京基天韵府的物业类型包括住宅、公寓、写字楼和商业。其中，住宅和公寓都有 70 年产权。
- 地段因素：项目虽位于罗湖区，但可能并非处于最繁华的商业中心或顶级学区，在地理位置上不具备高溢价的优势。
- 周边环境：周边多为老旧小区，整体居住面貌略显陈旧，缺乏现代化的生活氛围，这会降低购房者的心理预期。
- 小区规划：项目容积率较高，达到了 10.26，且建筑高度达 62 层，可能会影响居住舒适度。同时，车位配比仅为 1:0.75，相对较低，可能导致未来业主停车困难。此外，回迁户比例较高，可能会使部分购房者担忧社区的文化品质和房产升值空间。
- 市场因素：房地产市场竞争激烈，同一区域内可能有其他新楼盘推出或存在大量二手房供应。为了吸引更多购房者，开发商会在价格上做出让步。同时，市场整体行情也会影响楼盘定价，如果市场处于相对冷淡时期，开发商可能会采取降价策略来促进销售。
- 销售策略：开发商为了快速回笼资金或提高项目知名度，可能会采用较为灵活的定价和优惠策略，如开盘优惠、限时折扣等。
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2025 年 4 月京基天韵府均价 35000 元 /㎡，环比上月下降 0.73%，价格稳中有降。但不能简单地说价格暴跌，房地产市场价格受到多种因素影响，会有一定的波动。从长期来看，其价格走势还需综合考虑市场供需关系、区域发展规划等因素。
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基本信息
- 项目名称：京基天韵府
- 占地面积：4.8 万㎡
- 建筑面积：54.8 万㎡
- 交房时间：2025 年 9 月份
- 产权年限：70 年
- 开发商：京基集团
- 物业公司：京基物业
- 项目地址：深圳罗湖东湖路五号线布心站 D 出口
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交通配套
- 距离 5 号线 “布心站” 约 300 米，7 号线 “太安站” 约 700 米，可便捷换乘 1 号线、2 号线、9 号线等多条地铁线路。周边直线 1km 内有 23 个公交站，距离最近的景亿山庄站仅有 207m，且毗邻东湖路等多条城市主干道，可快速接驳多条快速路，交通网络四通八达。
教育配套
- 周边教育资源丰富，直线 3km 范围内有 105 个幼儿园、38 个小学和 25 个中学。项目自带一所 9 班制幼儿园，临近翠园东晓集团布心中学、布心小学、东晓小学等学校，为业主子女提供了良好的教育环境。
商业配套
- 自带约 1.6 万㎡商业体，周边 2 公里范围内汇聚了天河城、喜荟城、华润万象汇、水贝 IBC、京基 KK TIME 等超 50 万㎡商业配套，距离约 400 米的粤海城，被誉为深圳的天河城，规划有写字楼、购物中心、公寓等业态，能满足一站式娱乐、消费、生活需求。
医疗配套
- 楼盘周边医疗资源较为丰富，直线 3km 范围内有 5 个一级及以上医院，其中深圳市康宁医院距离楼盘 1.9km，深圳市人民医院距离楼盘 2.7km，深圳市职业病防治院门诊部距离楼盘 658m，为医疗需求提供了保障。
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