集中交付潮+南京解除限售使然，最近，大校场二手房货架频频上新。

这不，3月底交付以来，琥珀云台、三金睿境等光速挂牌次新房，业主们的单价预期，在4.7-5.7万/㎡不等。

但买方市场中，卖家的预期价格并不等于实际成交。当下，大校场的二手房价真实水平是什么样的？锐评君统计了今年以来主力小区的成交情况（数据来源于好好选房）。

01

先说结论。

早期的拓荒盘保利堂悦、华著兰庭、云澜尚府，到文渊府、金地大成雅境，再到金基望樾府、润鸿府等，已陆续接受次新房市场检验。

一方面，受下行的楼市行情影响，部分小区首批次二手房价已“破发”。

比如当年新房含包均价4.8-5万/㎡的云澜尚府，现在二手房成交单价在4.1万/㎡左右；润鸿府、明阅府、锦云台等，今年成交的次新房，单价均低于当年的新房全装修均价。

另一方面，形成较为分明的价格梯队。

站在塔尖的，是金基望樾府，成交单价在5万/㎡以上；

华著兰庭北区紧随其后，成交单价集中在4.5-5万/㎡区间内；

4-4.5万/㎡价格段是主流，以云澜尚府、金地大成雅境、文渊府、明阅府、锦云台等为代表；

保利堂悦、复地宴南都，成交单价则回落到3字头，部分房源成交单价还不到3万。

数据取2025各小区成交的最高单价和最低单价，仅供参考

目前，大校场主力在售的新盘如秦淮金茂府、中信泰富·九庐、金陵中心等，均价4.4-5.1万/㎡不等（具体以案场数据为准）。对比来看，板块二手房价“接地气”的次新小区，还真不少。

