当前长租公寓市场中，各个长租公寓企业从卷“户型”、“家电”、“装修”到开始卷“社群活动”。

与此同时，住户们在居住过程中，也不仅仅关注于“住的舒适”，也开始寻求租房生活中的“归属感”。

长租公寓市场供需两端的变化都在表示，租赁市场在软性服务方面产生了一定的变化。“家”成为长租公寓极力打造的场景以及年轻人在租房过程中寻求的场景。在市场调研中发现，当前年轻租客群，对定期的社群活动表现出浓厚的兴趣，且愿意为居住品质以及居住氛围支付更多的溢价。

“房子是租的，但是生活不是”这背后隐藏的是对租客租住需求的转变，同时也是长租公寓运营商在运营上的不断精细化。

从 "规模为王" 到 "效率至上"

“蛋壳暴雷”后，长租公寓行业经历了一段的沉寂，但随着国家“租购并举”政策的提出，长租公寓行业重新进入快车道。870万套保租房的筹集目标、商办类经营性资产的困境也为市场化长租公寓提供了市场，并且，租赁住房REITs 的发行更是为企业退出提供了路径。

但随着租赁市场的供给的爆发式增长，以及整体市场环境的下行，租赁市场也开始由卖方市场进入买方市场，企业规模扩张的步伐愈加艰难，如何构建可持续发展的道路成为很多头部企业近两年的重要问题。

这场转折带来的，是行业的三重蜕变。

首先，从粗放式管理向数字化运营转型。在过去，管理更多依靠人力，数据的收集和分析滞后，导致决策缺乏精准性。而如今，数字化技术成为了提升效率的关键道具。越来越多的公寓企业开始建立自身的智能化管理系统，通过数字化系统，实现了对人、房、流程的全面智能化管理。

其次，从物理空间提供商向居住服务商进化。过去，企业只关注房屋的出租，而如今，更加注重为租客提供全方位的服务。从房屋的维护、保洁，到社区的活动、租客的需求响应，都成为了服务的重要内容。

最后，从单一租赁业务向社区生态运营跃迁。租赁住房不再是一个个孤立的个体，而是成为了社区的重要组成部分。通过打造社区生态，开展各种文化、娱乐活动，增强租客的归属感和粘性，实现从单一租赁业务向多元化社区生态运营的转变。

居住属性的“提质增效”

租赁住房的精细化运营，归根结底要落在“住”的体验上，而这恰恰是品牌与产品最能发挥作用的地方。近几年，头部租赁品牌纷纷开启产品迭代，从“能住”转向“住得舒服”“住得有质感”，空间设计和生活方式的塑造，正成为品牌的核心竞争力之一。

以瓴寓为例，瓴寓的产品设计侧重于将居住与各类活动场景有机融合。瓴寓2.0产品将“住家+办公”的复合功能嵌入房间本身，从家具形态、软装选择到配色语言，处处体现出对年轻人偏好的理解。而到了3.0阶段，瓴寓更是在传统“公区社交”的模式之外，引入了“半私密社交空间”，既能作为公共空间的延伸，又具备一定的私密属性，为租户提供了一个在“独处”与“连接”之间自由切换的可能。

冠寓的产品进化则更为的细节，在已有的设计基础上不断优化收纳、空间设计等。3.0版本强调收纳力与颜值兼具，4.0则进一步激活空间的复合功能，借助立体布局、材质搭配和细节打磨，把品牌理念实实在在地落到了每一平米上。这种由内而外的产品进化，其实正是在回答租客最朴素的提问：这个品牌到底好在哪里？

这类持续打磨产品力的行为，其实正是品牌运营精细化的直接体现。租赁住房的产品，不该只是流水线上的模板，更应成为租客生活方式的载体。未来的租赁品牌竞争，不只是比谁的广告做得响，更是比谁能把一套二三十平米的房子，做到既实用、又有温度。

运营是精细化的根本

一个租赁社区的整体良好运营是公寓运营方与租户供需双方双向奔赴的结果。

随着现在长租公寓行业越来越“卷”，租户因为更好的产品、更丰富的活动以及更优质的服务而换租的现象也越来越频繁。房租已经不再是租户选择房源时的唯一因素，更多的租户群体开始更加关注租住期间的生活品质。

因此，通过优质、丰富的社群活动也成为长租公寓运营商增加客户粘性，降低空置率的一大主要抓手。

但首先，不同租户群体的兴趣偏好与需求存在差异，单一形式的活动难以满足所有住户的期待。因此，长租公寓运营需基于住户多元的兴趣爱好，策划组织形式多样的社群活动，以此扩大活动的受众覆盖范围，提升社群活动的实际效能。

其次，情感联结是社群活动的核心目标之一。以兴趣为导向的社群活动，更多侧重于促进租户之间的社交互动；而情感文化类活动，则更注重营造家的归属感，增强租户对公寓的情感认同。

此外，随着长租公寓行业竞争加剧，各大运营商持续探索新的盈利模式，社群增值服务正逐步成为重要的利润增长点。在硬件设施与公区配套方面，具备社群属性的功能空间成为增值服务的首选方向。诸如打造健身房并推出团体健身课程、设立电竞室提升租住体验等，同时配备零食贩卖机、迷你 KTV、付费洗衣房等小型便民设施，在优化租户服务体验的同时，实现租金溢价。

另一方面，以服务为核心的软性配套也成为长租企业实现租金溢价的关键路径。通过与外部机构合作策划系列社群活动，如脱口秀演出、品牌联名活动、城市漫步（city walk）等，为租户构建趣味社交场景，营造良好的社区氛围。此类活动在增强租户黏性的同时，也能激发部分租客为增值服务付费的意愿。

结语

在租赁市场整体呈现大供应与弱需求的矛盾冲突背景下，租赁市场的出租率、租金水平都受到了一定冲击。这也意味着租赁市场进入到产品、运营、服务全面竞争的市场，这对于长租公寓的专业化、精细化运营能力提出了更高的要求。

而在随着行业整体获客成本越来越高，客户成为各大长租公寓企业的核心竞争点。长租公寓所针对的恰恰又是最具成长性、有租房潜力的年轻白领客户。在同质化产品竞争的情况下，如何通过社群活动形成链接租客与长租企业的纽带，成为长租公寓提升产品力的关键因素。

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