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上海杨浦缦云上海售楼处电话：400-9939-964杨浦东外滩滨江板块
Large flat units with a construction area of approximately 206 to 330 square meters
建面约206-330㎡大平层
The average delivery price for luxury decoration of first-line brands is 120,000 yuan per square meter
一线品牌豪装交付 均价12万/㎡
The location of the final building king can be directly selected
收官楼王位置 可直接选
The model room can be reserved online in advance. The sales office phone number of Manyun Shanghai is 400-9939-964. The official phone number of Manyun Shanghai is also 400-9939-964
样板房提前线上预约缦云上海售楼处电话：400-9939-964缦云上海官方电话：400-9939-964

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The third batch of land auctions in Shanghai in 2024 began. Among them, the highly anticipated 02H1-01 plot in Pingliang Community, Yangpu District, was finally acquired by Poly Development after 60 rounds of bidding!
24年上海三批次土拍开拍，其中备受关注的杨浦区平凉社区02H1-01地块，经过60轮的举牌，最终由保利发展斩获！
The total price is 2,202.72 million yuan, the floor price is 88,462 yuan per square meter, and the premium rate is approximately 21.18%!
总价220272万，楼面价88462元/㎡，溢价率约21.18%！
This land sale will determine the successful bidder based on the principle of the highest bid, with no restrictions on land price or housing price. It is the first land king in Shanghai after the abolition of land price caps!
本次出让按价高者得原则确定竞得人，不限地价，不限房价，是上海取消土地限价后的第一个地王！
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This round will also be beneficial to Poly Langyu and Manyun Shanghai. Poly Langyu has already opened for sale, and Manyun Shanghai is about to be subscribed.
这波还会利好一下保利琅誉和缦云上海，保利琅誉已开盘，缦云上海即将认购。
It can be said that the recovery of the market prices of luxury houses in Yangpu is real!
可以说，杨浦豪宅市场价格的回暖是真实存在的！
For every four new houses sold for over 20 million yuan, one comes from Manyun Shanghai.
每卖出4套2000万以上的新房，就有1套来自缦云上海。
Buying is a gain!
买到就是赚到！
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户型图如下

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一、抵押贷款的类型与差异

抵押消费贷和抵押经营贷，虽然都以房产为抵押，但在用途、申请条件、利率额度等方面略有区别。

1、抵押经营贷

专门为企业的经营活动而设计的。当企业在生产经营过程中，遇到了资金周转困难，比如需要购买原材料、扩大生产规模、更新设备等，都可以通过抵押经营贷来获取资金支持。

它的申请主体必须是公司的法人或股东，银行对公司的经营状况、盈利能力、信用记录等方面会进行审查。

为了扶持企业的发展，政府在政策上给予了一定的支持，所以抵押经营贷的利率相对较低，一般在 2.4%-3%左右 ，目前上海最低可做到2.25%。

额度一般为房子评估价的6-9成，通常会根据企业的经营规模、资产状况等因素来确定，额度较高，能够满足企业较大规模的资金需求。

2、抵押消费贷

主要用于满足个人的日常消费需求。它的申请主体通常是个人，申请条件相对较为简单，一般只需要提供个人的身份证明、收入证明、房产证明等基本材料，银行会重点考察个人的信用状况和还款能力。

在利率方面，由于其用途主要是消费，风险相对较高，所以利率通常会比抵押经营贷略高一些，一般在 2.6%-3.8% 左右。额度方面，一般会控制在 300 万以内，适合那些资金需求相对较小，且不方便持有公司或不想持有公司的上班族等人群。

二、申请资格

（一）借款人

1、一般要求借款人年龄在18 - 65 周岁之间。 65 周岁作为上限，主要是考虑到随着年龄的增长，借款人的身体状况和收入稳定性可能会下降，还款能力也会受到一定影响。有部分银行可放宽至 70 周岁，但这种情况相对较少，并且通常需要借款人提供更多的资产证明或收入来源证明，以证明其具备足够的还款能力。

