最低单价5万起！2025年南山供应量大爆发！|中海地产|住宅用地|准现房|南山|户型|新盘

最低单价5万起！2025年南山供应量大爆发！

南山作为当下深圳最核心的区域，房价自然也是深圳最贵的片区，没有之一。

2024年南山一共入市了8个新盘，总共3232套房源。

2025年南山将入市21个新楼盘，提供近万套房源。其中有备受瞩目的顶豪项目，价格有望创新高；最低价或出现在南头、赤湾、西丽等片区，预计低至6万+/㎡。

今天我们就来详细分析下南山目前在售及待入市新盘的情况。

2025年南山片区在售和待售新盘汇总

深圳片区版块专业分析师童经理（13266841035）加微信发资料！

2025年南山片区在售和待售新房地图(包含现已开通的地铁线路)

图中标注的价格都是各新盘的销售均价，需要各新盘最新底价、折扣优惠，以及深圳各区新盘地图的高清大图的童鞋都可以加微信13266841035获取。

2.【后海沄玺花园】后海总部基地顶豪
3.【招商饼干厂旧改】后海豪宅
4.【中海深湾玖序】在售深超总顶豪

1.【中信元湾府/达力集团东角头】深圳湾一线海景顶豪

一、后海/深圳湾/红树湾

南山片区第一梯队，豪宅扎堆。今年有备受期待的两大顶豪项目【中信元湾府】和【后海沄玺花园】，预计价格突破15万+，还有新盘【招商饼干厂旧改】。

地铁：东角头站900m，湾厦站700m
进度：预计最快四季度入市

深圳湾最后一块宅地，出身就是顶豪。位于深圳湾海岸线上，紧邻在建的地标深圳歌剧院，远眺香港。三面环海，享有深圳湾一线无遮挡海景资源。

原东角头项目，共两个地块，分别由达力、中信城开各自开发。东侧地块为【中信元湾府】，由中信城开开发；西侧地块由达力集团开发。

【中信元湾府】

占地面积约4.41万㎡，总建面约31.82万㎡，容积率4.92。共分2期开发，其中一期建设住宅，共由5栋总高43-54层的高端住宅组成，二期涵盖商业+办公+酒店。

网传消息，项目主推约419套，195㎡、285㎡、360㎡、460㎡的大平层户型，空中花园带泳池，车位938个，单套总价最高过亿。项目还在基坑阶段，预计最快也要四季度才能入市，预计会首推1A栋和1B栋360-460㎡户型。

【达力集团东角头】
占地6.5万㎡，建筑面积17.9㎡（其中住宅14.3㎡，商业2.9㎡），达力地块和中信地块的建筑方案大概是一起的，不过目前达力地块没有一点动工迹象，达力集团没有豪宅开发经验，不知道会不会联合中信城开一起开发。

地铁：登良站地铁口
进度：预计年底入市

【后海沄玺花园】就是去年12月中海和华润联合拍下的深圳湾地王【华润中海地块(T107-0107)】，土拍价高达185.12亿元，楼面价70388元/㎡。

位于后海总部基地最核心区域，楼下就是阿里中心、中海油总部、字节跳动等大厂，周边是后海的豪宅群，小区挂牌价多在14-20万/㎡，是深圳房价最贵的片区。项目东面有机会看到人才公园和深圳湾海景。

项目南北两个地块，占地约3.85万㎡，总建面约26.3万㎡，容积率7.59，建筑限高250米，将建设住宅+公寓+商业综合体，总投资约208亿元。大概率会打造天际大平层豪宅，目前还在基坑阶段，计划10.1开放营销中心，年底入市，预计均价15万/㎡以上。

地铁：海月站和湾厦站600m
进度：预计10月入市

项目位于南山区招商街道，半岛花园北面，近四海公园、雍景湾和育才三中，去深圳湾也不远。原恒大项目，现由招商接手。

占地约3.3万㎡，开发用地约1.5万㎡，建面约9.88万㎡，容积率为8.9。规划有3栋48层超高层，1栋25F高层，1所6班幼儿园。地块内还规划了一所九年一贯制学校，占地面积为1.5万㎡。

