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▲现场流出的销控表

鸿荣源观城项目逆势登场并取得不错的成绩，为市场信心修复再注入一剂强心剂。

如果研究其热销背后的原因，是鸿荣源观城项目的“自我修养”——从价格到产品，自带网红热销基因。

政策利好叠加价格友好

鸿荣源观城，成深圳北部PK之王

一个项目能热销，必然是天时地利人和的结果。

前所未有的政策宽松，去年至今相继出台的最低15%首付政策，再加上商贷、公积金贷款利率下调政策叠加，不得不说，史上最呵护买房人的时期到了。

鸿荣源观城的价格也超出预期。

作为观澜片区的新标杆，项目未获预售前市场预计单价要4万+，如今折后单价最低3万+、总价336万起就可以一步到位买3房2卫，这样的定价策略确实让市场有些意外。

性价比，是对比出来的，这是观澜对买房人最友善的阶段。

梳理近5年观澜入市项目，曾有“三无”新盘（不近地铁、缺乏商业、学校较远）均价近5万/㎡也日光，鸿荣源观城这样的配套全能盘，能卖出如此成绩就不出奇了，如果放在更好的时期，开盘大概率“一秒没”。

再横向对比观澜目前在售项目，比观城便宜的，要么过于偏僻，离核心区太远；要么周边配套欠缺，形同住在孤岛。

比观城配套完善的……梳理整个观澜的在售楼盘，符合条件的项目暂时没出现。

▲鸿荣源观城平面示意图

话又说回来，在价格和丰富配套中取得平衡的鸿荣源观城项目，为什么敢以高性价比面向市场？

一座超级大城的成型，需要培育种子客户，因此首发产品必须是更好的产品、更好的价格，以更高性价比攒下市场口碑，也为后续开发建设积攒能量。

凭借规模、超级规划和超级配套自成一城，未来相当长的时间里，放眼深圳北部，鸿荣源观城项目就是PK之王，对于片区内其余新盘而言，是碾压式的存在

首发即王炸

核心产品亮相，今年买明年住

诚如前文所提，鸿荣源观城项目的高性价比是想打响头炮，因此拿出更好的产品来震撼市场。

这次首推的1栋2单元，在体量约410万㎡大城里属于黄金心脏的位置——更近地铁4号线观澜站、也更近在建的观城壹方商业，前后规划有生态云谷公园和横坑河西公园，规划中的九年一贯制学校，也在附近。

首发建面约88-117㎡3-4房，满足刚需和改善家庭的需求，直接一步到位。

建面约88㎡3房2卫，折后总价336万起，最低首付约51万，对于预算有限又想买三房的刚需家庭而言，是很好的上车机会。

户型公区南北通透，U型厨房可以打造成半开放式空间，岛台之上可以做推拉窗/折叠窗，当窗户打开，厨房与客、餐厅相连，3个功能区一体化，不仅拥有更阔绰的空间感，也增加家庭交流感。