02

接下来，看看各梯队的代表小区详情。

5万/㎡以上：金基望樾府

开发企业：金基

小区规划：3栋32层高层、6栋15-19层小高层

主力户型：143-235㎡

销售周期：2021年7月至2023年2月

新房均价：51059元/㎡，另有5400元/㎡升级包

总户数：670户

交付时间：2023年12月底

金基望樾府于2021年首开、2023年底交付，曾在南京楼市掀起令人震撼的产品力风暴。

目前，望樾府的二手房成交价，遥遥领先于板块其他小区，达5.2万/㎡，不过成交量并不多。

挂牌房源，近40套，最低挂牌单价不到4.6万/㎡，而业主们的预期“上限”，已接近7.5万/㎡。

4.5-5万/㎡：华著兰庭北区

开发企业：金地、颐居、华侨城

小区规划：8栋17-18层高层、6栋6-8层洋房

主力户型：100-172㎡

销售周期：2020年9月至2021年4月

新房均价：44800-47800元/㎡

总户数：815户

交付时间：2022年12月底

华著兰庭分为两个地块，8栋17-18层小高层为南区，6栋6-8层洋房为北区，独立管理。

得益于低密洋房的优势，华著兰庭北区已成交二手房，单价集中在4.5-4.9万/㎡之间，在板块内也算是拔尖的存在。

同小区，挂牌二手房共17套。一套157㎡的四房，报价988万，单价近6.3万/㎡。还有一套204㎡的带院子底跃，报价780万，单价约3.8万/㎡。

相比之下，主打高层的华著兰庭南区，成交单价“友好”了不少。今年成交的11套房中，115㎡户型最吃香，最高单价近4.4万/㎡，最低单价则不到4万/㎡。

4-4.5万/㎡：文渊府、润鸿府、金地大成雅境、云澜尚府、锦云台等

大校场二手房成交单价集中在4-4.5万/㎡的次新小区，还不少。跟着锐评君看看部分小区的详细情况。

云澜尚府

开发企业：金基、金茂、颐居、新希望

小区规划：11栋17-32层住宅（其中4号楼为人才房）

主力户型：143-228㎡

销售周期：2020年10月至2021年4月

新房均价：48280-50000元/㎡（含3500元/㎡升级包）

总户数：1034户

交付时间：2023年3月底至4月初整体交付

云澜尚府是大校场初代改善新盘之一，2020年10月首开、2023年3月底整体交付。酒店式落客大堂+科技系统+已升级为铝板材质的外立面等，辨识度还算高。

公开平台显示，小区于今年3月成交了一套182㎡的四房，单价不到4.1万/㎡，成交周期310天。

值得一提的是，今年以来，云澜尚府的房源频频出现在法拍房市场。

一套188㎡带车位的房源，以746.1万总价成交，单价约4万/㎡；另一套230㎡房源，以约762.7万总价成交，单价约3.3万/㎡。

再来看挂牌情况。截至目前，云澜尚府在售房源共46套，最高挂牌单价约6万；最低挂牌单价不到3.5万/㎡，是一套面积约254㎡的低楼层复式。

润鸿府

开发企业：华润

小区规划：9栋18层高层

主力户型：104-138㎡

销售周期：2022年11月至2024年3月

新房均价：49806元/㎡，另有4350元/㎡升级包

总户数：644户

交付时间：2024年12月初

润鸿府紧邻已经投用的南外高中部，提前一个月，于2024年12月初交付给业主。

小区主打104-138㎡的相对小户型，今年成交的两套二手房，均为113㎡三房，单价在4.3-4.4万/㎡之间。

值得一提的是，这两套房一挂牌就被“秒”，最快的一套，成交周期只有6天。

目前，润鸿府挂牌房源共有21套，最高挂牌单价不到5.8万/㎡；业主的价格预期“下限”约4.4万/㎡，较为契合市场价。

明阅府

开发企业：南京交通置业

小区规划：2栋14-17层住宅

主力户型：140、170㎡

销售周期：2021年5月首开推出全部房源

新房均价：44480-45167元/㎡，另有升级包

总户数：196户

交付时间：2024年3月下旬

明阅府是南京交通置业开发的楼盘，只有2栋楼，于2021年5月首开、2024年3月下旬交付。

目前，小区仅有一套二手房成交，单价4.1万/㎡，较卖家的总价预期低了50万，成交周期106天。

小区正在挂牌的房源有12套，挂牌单价在4.4-6.1万/㎡不等。

锦云台

开发企业：保利、新希望

小区规划：6栋12-18层住宅

主力户型：143-189㎡

销售周期：2022年1月至2023年10月

新房均价：47834元/㎡，另有4200元/㎡升级包

总户数：388户

交付时间：2024年10月

锦云台临近南京市中医院、中芬合作交流中心等，于2024年10月交付。

今年4月，小区成交了一套143㎡四房，挂牌36天后，以593万总价成交，单价超4.1万/㎡。

小区挂牌在售房源有10套，挂牌单价在3.4-5.9万/㎡不等。

4万/㎡以下：保利堂悦、复地宴南都

2017年交付的复地宴南都、2018年交付的保利堂悦，2021年的行情高位时，都曾来到超5.7万/㎡成交的顶峰。

楼市洗牌，两个小区的二手房价明显回落。今年以来，保利堂悦的二手房成交单价集中在3-3.4万/㎡；复地宴南都一期和二期则集中在2.8-3.7万/㎡不等。

锐评君认为，之所以和金基望樾府、华著兰庭、润鸿府、金地大成雅境等次新小区拉开较大的价格差距，主要是因为保利、复地交付年头相对久、产品与市场主流脱节，且多以刚改户型为主，渐渐无法满足改善需求。

也有非典型个例。

4月底，文渊府一套172㎡的底跃，以475万总价成交，单价不到2.8万/㎡，成交周期53天。

通常，由于户型结构、楼层分布、装修改造成本等不占优势，一个小区的底跃成交单价，往往低于标准层房源。

03

经过十年的提速建设，大校场的教育、交通、医疗、文娱等配套逐步兑现，人居格局上，超30个楼盘有序布局。

由于这两年的供地节奏比较克制、前期楼盘陆续进入销售尾声，当下的大校场已经告别极致内卷，维持相对健康的供需关系。

这传导到二手房市场，呈现几个走势：

第一，挂牌总量相对可控。

大校场已交付小区体量不一，但整体来看，挂牌量不算泛滥。举几个例子：

云澜尚府体量超千户，目前挂牌量不到50套；华著兰庭两个分区总户数超800户，挂牌房源加起来共50套；明阅府、锦云台这种小体量住区，在售房源均在10套上下。

这带来的好处是，小到同一个小区，大到整个板块，二手房源还没到贴身肉搏、拼刺刀的激烈状态，从而稳住多方信心，具备穿越周期的底气。

第二，成交周期灵活，部分高性价比房源按天成交。

不可否认，保利堂悦、复地宴南都有个别房源成交周期超千天，但迭代小区如金基望樾府、华著兰庭、润鸿府等，成交周期相对可控。部分高性价比房源，几乎一挂牌就被秒。

第三，新交付小区业主观望心态较为浓厚，且心态较稳，尚未出现大规模砸盘现象。

虽然买方市场中，大校场的部分小区二手房价已破发，但就挂牌情况来看，业主们的心态普遍稳定，观望居多。

比如去年交付的翡丽铂湾，今年交付的琥珀云台、三金睿境等，业主们的价格预期，多在4.7万/㎡以上。

总体来看，现在的大校场兑现度不断提升，在售新房有不同程度的优惠，经过市场化定价的次新房价性价比很高，入住南京主城高能级板块的机会，就在眼下。