目前具体户型暂未曝光，周边建筑多低于32层，高楼层部分户型可看深圳湾海景。价格可参考去年11月份入市的招商四海名邸，备案均价11.19万/㎡。

位于深圳超级总部基地，住宅稀缺，地块含金量极高，虽然海景面不够开阔，户型没有阳台，但也备受市场追捧，截至目前大概还剩30套。

距离红树湾站300m，去年入市，共推出515套196-252-328㎡大平层，毛坯限价13.3万/㎡，加1万/㎡精装修费用，均价在14.3万/㎡，总价2000万起。

5.【深圳湾公馆】现房在售

距离登良站700m，独栋小面积复式楼，48F，面积段为79-88㎡复式3房，113-152㎡复式4房。18年开盘单价20万左右，但其实位置并不靠海，距离深圳湾壹号1公里，捂盘多年现在还在卖，开发商为中国最大的二手车交易商，最近二手成交单价13.3万/㎡。

南山第二梯队新盘，前海今年新盘只有【湾啟紫荆府】【前海时代尊府】，都是已经推售过的。

二、前海/蛇口/科技园

1.【湾啟紫荆府】前海首个新规户型

地铁：妈湾站550m
进度：一期1栋在售，2栋待售，二期待入市

位于前海妈湾片区，是前海三湾中比较纯粹居住区，无任何老小区。一期已出地面约20多层，体量小，就3栋36-37F住宅楼和1栋幼儿园。纯商品房共495户，车位595个。小区花园很小，27年3月精装交房有点晚，但户型好，使用率高，接近100%，品质高端。

2024年12月首推1栋1/2单元，共319套96-142㎡的3-4房。备案均价10.78万带精装，95折优惠，折后均价约10.8万/㎡，折后总价894万起。目前还剩20多套，另外最后一栋有166套要去到三季度入市。

二期已开始基坑工程，预计下半年入市销售，户型和价格可以参考一期。

2.【前海时代尊府】前海唯一大平层豪宅

地铁：桂湾站900m，鲤鱼门站600m
进度：58栋在售，53栋3单元待售

楼盘详情→开盘去化9成，【前海时代尊府】为何没有日光？

位于前海桂湾核心片区，配套好，城市面貌好。大体量网红日光盘，目前已经出地面几十层、接近封顶。4月26日加推58栋，76套面积为245㎡和285㎡的大平层，备案均价11.55万/㎡，开盘给出了约9折/一次性付款89折优惠，折后均价约10.4万/㎡，去化率90%。

大户型还有59栋1-3单元，包括约210㎡4房，约240-250㎡4房，280-292㎡4房4卫，估计采取现房销售。

预计5月还会推出53栋3单元89㎡和190㎡共172套，这是前海时代三期最后一批小户型住宅产品。

蛇口今年新盘只有【望海玥家园】，主推公寓，住宅只有52套，另外就是在售的【临海揽山】【晗山悦海城】。

1.【望海玥家园】海景公寓

地铁：东角头站200m
进度：今年二季度入市

项目紧临半岛城邦，靠海地理位置绝佳。目前已出地面约20层，整体体量小，总占地0.9万㎡，建面约6.6万㎡，容积率7.25。共2栋住宅、1栋商务公寓，其中商品房只有52套，其他都是回迁房，可售数量非常少。

预计二季度首推2栋公寓，35F，层高3.1m，共389套，户型为36-44-46-60㎡的1-2房，精装交付，南向可看海，价格预计7-9万左右价格。

楼盘详情→蛇口核心区稀缺海景房！【招商望海玥家园】小户型火爆来袭！

2.【临海揽山】现房在售

位于蛇口半山豪宅区，大南山脚下，面朝深圳湾。距离花果山站600m，占地近4万㎡，建面约30万㎡，包含住宅，公寓，别墅，保障房多种业态。豪宅品质和景观，但是业态复杂，周边环境一般，价格没有优势。

21年开盘，目前现房清盘中，118㎡3房，单价10.8万/㎡起，总价约起；246㎡ 4+1房，单价13.2-13.6万/㎡，总价约3240-3330万；287㎡ 5+1房，单价11.8-14.7万/㎡，总价约3600-4220万。

3.【晗山悦海城】现房在售

四海站地铁口，项目地块小，容积率高，包含1栋回迁，2栋办公公寓，1栋30F住宅，只有96套住宅，建面约160㎡-180㎡大平层，2梯2户，层高3.5m，现房总价1666万起。地段+配套+景观不错，但是项目本身硬伤大，大户型总价高。