2、借款人还需要有稳定的职业和收入来源，银行通常会要求借款人提供工资流水、工作证明等材料来核实其收入情况，一般要求借款人的收入能够单倍覆盖本笔月供，以确保其有足够的还款能力。

3、在信用状况上，征信是银行重点关注的内容。银行主要查看借款人征信的逾期情况、查询次数、负债和其他负面信息。

一般要求最近两年内没有连续三个月逾期、累计 6 个月逾期，最近三个月查询不超过 4 次，半年不超过 6 次，资产负债率控制在房产总价的 75% 以内，负债过高会增加借款人的还款压力，降低其还款能力，银行会对负债过高的借款人持谨慎态度。

当然，也有个别银行对查询或负债率相对宽松，查询多、负债高的借款人可以寻找这些特殊产品，但通常需要付出更高的利率或提供更多的担保措施。

（二）房产

1、抵押物房龄最好在 30 年内，超过 30 年的房产只有极少数银行可以接受，因为这类房产可能存在更多的风险，如结构安全隐患、维修成本增加等，住宅房产面积一般要求大于 50 平米。

2、产权必须清晰且可在市场上交易，如果房产存在共有人，那么所有共有人都需要同意将该房产进行抵押，并签署相关的同意抵押文件。

经济适用房、小产权房等，其抵押条件可能会更加严格，甚至有些银行不接受这类房产的抵押。

3、抵押的房产类型丰富多样，包括住宅、别墅、公寓、经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等。不同类型的房产在抵押成数上存在差异。

住宅最受银行欢迎，抵押成数可做到 6 - 9 成，因为住宅的市场需求大，流通性好，变现能力强，银行在处置抵押物时相对容易。别墅、公寓成数在 5 - 7 成，这类房产虽然在价值上相对较高，但由于其受众群体相对较窄，市场流通性不如住宅，所以抵押成数会相对低一些。

经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等成数在 5 - 6 成，这些房产的用途相对特定，市场需求和流通性受到行业、地理位置等因素的影响较大，银行在评估其抵押价值时会更加谨慎。

三、贷款流程

（一）贷前规划与银行匹配

全面审视自身的条件，审视好之后，就可以开始选择适合的银行贷款产品了，在选择产品时我们主要看利率、额度、贷款期限以及还款方式

1、企业主，计划扩大生产规模，需要一笔较大金额的资金，且还款期限希望较长，那么抵押经营贷更适合。因为它额度较高，能够满足企业大规模资金的需求，同时相对较长的贷款期限也能减轻企业的还款压力。

2、个人为了满足一些消费需求，如购买汽车、装修房屋等，资金需求相对较小，那么抵押消费贷可能是更好的选择。

市场上的银行众多，每家银行的贷款产品在利率、额度、贷款期限、还款方式等方面都存在差异。不同银行的房产抵押贷款利率可能会有所不同，一般来说，大型国有银行的利率相对较为稳定，而一些地方性银行或小型金融机构利率会更优惠，但同时也需要关注其风险和不确定性。我们可以通过银行官网、咨询银行客服、与贷款中介沟通等方式，了解不同银行的利率水平，并进行比较。

房产评估值越高，可贷额度也越高。贷款期限有短期、中期和长期之分，不同的期限适用于不同的资金需求和还款能力。短期贷款期限一般在 1 - 3 年，适合那些资金周转需求较短，能够在短期内偿还贷款的借款人。中期贷款期限一般在 3 - 10 年，还款压力相对较为适中，适合大多数企业和个人的经营和消费需求。长期贷款期限一般在 10 年以上，适合那些资金需求较大，且还款能力相对稳定的借款人，如用于购买房产、大型设备等。

