法，鼓励由知名设计团队设计，换句话说，颜值会很高，但使用率略低于南方面粉厂，是天河唯二的超新规地块。
项目也透露了几张效果图，大家感受下这个美学。
项目小部分亮点曝光:华盖顶（主入口）、显贵官帽顶（塔冠）、光感外立面、天际线豪宅
优点总结
1，自带9年教育资源，官宣！天曜配建24班小学，纳入体育东教育集团720地块将配建一所6班幼儿园，能填补天河地区学位预警的需求。
2，紧邻5号线和11号线交汇站员村站，地铁出行非常方便，尤其是11号线作为广州首条环线的开通，更加提升了保利天曜的地理优势。
2，连片开发优势，保利不仅拿下了绢麻厂地块，还拥有天河临江大道地块，两者将进行连片开发，进一步推进金融城的整体发展，为金融城带来使用率超120%以上的高端项目，增加板块热度。
4，产品力高使用率，阳台占比可达25%，仅次于南方面粉厂，使用率在全市豪宅中处于第一梯队，整体竞争力强。且考虑到广州接下来要严控此类项目审批，未来这个项目或成为绝版。
5，地理位置优越，位于金融城西区的核心位置，与“顶流”地块南方面粉厂仅500米不到，紧邻珠江新城CBD，与广州塔、琶洲会展中心等地标性建筑也近在咫尺，周边有天河领展广场、东方国际商业广场等商业。
6，改善户型定位，在总价相当的情况下，对珠江新城很多传统设计的中小户型，无疑是降维打击。
缺点总结
1，周边环境待改善，保利天曜被城中村包围，员村旧改推进速度缓慢，周边形象不够匹配，可能会影响居住的舒适度和项目的整体品质。
2，非一线江景，相比南方面粉厂地块的一线江景，绢麻厂地块只能算是二线江景，吸引力稍逊
3，金融城西区发展缓慢，金融城西区的升级改造建设进度较慢，周边城市界面更新需要较长时间。
整体总结
地段很好，金融城西区更靠近珠江新城，产品有优势，天河唯二的超新规产品，有学校有地铁，总的来说，员村核心地段、前排能看江景，学铁商基本面都有，还是保利全新顶流豪宅产品系。
但是城市界面一般，这是地块最大的问题，四周被城中村包围，配套有，但不高级，不像南方面粉厂项目能够直接从体面的临江大道进入，绢麻厂的动线需要穿过混杂的员村一横路。
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✅4、文章中文字和图片之间无必然联系，仅供读者参考。✨✨✽✽✽✽
✅5、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。✨✨✽✽✽
一、限购政策：全面取消，购房自由化
- 取消限购
- ：自2024年9月30日起，广州全市取消居民家庭购房的户籍、套数限制，非本市户籍无需社保或个税证明即可购房，购房套数无上限。
- 特殊区域政策
- ：南沙区购房可申请统筹安排义务教育阶段公办学位，白云、黄埔、番禺等7个区域计划推出“安居乐业入户”政策，购房并连续缴纳一定年限社保的家庭可申请落户。
二、信贷政策：首付比例与利率双降
- 首套房
- 商业贷款
- ：最低首付款比例15%，利率下限为LPR减60个基点（当前约3.0%）。
- 公积金贷款
- ：最低首付款比例20%，5年期以上利率为2.6%（2025年5月8日起下调0.25个百分点）。
- 二套房
- 商业贷款
- ：最低首付款比例25%，利率下限为LPR减50个基点（当前约3.1%）。
- 公积金贷款
- ：若首套房贷款已结清，首付比例为30%，利率为3.075%；若未结清，首付比例为40%，利率不变。
- 非普通住宅
- ：首付比例不低于70%，利率按二套房标准执行。
- 多套房贷款
- ：限购区域内拥有2套及以上住房的家庭暂停发放商业贷款；非限购区域内，拥有2套及以上住房并已结清贷款的家庭，首付款比例和利率由银行审慎确定。
三、税费政策：契税减免，交易成本降低
- 契税
- 首套房：面积≤140平方米，契税1%；面积>140平方米，契税1.5%。
- 二套房：面积≤140平方米，契税1%；面积>140平方米，契税2%。
- 三套及以上：契税统一为3%。
- 增值税
- ：个人销售住房免征增值税，降低二手房交易成本。
四、公积金政策：额度提升，使用更灵活
- 贷款额度
- 单人最高可贷80万元，双人家庭最高可贷160万元。
- 生育二孩及以上家庭，贷款额度上浮40%，即双人家庭最高可贷224万元。
- 提取政策
- ：允许提取公积金支付首套新建商品住房的首付款。
- 缴存基数
- ：2025年公积金缴存基数上限调整为2023年广州职工月平均工资的3倍，即39579元。
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