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番禺亚运大道新盘崛起！珑曜上城深度解析：TOD 大城 + 产业红利 + 教育赋能
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【地理位置的独特性】—— 亚运大道产业轴芯，番禺 “智核” 未来主场
珑曜上城位于广州新城板块亚运大道 BD0210116 地块，地处番禺 “第二条南大干线” 千亿产业轴核心节点。这条产业轴以番禺广场商圈为起点，串联莲花湾汽车产业带，沿线密布番禺总部 E 谷、智能制造产业园等近 20 个高端产业项目，未来将成为番禺的 “智核” 与经济增长极。项目作为广州新城停车场一期开发项目，总规模约 68 万㎡，分四期建设，既享老城番禺广场的成熟配套辐射，又占位新城产业发展红利，是番禺少有的 “产业 + 居住” 双驱动型大盘，地理占位兼具当下便利性与未来成长性。
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【立体交通网络！畅达全城，便捷无忧】——3 号线地铁旁，TOD 枢纽提速生活
项目距 3 号线石基南站仅约 500 米，步行可达地铁口，真正实现 “地铁通勤圈” 覆盖。搭乘 3 号线 2 站即达番禺广场，无缝换乘 18/22 号线，3 站抵达万博 CBD，4 站连通广州南站、琶洲 CBD，5 站直达珠江新城，半小时内可覆盖广州核心商务区。自驾方面，紧邻亚运大道、南大干线等城市主干道，快速链接华南快速、广台高速，1 小时内畅行湾区主要城市。作为广州地铁地产 TOD4.0 作品，项目依托地铁上盖优势，规划 “交通 + 商业 + 居住” 复合模式，未来通过轨道交通与路网联动，无论是日常通勤还是跨区出行，均高效便捷。
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【成熟城芯配套！一应俱全，满足所需】—— 自带商业 + 商圈辐射，生活需求全覆盖
项目自身规划约 4000㎡立体商业长廊（在建中），意向引入肯德基等知名品牌，满足日常消费需求；北侧不到 100 米即达金龙城财富广场，1 公里内有中创汇・时光 PARK，餐饮、购物、娱乐等业态丰富。通过地铁 1 站可达傍江站（在建龙湖天街），2 站直达番禺广场商圈（永旺梦乐城、基盛万科里等），享受超 20 万㎡商业集群服务。医疗配套上，1 公里内有石碁人民医院（中医药结合医院），5 公里范围内覆盖番禺中医院、番禺区中心医院等 5 所优质医疗机构，为家人健康提供坚实保障。
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【优质教育配套】—— 广外附属学校签约，九年一贯制教育无忧
教育配套是珑曜上城的核心亮点之一。项目配建的九年一贯制学校已正式签约广东外语外贸大学，定名为 “广东外语外贸大学附属广州新城学校”，规划总规模 54 班（一期 36 班），由广外直接派驻管理团队，纳入其优质教育体系。学校与项目仅一路之隔，实现 “目送式” 教育，且九年一贯制模式避免小升初择校烦恼，教育连贯性与确定性更强。此外，周边 2 公里内还有石碁小学、石碁中学等老牌学校，形成从小学到中学的全龄段教育链，尤其适合重视子女教育的家庭。
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【生态宜居典范！绿色环绕，健康相伴】—— 滨水公园 + 立体园林，都市中的自然栖居
项目依托自然环境优势，打造 “公园式社区”。沿河规划约 1.6 公里滨水漫步公园（在建中），设置跑步道、休闲广场等设施，业主可近享亲水生活；社区内利用 16 米高差打造立体花园，规划室内运动公园、多龄段儿童乐园、下沉式会客厅等公共空间，将运动、社交与自然景观融合。例如，儿童乐园配备滑滑梯、趣味铺装等设施，满足不同年龄段孩子的成长需求；室内恒温泳池、健身房等配套，为年轻人提供便捷的运动场所。整体而言，项目通过 “外部滨水景观 + 内部立体园林” 的双重设计，营造出松弛感十足的宜居氛围。
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【生活方式与品质】——68 万㎡TOD 大城，全龄段生活主场
作为广州地铁地产打造的 TOD4.0 全新作品，珑曜上城以 “全维配套自成一城” 为理念，规划住宅、商业、教育、公园等多元业态。社区内设置双会所，南会所涵盖多功能剧场、茶咖休闲空间，可举办脱口秀、亲子活动等，满足年轻人社交需求；北会所配备恒温泳池、健身房等，助力健康生活。此外，项目分四期开发，随着后续地块建设，商业、园林等配套将持续升级，形成集居住、教育、消费、休闲于一体的综合性生活大城，适配单身青年、新婚家庭、三孩家庭等全龄段客群。
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【独特的建筑设计与户型优势】—— 高使用率 + 全南向，刚需改善两相宜
项目首推建面约 73-130㎡全南向四至五房，以 “新规设计” 实现空间价值最大化：