还款方式也有多种，如先息后本、等额本息、等额本金、随借随还等

（二）材料准备与提交

确定了合适的银行和贷款产品后，在房产抵押贷款中，准确、完整地准备好所需材料，是贷款申请成功的关键。

需要准备的材料主要包括：

身份证明、户口本、婚姻证明、个人银行流水、房产证、资产证明、营业执照、公司章程、上下游合同、第三方受托支付合同、三方收款账户、公司的营业执照、开户基本信息、公司流水、部分银行需经营场所的租赁合同，物业缴费单和水电费单据等资料作为佐证等。

（三）银行审批

银行审批是房产抵押贷款流程中的核心环节，银行会对借款人的个人情况、抵押物情况以及公司情况（如申请抵押经营贷）进行全面、严格的审查，以评估贷款风险，决定是否批准贷款申请以及确定贷款的额度、利率、期限等条件。

1、收入是衡量借款人还款能力的重要依据，一般要求借款人收入能够单倍覆盖本笔月供。银行会通过查看个人银行流水、工资证明等材料来核实借款人的收入情况。如果借款人的收入不稳定，或者收入不足以覆盖月供，银行可能会认为其还款能力不足，从而拒绝贷款申请或降低贷款额度。

2、个人征信情况也是银行重点关注的内容。银行会查看借款人的征信报告，了解其信用记录，包括逾期情况、查询次数、负债和其他负面信息。如前文所述，一般要求最近两年内没有连续三个月逾期、累计 6 个月逾期，最近三个月查询不超过 4 次，半年不超过 6 次。如果征信上有信用污点，银行为了规避自身风险，可能会提高贷款利率，或者适当降低贷款额度。

3、房产评估值越高，可贷额度也越高。主要影响房产价值的因素有区域位置、房屋面积、周边设施、房屋装修等。银行会委托专业的房产评估机构对抵押物进行评估，评估机构会根据这些因素，结合市场行情，对房产进行估值。在评估过程中，评估机构会实地勘察房产，了解房屋的实际状况，包括房屋的结构、装修、使用情况等。同时，还会参考周边类似房产的交易价格，综合确定房产的评估价值。例如，位于市中心繁华地段、周边配套设施完善、房屋面积较大且装修较好的房产，其评估价值通常会较高，相应的可贷额度也会更高。

3、如果申请的是抵押经营贷，银行还会对公司进行审批。公司一般要求主体成立半年以上，主要看公司流水、纳税以及收支情况。

（四）合同签订与抵押登记

银行审批通过后，签订合同，办理抵押登记。

（五）放款

完成合同签订和抵押登记后，银行会按照合同约定的方式和时间，将贷款发放到指定的账户。放款时间根据银行的不同和业务流程的差异而有所不同，一般的周期为3-7工作日左右。

四、常见问题与应对策略

1、年龄偏大

许多银行和金融机构在审批贷款时，会对借款人的年龄设定明确的限制，一般要求在 18 - 65 周岁之间 。

①对于年龄偏大的借款人来说，采用 “抵贷不一” 的模式，即借款人和抵押人可以是不同的人。这种方式为年龄偏大的借款人提供了新的途径，他们可以让子女作为借款人，而自己作为抵押人，利用名下的房产来申请贷款。

②另一种解决方法是将房产过户到子女名下，然后由子女进行贷款申请。不过，这种方式需要注意一些细节问题。目前，许多银行对新过户房产的贷款政策较为严格，新过户的房产通常需持有 6 个月以上才可以办理银行抵押贷。但如果有真实经营的情况，部分银行也可以立即办理。

此外，银行对于新过户房产不能办理抵押的规定，主要是针对买卖过户的房子，而直系亲属间的过户，银行的审查相对宽松。

2、征信不佳

当遇到征信不佳的情况时，借款人可以采取一系列措施来提高贷款成功率。

增加抵押物或提供其他担保：如果借款人能够提供更多的抵押物，如其他房产、车辆等，或者找到信誉良好、财务状况稳定的担保人，贷款机构的风险将得到进一步降低，从而增加贷款获批的可能性。