科技园新盘供应量极少，只有待售新盘【翰熙典居】

1.【翰熙典居】

地铁：深大南站地铁口
进度：预计最快6月底入市

位于粤海街道，原本是桂庙新村旧改项目，分三期开发，总占地约7万㎡，总建面约36.9万㎡，包含住宅，商办及酒店，还配有幼儿园以及公交首末站等公共配套。

预计首推02地块，占地约1.4万㎡，建面约16.7万㎡，容积率9.32。有3栋51-53层住宅，1栋27层办公楼。推售328套建面约105-120-135㎡3-4房，已按新规调整户型，得房率高，大阳台，精装交付。还有回迁544套，停车位747个。

科技园稀缺新盘，但逃脱不了容积率过高，与保障房、回迁房混居的问题。目前项目已出地面二十多层，预计6月开放展厅，6月底前开盘！参考价格11万。

楼盘详情→速看！【翰熙典居】官方户型图首发！实测使用率最高94.10%！

三、荔湾/赤湾

总占地约5.38万㎡，总建面约25.28万㎡，容积率2.6。共由10栋21-24F的住宅+11栋2-4F的住宅组成，其中的14栋是1所18班幼儿园。地下室5层，车位1979个。3.【深铁熙府】待售
四、白石洲/南山中心

荔湾有【观山海家园】和【万星林花园】，这两个盘挨在一起，在大南山脚下，都是低密小高层，区别是观山海主打改善产品，万星林花园打主打豪宅产品。另外还有小体量独栋新盘【创意世纪公馆】。

楼盘详情→山景值100万？【观山海家园】加推5、6栋，94折！今晚开盘！

1.【观山海家园】低密纯居小高层

地铁：荔湾站600m
进度：推售中

位于大南山脚下，难得的低密小高层项目，总占地4.2万㎡，总建面约11.2万㎡，有12栋17-25F住宅楼，容积率约2.66，户型为95㎡3房、110-115㎡4房，138㎡4房，共约870套，2026年底交房。

户型设计十分不错，得房率高，还可看山景。除开位置在南山来说偏了一点，没什么问题。去年12月首推1栋3个单元，今年3月加推2栋3个单元，一直卖的不错，还有房源在售。4月底刚刚加推6栋，96套113㎡4房，备案价均价8.6万/㎡带精装，开盘约94折，折后834万起。后面还剩下5栋113㎡产品和3栋4栋138㎡待入市。

2.【万星林花园】低密豪居小高层

就在观山海隔壁，更近地铁，远离主干道相对安静一点。同样是低密小高层，套均建面约172㎡，打造豪宅产品和观山海拉开差距。目前出地面十几层，预计下半年入市。

地铁：荔湾站400m
进度：预计下半年入市

3.【创意世纪公馆】独栋刚需小户型

地铁：荔湾站 1.1 公里
进度：预计今年入市

临近小南山和兴海公园。总占地约0.4万㎡，总建面约3.07万㎡，容积率4.2。只有1栋地下3层，地上29层的住宅，规划196户，户型55-80-100-120㎡，车位156个。

项目打造类似于酒店式的产品，1-5楼做停车场，6楼空中花园，7-9楼又是商业，其余楼层为住宅，1栋楼能满足日常需求。目前已出地面数十层，有望今年入市。

赤湾板块面貌、交通、学位、商业配套都显不足，但胜在性价比高，新盘扎堆，价格卷，单价低，都是大面积改善户型，600多万可以买3房，700多万可以买4房。

赤湾地铁口，赤湾首个大体量地标综合体，楼下就是商业。目前折扣力度大，是南山单价最低的项目，129-203㎡3房和4房，最低5万多，均价6.7万起，折后总价690万起。使用率不高，拿地时间早，产权仅剩下50年。但品质还不错，喜欢落地窗的可以看看。距离赤湾站400m，位置比较好，可看海景。纯粹大商品房社区，一梯一户，专梯入户。今年10月精装交付，去年11月推售380套113-124-139-167㎡3-5房，备案均价7.8万/㎡，折后均价7万出头，卖的还可以。

1.在售新盘

【前海宸湾】现房在售

赤湾地铁口，2022年6月份开盘推售260套109-143㎡3-5房，均价10.4/㎡，现在也要八九万一平，所以三年过去了仍未清盘。

【开云府】特价现房在售

【金众云山海】准现楼在售

距离赤湾站400m，去年3月及7月推售117-174㎡4-5房，虽然近山近海，但景观被周边楼盘遮挡严重，主打价格低，得房率高，卖的最好，凭一己之力把赤湾价格拉到了最低6.5 万 /㎡，目前清盘中。