开间约3.3米的阳台，进深约1.6米，在当前新房市场中很优秀，一般新盘进深大概是1.3-1.5米之间。

卧室、厨房和两个卫生间都配置了飘窗，全屋共有7个，增加室内空间的使用面积。

主卧双面采光，270°转角飘窗，后续可以利用一面飘窗打造成衣柜或梳妆台。

三房配置双卫，是户型能否一步到位的门槛，两个卫生间使用高效，洗漱高峰时家庭成员也可以从容整理自己，不必卡着时间抢厕所。

建面约98㎡3房2卫，适合追求尺度的家庭。

3开间朝南，南向采光面近10米，比起刚需户型拥有更多的收纳空间。

例如玄关处预留的玄关柜位置、S型冰箱位，客厅还可以打造整面的电视墙收纳空间。

U型厨房，可打造半开放式与餐厅、阳台联通，视觉上增加空间感。

公卫三分离设计，更实用。

南向主卧双飘窗设计，清晨起床，映入眼帘的就是270°景观视野。

建面约108㎡4房2卫，是陪伴三代同堂/多孩家庭成长的户型。

全屋三面采光，南向采光面超12米，U型厨房很实用，还可打造半开放式与餐厅联通。

预留了玄关柜、冰箱位、电视墙收纳柜的位置，增加收纳空间。

公卫三分离设计，使用高效，旁边的房间，可以是临时加班、孩子写作业的空间，还可以铺上榻榻米，供亲朋好友临时留宿。

两个次卧都有整面墙的采光，主卧三面采光，可利用门口处的飘窗位置打造步入式衣帽间，还带L型转角飘窗。

建面约117㎡4房，只有52套，为了追求高舒适度生活的买房人而准备，是108㎡4房的PLUS版本。

四开间朝南，南向采光面超过13米，拥有更阔绰的生活尺度。

聚焦这次的首发产品，不仅更便利、更划算，也很安全。

其所在的整个08地块已经封顶，预计2026年交房，意味着今年买明年即可入住。

这是一次城市运营模式的实验

约410万㎡观城，没什么装不下

过去40多年的城市建造史里，深圳并不缺大城社区。

体量从十几万平、到几十万平、到超百万平，到今天的鸿荣源观城，总建面约410万㎡，成为深圳楼市有史以来体量最大的项目。

是规模的超越，鸿荣源观城，还是对以往大城模式的一次反思、完善和升级。

不妨回顾一下深圳此前的超级社区是怎么样的：只有房子和少量配套，周边缺乏公园、没有足够的社交场所，满足不了业主物质和精神上的需求。

为了解决居住痛点，鸿荣源观城做了什么？

首先是效率。

以往的大城模式，由于项目体量过大，大多会面临交通困扰，鸿荣源观城自内而外对效率提升进行了大升级。

针对小区内部，4梯6户的梯户比配置，减少业主等电梯的时间，以更快时间从家门口到小区。

大城内部的效率，则通过空中连廊来提升。

鸿荣源观城独创超3.6公里空中连廊，将大城中的5大公园、商业区、住宅区、办公区和文化休闲场所串联起来，通过这条连廊，居住者可以无阻穿梭在各个板块之间，更高效。

至于大城汇入城市的效率，分地上和地下两个维度。

其中，地下交通网方面，除了通过4号线地铁直达小区外，鸿荣源观城还做了一件在外界看来堪称“疯狂”的事情——不惜成本在梅观高速上增设专门的出入口闸道，直接从高速驶入小区地库，高效归家。

▲效果图

通过打造地下、地面、空中三重交通网络，不同生活场景在观城中无缝链接。

再是配套之丰盛。

深圳从来没有一座超级社区能像观城项目这样，集合商业、写字楼、产业、公园、历史文化、教育、医疗、康养等多元功能于一体。

这不是简单的物理空间的重塑，而是一次关于城市运营模式的实验，通过业态聚合、交通联动、产城融合，打造一座与城市共建的超级大城。

你能想到的生活日常，或许是孩子上学、是老人康养，是购物、是逛公园。

观城能提供的，远比你想到的还要丰富。

片区规划有8所学校，包括5所幼儿园和3所九年一贯制学校，首发产品所在的08地块就规划有1所幼儿园，旁边还规划了1所学校。

▲片区教育配套示意图

大城周边约2.5公里范围内，还分布有观澜二中、观澜中心学校和龙华高级中学观澜校区。（相关入学政策，以当年教育局和学校规定为准）

老人康养问题，在身边就能解决。

项目规划1所高端专科医院和1所区级康养场所，约2公里内还拥有2所三甲医院。

在建的约40万㎡观城壹方商业，定位为壹方天地2.0，建成运营后势必成为新网红打卡地，虹吸深圳北部的客流。

▲鸿荣源观城商业效果图

5个不同主题的公园，超23公顷的绿意点缀在大城内部，对于有孩子的家庭来说是福音，再也不用辛苦跑到外面公园，家楼下就能轻松遛娃。

学校、商业、娱乐设施、公园、医院……410万㎡的观城，通通装得下。

海量配套在侧，也让人们更容易在城市和自己之间，学会更好地享受生活。

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一、金融政策支持力度加大

首付比例下调：首套房首付比例最低降至15%（二套25%），并扩大“认房不认贷”试点，异地有贷款记录也可享受首套房优惠。

利率下调：首套公积金贷款利率降至2.6%，商贷利率或跌破3%（如首套最低2.9%）；同时央行降准0.5个百分点，释放1万亿元流动性。

专项债支持：地方政府通过专项债收购存量商品房，用于保障性住房建设，例如广东、吉林等地已投入超430亿元。

二、住房品质升级

《住宅项目规范》自2025年5月起实施，要求：

层高与电梯：层高下限提至3米，4层及以上强制装电梯，12层以上配两台电梯。

隔音与智能化：分户楼板隔音标准提高11%，预留智能家居端口并推广太阳能系统。

三、需求端政策优化

限购松绑：一线城市优化限购政策，部分放宽非户籍购房限制，如北京允许五环外增购1套房。

交易便利化：全面推广“带押过户”，二手房交易无需提前还贷，杭州、深圳等地同步降低契税。

四、土地与供给管理

土地精细化供应：库存量大的城市减少住宅用地供应15%-20%，避免市场过饱和。

房企支持：为优质房企提供超4万亿元贷款，重点保障“保交楼”项目，已支持1400万套住房交付。

五、税收优惠延续

契税减免：首套140㎡以下税率1%，二套2%；取消普通住宅与非普通住宅分类，满2年住房免征增值