作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

最近的深圳楼市，意料之外的项目莫过于龙华观澜的鸿荣源观城。

体量逾400万方，但首批只推1栋2单元312套；备案均价约4.58万/平，总价区间约372~575万，开盘约9折；312套住宅吸引了662批客户。

“营销满分，产品减分”

作为鸿荣源落在深圳非常重要的一子，不仅定位为壹方天地的2.0，更要打造超40万方商业。

前期的营销，可以说是相当满分，4位明星助阵，开场5个主持人，5种语言开场，就算演唱会需要门票，也座无虚席。

正常来说，前期花了巨大的营销推广成本，邀请了明星站台，为项目做销售开端铺垫，就是为了打响入市的第一枪，按照市场的推售逻辑是开盘2—3栋房源更合理。

但鸿荣源观城1566户仅拿出了1栋房源推售试水市场，就比较出乎意料了。

因为大体量的项目，首批房源入市本质是一场 “锚定效应”的博弈，不仅决定项目短期去化速度，更直接影响到开发商能否掌握市场定价权、维持资金链安全，甚至决定整个楼盘的交付。

而对市场来说，大家买房有一定的“破窗效应”，首批房源如果热销，则可以为后续房源加推奠定加价的基础，若遇冷则也有可能会被市场解读为项目并不“足够优质”，影响的是购房者对整个项目的价值判断。

若首批房源，真正的去化效果不如预期，该如何为接下来的加推做营销以及定价？

虽然项目公布312套住宅，有662批客户认筹，按照过去其他新房项目去化的表现，能去化一半以上就已经是不错的成绩了。

再加上项目体量虽大，需要购房群体牺牲一定的交通便利、居住体验等属性。

比如交通方面。

项目周边路网本就不宽，加上项目总计约9674套住宅（商品房7168套，保障房2506户）规划近万套住宅，未来入住率增加后，观澜大道很难避免化身临时“停车场”。

虽然梅观高速直通项目地下车库内，但若遇上节假日或通勤高峰也有一定的拥堵风险。

比如居住舒适方面。

虽然鸿荣源打算在观澜再造一座城，复制龙华中心的壹成中心，但相比鸿荣源壹成中心，鸿荣源观城的密度大了很多。

鸿荣源观城的容积率已经到约9.23，最近的楼间距仅约18米，最大的楼层已经到58-59层，梯户比还是3-4梯6户。

无论是从项目整体的外观，还是建筑设计规划的指标，密度都比鸿荣源壹成中心大许多。

鸿荣源壹城中心很多业主入住后表示，随着社区入住率的增加，无论是电梯的使用，还是项目周边的通勤，舒适性都大打折扣。

同时由于鸿荣源观城的建设体量大，周期长，前期业主需要与项目施工同在。

那么，鸿荣源观城的居住体验也就很难避免打折。

所以，鸿荣源观城要打造成壹成中心2.0，大概率也会面临同样的问题。

“大城”的一场豪赌

虽然鸿荣源凭借“造城”的经验，在房地产市场的豪赌在过去是相当成功的，如宝安沙井的鸿荣源珈誉府、宝安中心的壹方中心，龙华中心的鸿荣源壹成中心，都是区域的IP社区。

但对于选择鸿荣源观城的业主来说，二手房的流通性是值得注意的。

项目由于规划体量达到400万方，分6期开发，包含住宅、商业，公园、九年一贯制学校、幼儿园，写字楼等，基本开发建设周期需要5～10年才能完成。

这样就很难避免项目在销售未完成的情况下，前期就已经有小区业主挂盘。

最明显的，鸿荣源壹成中心，陆陆续续推盘，历时将近7年才把最后一区推售，到如今依旧还未清盘。

而在这个过程，鸿荣源壹成中心2018年9月前就已经有二手房挂盘转让。

目前鸿荣源壹成中心的二手房挂盘套数，比鸿荣源观城首次推盘的套数还多，达到了380套。

这种情况，若是在市场上升期对早期先购房的业主来说影响不大，但在市场收缩的阶段，则意味着业主将面临很大的转让压力。

再纵观其他城市的超大体量的社区，如北京的天通苑、上海的上海康城、贵阳的花果园都是非常典型的大社区，由于密度高随着社区的壮大，慢慢出现难管理及运营的情况。

后期也因居住的变化导致社区居住氛围纯粹性下降，进而影响了社区二手房的流通属性。

市场上无论哪一个城市，高密度社区二手房溢价率普遍低于同地段低密度项目。

所以，超高密度的社区，是一把双刃剑，超高密度的大社区优点是集中、生活方便，但长期存在资源过载导致二手房流通属性降低的风险。

所以，这也是购房群体的一次“豪赌”。

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