【琅玥湾佳园】准现楼在售

【山海丹华】期房在售

容积率低，总高仅29-31层，得房率高。也是去年11月入市，备案均价7.41万/㎡，折后均价6万多一平，推419套98-116-132-152平3-5房，距离地铁较远，回迁占比高，经常有特价房活动。

2.【天健K104-0049】规划中

地铁：赤湾站500m
进度：预计今年入市

挨着琅玥湾佳园，前方海景视野无高楼遮挡。去年11月刚拿的地，地块不设配建、没有售价限制、没有70/90户型限制。占地约1.37万㎡、总建面约3.8万㎡，容积率仅2.8。限制建筑高度不得高于100米，也就是不会高于33层。目前还在基坑中，价格预计7万左右，容积率挺低的，可以期待一下。

地铁：左炮台东地铁口
进度：预计今年入市

项目近蛇口港，北靠赤湾山，地铁上盖大体量综合盘。占地12万㎡，建面62万㎡。供应人才房2200套，商品房1322套，建面约70-181㎡（限价9.61万/㎡），人才房均价5.9万已售，商品房估计会低于限价9.61万/㎡售卖。

白石洲和南山中心今年没有新盘入市，在售重点项目有【绿景白石洲】【深业世纪山谷】。

1.【绿景白石洲璟庭】超高层豪宅

绿景白石洲总占地46㎡，分多期开发。距离白石洲站800m，近科技园和深超总，周边有欢乐谷，世界之窗，地段好，但容积率10.3极高，被称为贫民窟豪宅。2023年开盘，到现在住宅部分去化率约59%，而商务公寓部分去化率仅为0.67%。

目前在售为一期璟庭，户型包括110-118-125㎡的3房、187㎡的4房以及280-400㎡的顶复产品，单价8字头起，均价10万/㎡。值得注意的是由于开发商问题后面的二三期及配套不一定能兑现。

2.【深业世纪山谷世家】超高层豪宅

绿景白石洲隔壁，紧邻沙河高尔夫，远眺深圳湾，占据头排景观，拥有无与伦比的开阔视野。项目打造纯粹豪宅产品，8梯3户，独立电梯间，双电梯入户，共342套，231-278-385㎡大平层，以及420-1080㎡复式。缺点和绿景白石洲一样，同样是2栋高约250米的超高层住宅，得房率有点低。

去年12月开盘推售，备案均价11.6万，开盘有约89折优惠，折后均价约10.3万，大平层总价约1799-5185万，复式最低备案7028万起，最高约1.9亿。

五、南头/同乐

3.【御成府】单身公寓

位于南山中心，1号线大新站600m，850m达11/12号线南山站。仅1栋38F塔楼，底下6层为商业，有商品住宅38-55㎡共295套，3.2米层高，带精装均价8.9万，住宅性质单身公寓不限售，但限贷，2025年8月交付。

4.【中泰印邸】现房在售

位于南山中心，9号线荔林站500m。也只有1栋38层塔楼，21年开盘推售238套60-90㎡小户型产品，均价10.74万元/平方米，精装修交付。

南头/同乐片区周边环境一般，主打近科技园，南头今年有【中海云启源境】预计月底入市。

1.【中海云启源境家园】即将入市

地铁：同乐南站400m
进度：预计5月底入市

项目体量小，占地仅0.9万㎡，住宅建面约3.3万/㎡，有2栋21-47层住宅和1栋46层保障房，总户数708户，商品房298户，保障房410户，停车位598个。

51已开放展厅，预计中旬开放实体样板房，月底首推1栋1座，47F，共208套，90-95-105-143㎡3至4房，新规户型，精装交付，价格预计8万/㎡左右。

项目主打科技园通勤十分钟，比同12号线的【天源华府】远科技园一个地铁站，但是户型和价格更具优势。

楼盘详情→科技园通勤神器，【中海云启源境】51开放展厅，人从众！

2.【天源华府】在售

紧邻南山中山公园，楼下就是12号线中山公园站，项目占地面积1.6万㎡，有3栋31-35层住宅楼，去年11月开盘推售共297套，户型为90-110-155-186平2-4房，备案均价10.8万带精装，85折优惠，折后均价9.18万，性价比不高。