- 高使用率：阳台率仅 20%（低于市场常规 30%-40%），搭配飘窗、花池等赠送空间，实际使用率约 130%，同等面积下可多享一间房。例如，73㎡户型做到四房两厅两卫，满足刚需家庭 “小面积大功能” 需求；130㎡户型打造五房空间，适配三孩或三代同堂家庭。
- 全南向布局：所有户型至少四开间朝南，采光通风优越，部分户型配备 270° 环幕飘窗，视野开阔；
- 入户花园标配：独立入户空间可改造为玄关、收纳间或绿植角，提升居住仪式感与实用性；
- LDK 一体化设计：客厅、餐厅、厨房连通，形成开放式社交空间，尤其适合家庭聚会与亲子互动。
整体而言，户型设计兼顾功能性与舒适度，无论是刚需上车还是改善置换，均能找到适配选项。
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【投资价值与发展潜力】—— 产业驱动 + 价格洼地，长线增值可期
从投资角度看，珑曜上城具备三大核心优势：
- 产业红利：依托亚运大道千亿产业轴，未来将吸引高端产业人口流入，居住需求持续释放，为房价提供支撑；
- 价格优势：楼面价仅约 1 万 /㎡（未扣除配建），相比番禺广场、万博等板块新盘，开盘价或具明显性价比，属于番禺 “价格洼地”；
- 规划兑现力：地铁、学校、商业等配套均已落地或在建，确定性强，规避 “规划悬空” 风险。
尽管当前周边仍有农田、村屋待开发，但随着广州新城建设推进，人口与配套逐步填充，项目长线增值潜力值得期待，尤其适合看好番禺新城发展、愿意等待板块成熟的投资者。
结语：珑曜上城以 TOD 交通为骨架，以产业发展为引擎，以教育配套为亮点，打造番禺少有的全维度宜居大城。无论是刚需家庭追求高性价比与通勤便利，还是改善客群看重教育资源与社区规划，亦或投资者瞄准产业轴红利，这里都提供了兼具现实价值与未来想象的选择。在番禺 “智核” 崛起的背景下，这座 68 万㎡生活大城或将成为广州南拓的又一居住标杆。
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今年以来，我国房地产市场总体平稳，继续向着止跌回稳的方向迈进。但也要看到，部分地区房地产市场仍处于调整中。”国家统计局新闻发言人付凌晖在今日的国新办发布会上表示。
据国家统计局3月17日公布的信息，1-2月全国新建商品房销售额10259亿元，同比虽然下降2.6%，但降幅大幅收窄14.5个百分点；新建商品房销售面积10746万平方米，同比下降5.1%，降幅比上年全年收窄7.8个百分点。
数据显示，截至今年2月末，商品房待售面积79891万平方米，同比增长5.1%。其中，住宅待售面积增长6.6%。
“在止跌回稳态势下，购房需求持续释放，将增强去库存动力，各地持续收购存量商品房，也为去库存创造了更好的条件。今年，多渠道并发，将为库存去化提供更为坚实的基础。”易居研究院副院长严跃进表示。
2月房价下跌城市数量增多
从2月房价表现情况来看，新房及二手房价格下跌城市数量有所增加，显示楼市仍处于止跌阶段。
统计局今日公布的全国70城房价数据显示，2025年2月，新房价格环比上涨城市数量为18个，较上月减少6城；下跌城市有45个，下跌城市个数占比约64%。二手房价格方面，仅有3城房价环比上涨，较上月减少4城；下跌城市有65个。
“2月新房价格出现回调，上涨城市数量减少，70城总体环比降幅扩大；二手住宅销售价格走势持续低落，上涨城市数已连续3个月减少。”麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪表示，短期而言，市场复苏仍然具有不稳定性，价格全面止跌回稳尚需时间。
新房价格方面，2月一二三线城市的房价指数环比涨幅，分别为0.1%、0.0%和-0.2%。
从不同城市角度来看，2025年2月南京新房价格指数环比上涨0.7%持续领跑70城，环比已连续4个月上涨，显示出南京市场的强劲复苏。其次是深圳，2月新房价格指数环比上涨0.4%，环比已连续上涨5个月；上海2月环比上涨0.2%，同比上涨5.6%。此外，北京、大连、哈尔滨、南昌、宁波等城市新房价格环比也均实现正增长。
二手房价格方面，一二三线城市的房价指数环比涨幅，分别为-0.1%、-0.3%和-0.4%。
深圳、海口、成都成为仅有的2月二手住宅价格环比上涨的三个城市，其中，深圳环比上涨0.3%居首，出现环比“五连涨”行情；成都二手房价格也较为坚挺，2月环比上涨0.2%，环比已连续5个月上涨。
“从2月房价数据可以看出，市场正处于复杂的调整阶段，一线城市新建商品住宅价格有一定支撑，二手房市场的波动并不会改变市场持续复苏的趋势，但二三线城市面临不同程度价格调整压力，市场的分化还持续存在。”58安居客研究院院长张波表示，后续市场走向仍需关注政策的进一步落实效果、宏观经济环境变化以及消费者信心的恢复情况等多方面因素。
“下阶段，要因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，健全多主体供应、多渠道保障、购租并举的住房制度，加快构建房地产新发展模式，推动房地产市场平稳健康发展。”付凌晖表示。
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