北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我想咨询租房还是买房的问题。具体如下：我一直在朝阳中传附近租房，老破小月租金4200元。现在是房东要卖房，找到我说如果我要买的话可以优先，要价200万，我感觉190万应该能差不多。

现在的问题是我虽然能凑钱买下，但是很担心万一过两年房价再跌就损失大了。所以我想问问您的建议，有必要买下吗？而如果不买的话我就得搬家了。

A：

1、业主要卖房，租客为了不搬家就要买下房子吗？这完全没道理吧？我天天在楼下小饭馆儿吃饭，刚听说老板要转行儿了，那我是否应该把饭馆盘下来啊？

2、我建议是算账吧，自己判断值不值？按您的说法是这套房价值190万，月租4200，那租售比就是450，低于北京平均值，说明居住的性价比挺高的，也说明有点儿超跌了。

月租4200，年化租金收益率就是2.65%，即便减去物业费和取暖费什么的也得2.5%吧。而现在的银行存款利率是2%左右，所以说如果全款买下这套房，在租金和利率都不变的情况下，我认为是比较值的。

而且既然是租金收益都超过银行存款了，至少是差不多，那我不认为房价还有下跌的空间。这已经可以算谷底了，再跌就必定有人来捡漏儿。

3、另外再算一个版本吧，以上是全款买房，算算贷款的。假定是首付90万，加上税费什么的算100万吧。然后贷款100万。那这月供应该就在4200左右，意味着你买下这套房的成本其实是100万。自己判断是否值得吧？

当然，100万也是要计算利息成本的，按照现在2%来说，每年2万块钱。那也就是说，如果这套房十年之后涨出20万，以200万成本来说是升值10%（每年1%），您就算不赔。如果跌了那就是赔了，也自己判断吧。

4、最后多说一句，利率现在是下行通道，我说的2%是银行三年期的存款利率。而他们都不提供5年期的存款项目了，就因为银行都认为还要下调。

而租金是涨是跌就自己判断吧，我认为是上涨的可能性大于下跌。或许五年后就不是4200了，5000以上的可能性更大。自己判断吧。

5、简单就这情况吧，买不买的自己决定，我认为是比较值的，看自己的看法了。

仅供参考。

二

Q:

请问，我想整合一下房产，现有四套房，一套亚运村的老两居，500万吧，出租7500。一套回龙观的复式220平，六年前600万买的自住中，基本没涨没跌，不太想卖。另两套是南海子的回迁房，我们名下两套两居，价值600万左右，租金都4000。另有一套在老人名下，自住，不能卖。

目前主要是这两套回迁房有些纠结，按您教的租售比计算结果是750，对于郊区回迁房来说是不是很低了？亚运村这老房因为是陈经纶嘉铭学校的学区房，所以我们认为有学区溢价，但回迁房的租金收益比老破小都低，我们觉得很不踏实，是不是应该换掉？或者说是您认为跟亚运村的一起换掉合适吗？

A：

1、如果南海子这两套回迁房真是这租售比，那要是我就给换掉了。因为如果只是租售比750的话不算多特殊，郊区比市区低10%是正常范围。但这毕竟是回迁房，是不应该出现溢价的。

那既然是有溢价，一般都是因为房龄新，也就是小区还比较受追捧的时候，所以房价才相对高，租售比也就高于平均值了。

所以要是我就趁着有泡沫+好卖的时候给卖了。毕竟是回迁房，一般都老化的快，溢价被抹平的也快。不过也得看具体情况，如果物业维护的水平真的很高，那溢价就能多坚持几年。

2、亚运村这套看自己吧，肯定是嘉铭西区的，学区溢价没多高，10%左右差不多了。虽然有点儿风险，或有10%的资金闲置，但置换也是要花税费成本的，再加上时间精力，值不值当的只能自己判断了。

或者说如果卖房后增加较多的预算就换，这样能在北边买到更好的房子。增加不多的话意义不大，500万在北部买不到太好的，犯不上折腾。

3、如果是三套一起换，那就做好计划吧，这是个挺大的工程。但如果是都卖掉，以上千万预算那就只有在北部了，亚运村和奥园周边，这预算在这里不特殊，流动性和价格走势都正常。

仅供参考。

三

Q:

请问，我儿子在**小学五年级，学习挺好的，所以想小升初的时候找一所好中学，别耽误了孩子。目前的目标是四中和人大附中，当然其他差不多的也都可以，请问如果从买房的角度您建议哪里？另外如果不买房的方法有吗？我们可以支付费用。