3.【金桃园二期】现楼待售

1号线大新地铁站200m，项目只有1栋20层住宅楼，楼下为底商，共192套71-118㎡住宅，17年就建设完成，但因用地红线存在压线建筑的问题迟迟未能完成竣工验收，目前没有入市消息。

同乐的【缙樾府】【荔源雅苑】【乐源雅居】【同乐公馆】【珑熙公馆】几个盘位置都是挨着的，距离12号线同乐南站最近的是【同乐公馆】大约500m，最远的是【乐源雅居】距离同乐南站800m，都是1栋或者2栋30层左右的高层。

【缙樾府】在售，共2栋30-31层住宅楼，3梯4户，十字型标准层设计，户型全南北通透。去年12月推售147套，户型为113-134㎡4-5房，备案均价7.29万。约93折优惠，折后均价约6.8万。新规产品设计的很不错，使用率高，都不需要凸窗改床，目前清盘中。

【荔源雅苑】在售，共2栋28-30层住宅楼，主推小户型，50㎡可以做2房。去年年中开盘，在售50-89-117㎡2-4现房，9折后单价6.1-6.9万/㎡，小户型已售罄，现在只剩117四房在售，折后总价约：744-840万。

【乐源雅居】待售，与【缙樾府/荔源雅苑】是同一地块分区开发，共同组成住宅组团，只有1栋31F住宅楼，2梯5户设计，共143套，含人才住房655平，目前基坑工程中，预计年底入市销售。

【同乐公馆】待售，只有1栋39F住宅，占地仅2901㎡，建面约2.48万㎡，容积4.97。规划131套91-113平3-4房，3T4户，停车位132个。目前已出地面多层，展厅已开放，预计最快会在5月入市。

【珑熙公馆】待售，同样只有1栋32层住宅，占地仅3575.43㎡，建面约2.68万㎡，容积率4.97。总规划248户，大概率是2梯6户设计，停车位199个。

六、留仙洞/西丽

今年只有西丽片区有两个旧改项目待入市，风格城事花园已经出地面十几层，西丽新围旧改启动建设中。

1.在售新盘

【丹华公馆】现房在售

位于留仙洞和科技园之间，项目共8栋37F-46F住宅楼，有1795套住宅，建面约58-101平。项目为3类居住用地，属于宿舍性质，容积率高，梯户比高（如4T12或4T7），由于楼下是深中南山创新学校，南山第一梯队学校，整体卖的还行。

【汉园茗院】准现房在售

长岭陂站地铁口，户型和使用率还可以，部分户型可以看塘朗山、水库景。但会受到空铁噪音影响。去年推售A区共419套住宅，户型为110-169平3-4房，8月推出B区3栋楼，共474套，户型为116-187平全4房，备案均价7.2万送精装，开盘有85-95折优惠。

A区已交楼，剩下少量尾盘在售：约117㎡四房两卫：704-736万，约121㎡四房两卫：761-805万。

【汇城茗院】现房在售

西丽湖站地铁口，项目近西丽水库和野生动物园，视野开阔，景观很不错。距离西丽湖站仅200米，包含4栋26-32层的高层和12栋3层别墅，容积率很低。

21年开盘首推124套112-120-195㎡房源当天售罄，23年加推124套116平㎡房，备案均价约9万，毛坯现房交付，开盘无优惠。还有部分116平房源在售。

【鼎胜金域阳光】准现房在售

西丽地铁站800m，塘朗山脚下，项目体量小，有3栋25层住宅，23年开盘推出共312套，建面77-140㎡2-4房产品，备案均价8.84万带精装，户型为87-130平3-4房。开盘有95折+15000元优惠，折后均价约8.3万，折后总价最低687万。去化一般，现在推出工抵房85折优惠总价598万买三房。

【总章翡翠公馆】准现房在售

挨着【鼎胜金域阳光】，有5栋31-32层住宅，23年开盘推出307套，户型为80-100-114-140平3-5房。备案均价8.2万带精装，开盘有93折优惠，折后均价7.63万，折后总价550万起。价格才是王道，卖的比【鼎胜金域阳光】更好。

【方直珑樾山】现房在售

深云地铁站口，塘朗山脚下，位置稍偏僻。有3栋24-32层住宅，1栋49层人才房。23年开盘推出170套，户型为120-193-268平3-5房，毛坯均价9.93万，120-193平户型开盘有93-98折优惠，268平户型无优惠。价格不便宜，户型实用率也一般，优势是梯户比、车位配比充足，容积率低、居家安静。

2.【西丽新围旧改】