写一下朝观天珺的测评，这个盘目前算是市面上热度比较高的项目，主要的几个点在于，朝阳、东五环、褡裢坡地铁、好房子。

如果再加两个宣传点的话，就是朝青和常营商圈，但实际上这个盘在两个商圈中间，哪都不挨着，不过，考虑到这个盘紧邻着褡裢坡地铁，坐地铁到常营也好、青年路也好，出了地铁直接就进商场，其实还算方便。

这个盘的评测主要分这么几方面：楼盘本身；楼盘周边；竞品；性价比等。

1，先看楼盘本身。

一些基础信息：

楼面价，5.16万/平米；

指导价，8.5万/平米；（这两个价格看下来，楼盘利润足够）

占地2.76万平米，建筑面积7.71万平米（中等规模）

7栋楼，总户数524户（左右），得房率90-100%（算比较高的，好事）

容积率2.8（比较高，密度大），11层洋房、18-25层的高层

地块：比较方正，盖的房子正南正北。

2，楼盘位置：见图

我简单评价下这个地块位置。

地块周边，东侧是安置房，东北也是安置房，南边啥都没有，再往南也是安置房，西侧是美然动力小区，一个20多年维护的非常一般的小区，北侧啥都没有，乱糟糟的。

给大家看个俯视图：

地块唯一牛逼的地方就是那个褡裢坡地铁。以后吃褡裢火烧方便了……

周边学校、商业、城市界面，都不行。

地块的问题：这个楼盘，四周都是临路的，北侧的朝阳北路是大主路，肯定会很吵，开发商如果不想办法解决这个问题，对卖房来说肯定很不利。其它的东西南侧三条路都不算大路，但临街对于居住来说，本身就是个问题。

大家看房或决策要不要买的时候，一定要考虑好这个问题。

（也可能跟我年纪大了有关系，我现在睡觉就不想有噪音）

3，户型，得房率90-100%，这个必须要点赞，替老百姓考虑的都值得点赞。当然，你现在搞得房率太低的，根本就没法卖了，现在北京新入市的项目，得房率都往90%以上走了。

户型图我直接贴这吧，大家自己评价，到时也可以去看看样板间，高清图可以找我微信要

提示下：户型图里每个卧室，都以外边那个墙为准，设备平台其实就是赠送面积。

4，装修情况

这个盘的装修标准比较高，举几个例子，房子在精装部分设计了很多储物柜，卧室、客厅都有，储物柜的门材质非常好，不像很多盘搞得普通廉价材质；设计的很多灯，多是交房标准，非装饰标准，设计的位置，和灯的质量都不错；卧室、客厅，都是落地窗，等等。大家去看样板间的时候可以感受下。

总体评价：至少比精装修但实际装修质量很一般的那些盘好得多。

上两张图供参考

5，竞品楼盘及性价比分析

1）这个楼盘的指导价为8.5万/平米，现在的市场状态，想要卖到这个价格，基本没戏。

周边的竞品楼盘，第一，大家熟知的黄渠地铁口的两个新盘，保利和光煦境、玺悦朝阳。

这两个楼盘在前两年开盘的时候，指导价就是8.5万，在当时的市场里，这个价格还可以。算是卖得比较好的。

但是时过境迁，北京房价已经普跌了差不多20%，现在还想打8.5万的主意怕是没戏了。

另外，虽然朝观天珺的位置比那两个楼盘更靠里（城区），但朝观天珺的地段上也没啥优势，项目周边形成不了小的商圈（有商圈才有生活氛围），比较乱，所以位置上谈不上什么优势。

2）我个人的一个地段平移的判断，供大家参考下：如果这个盘，挪到朝青华纺易城的位置，卖8.5万的单价，差不多。139平米的房子，算下来大概1200万左右，高得房率，高品质。

目前华纺易城这种近20年的小区，139平米的三居室，价格在850-900万区间，当前实际成交价。

这种盘，一方面是得房率高一些、户型好，一方面是品质更好，加300万总价，差不多吧。

3）回到这个楼盘本身，到底什么价格比较合适呢？

如果按8万单价算：

122平米--976万

139平米--1112万

157平米--1256万

如果按7.5万单价算：

122平米--915万

139平米--1042万

157平米--1177万

现在的问题，如果你1000万左右的预算，你会选择这个楼盘吗？

大家买房的选择，一方面需要结合楼盘的品质，一方面也会综合对比地段、商圈、二手房。

这个问题大家自己考虑下，我只提供一个思路。

我个人判断，第一，开发商定价在8万左右的概率比较大；第二，价格如果在7.5万左右，会卖得比较理想。

另外，大家在决策的时候，需要重点关注的点：

1，地段问题，五环外

2，板块问题，区域商圈一般，城市界面不理想

3，地块问题，四面临街，大户型高总价改善的选择，到底要不要选？

4，区域资源问题，学校资源，环境资源；

5，价格问题，到时开盘可以关注下。

楼盘的优点方面，我觉得重点是得房率和新房品质，这个到了现场，销售会重点讲。

如果需要看房的可以微信沟通。

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