寻找贷款中介助贷：贷款中介通常具有丰富的经验和广泛的贷款渠道，他们熟悉当地的贷款政策和市场情况，能够帮助借款人找到适合的贷款产品和机构。

贷款中介会根据借款人的具体情况，制定个性化的贷款方案，提高贷款通过的几率。他们还可以协助借款人准备申请材料，解答贷款过程中的疑问，为借款人提供全方位的服务。

3、流水不足

上班族可以通过增加固定进账来提高流水。例如，与公司协商，将部分奖金、补贴等以固定的方式发放到工资卡中，并在备注中写明工资或者劳务费，每月固定时间汇入，遇到节假日可提前或者延后。这样可以增加工资卡流水的稳定性和金额，提高银行对借款人收入的认可度。

企业客户可以通过优化企业流水来满足银行的要求。企业流水主要是公司与公司之间的往来，借款人可以与同是几个企业的朋友一起转账，汇款的备注最好是货款或者往来款，通过其他账户再退回款项成一个循环。

避免当天存取，当天或隔天存取的同样金额，银行基本上会完全剔除，还可能被银行定为故意走账流水。

（一）资金用途

在办理房产抵押贷款时，资金用途的合规性是至关重要的一环。银行和金融机构在发放贷款时，都会对资金用途进行严格的审查和监管，确保贷款资金按照约定的用途使用，避免违规流入禁止领域。

根据相关法律法规和监管要求，房产抵押贷款资金严禁用于股票、期货、金融衍生产品投资等风险较高的投资领域。这是因为这些投资领域的风险较大，市场波动较为频繁，资金的安全性难以得到保障。一旦贷款资金流入这些领域，借款人可能会面临巨大的投资损失，导致无法按时偿还贷款本息，从而给银行和金融机构带来风险。

贷款资金也不能用于赌博、非法集资等违法活动。这些违法活动不仅违反了法律法规，还会对社会秩序和金融稳定造成严重的破坏。

在申请贷款时，借款人需要向银行提供详细的资金用途证明，如购买原材料的合同、装修公司的报价单、教育机构的缴费通知等。借款人应确保其真实、合法、有效。在贷款发放后，银行也会对资金流向进行跟踪和监控，通过受托支付等方式，将贷款资金直接支付给与借款人有真实交易的第三方，确保资金专款专用。

如果借款人违反资金用途约定，将贷款资金挪作他用，银行有权提前收回贷款，并要求借款人承担相应的违约责任。这可能包括支付违约金、罚息等额外费用，同时，借款人的信用记录也会受到严重影响，在未来的贷款、信用卡申请等金融活动中，可能会面临更高的门槛和成本。

（二）还款能力评估

在办理房产抵押贷款时，合理评估自身还款能力是至关重要的一步。

全面梳理个人或家庭的收入情况。这不仅包括固定的工资收入，还应涵盖其他可能的收入来源，如租金收入、投资收益、兼职收入等。

1、对于上班族来说，工资收入是主要的还款来源，应确保工资的稳定性和增长趋势。如果所在行业存在较大的不确定性，如面临市场竞争加剧、行业调整等风险，可能会对工资收入产生影响，在评估还款能力时就需要充分考虑这些因素。

2、对于有投资的人来说，投资收益也需要谨慎评估。投资市场波动较大，收益并不稳定，不能将过高的投资收益预期纳入还款能力评估中。租金收入相对较为稳定，但也可能受到市场供需关系、房屋空置率等因素的影响。

3、在制定还款计划时，要根据自身的收入和支出情况，选择合适的还款方式和还款期限。还款方式有多种，如先息后本、等额本息、等额本金等。

先息后本前期还款压力较小，但到期时需要一次性偿还本金，对借款人的资金实力要求较高；等额本息每月还款金额固定，便于预算管理，但总利息支出相对较多；等额本金每月还款本金固定，利息逐渐减少，总利息支出相对较少，但前期还款压力较大。借款人应根据自己的资金流动情况和还款能力，选择最适合自己的还款方式。