A：

1、四中和人大附的高中是同等级别的，都是顶级，但四中的初中不算太强，跟小强校不是一个级别。

2、买房的角度那就西城呗，从派位的流程来说或许更公平。但没人敢保证哪所学校，都是看运气，买房落户也只能说有派入四中初中的可能。其他的学校也都一样，一轮轮的拼运气吧。

3、不买房的办法，那像人大附这种附中可以是子弟，也就是教职工的子女。然后是政保，政策性保障生，只要能入职有指标的单位就行。然后是竞赛，即便不让点招了，天才孩子也必定有学校抢着要，手续他们会解决的。但五年级有点儿晚了，时间赶不上。

再其他的我就不知道了，也不懂这些支付费用的手段。帮不上忙。

4、不过还是多说一句，四中从历史上就是高中顶级，以前都没有初中，现在的初中是北海中学在05年改名的，不算太强。

仅供参考。

四

Q:

请问，我是大兴人，夫妻俩和儿子儿媳加两孙子一起住，打通了两套回迁房成了一大套，另有两套和一套狼垡的小产权当出租房呢。现在面临的问题是大孙子明年要上学了，儿子想卖掉这套狼垡的给换个海淀的占坑房，能卖150万，我们手里还有200多万，不想贷款了。

但我们发现了一个问题，就是看了好几套海淀房子发现，400多万的房子的租金，竟然跟我们这套破小产权的差不多，这是为什么？我们要添了200多万呢，那这么折腾应该不值吧？您怎么建议？

A：

1、大兴150万的小产权的租金，为什么和海淀400万的差不多？两个原因啊，一是小产权的价格基本是周边正规产权价格的一半左右，您这套150万的如果办下房本，那估计就得价值300万左右了。

也就是说，大小产权虽然价值不同，但租金差不多，所以相当于拿300万的房去对标海淀400万的学区房。

2、二是海淀的房子既然是学区房，那就必定有学区溢价，一般都在25-30%左右。也就是说，300万的非学区房的租金，约等于海淀400万的学区房的租金。就因为溢价部分是只针对学区的，租房的在用不上学位的情况下不可能支付租金。

所以您这套150万小产权的租金跟海淀400万的差不多，属于正常现象。甚至这么说吧，如果真的租金差不多，或许说明海淀的这套房的溢价还不高呢，你们没吃亏。

3、值不值的就看自己的感受了，这没标准。或者说就是这种现实情况，谈不上值不值的，能接受就换，不接受那就没必要折腾呗。

再或者说是孩子如果能进入对口好学校+成绩好就算值，没做到就算不值。不过您家俩宝贝儿呢，能分摊置换的成本，至少比其他家一个孩子的值多了。

4、简单就是这情况，我没什么建议，是否换学区房只能家长决定。

仅供参考。

五

Q:

请问，本人目前住东城的老破小（公房），另有一套在门头沟（价值400万左右），本来想度假或养老用，但一直没住上，出租怕毁了装修就一直空着。孩子目前上大学，东城这套房没用了。我手里有200多万，想干脆把两套房都卖了，换成一套改善的大平层和一套纯粹收租金的（给孩子留着当保底）。

请给推荐一下，首选海淀，因为我还要在中关村一带工作十年，但离地铁近和有停车位也是刚需，出行方便的话西城东城和朝阳也都可以，能帮忙找到性价比高的房子最好。

A：

1、呵呵，您这一看就是刚有个模糊的想法，还是别着急看房了。我建议是先想好需求吧，比如是否想给孙辈留着学区房？多大面积什么户型合适？对租金的期望值以及持有的时间等等。一步一步来吧，提前看了房没什么意义。

2、首先是做个预算，这套东城的价值多少？门头沟的是否有贷款，能套现多少？换房是否还需要贷款？每套房的预算和总预算是多少？

然后如果是对学区没要求，那常规是不建议东西海的，至少是去掉东西城，因为这种时期不好买到溢价低的。海淀还行，在学院路就能买到溢价不高的，居住的性价比基本正常。当然如果是完全不想要学区溢价，那在朝阳的选项更多，但通勤方面就看自己的感受了。

3、先想好这几个问题吧，别着急看房呢。因为您门头沟的这套房估计挂牌期长，毕竟是总价偏高+装修好，得遇到识货的才合适。所以也先问问当地中介吧，看预计成交周期是多少时间，然后在做安排。

仅供参考。

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