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本次推出住宅，是首批阶段开发的这个九宫格内的住宅地块，它有个名字，叫云山府8号，共5栋住宅，1548套带装修，楼体目前已封顶，2026年12月31日交付!首推的是一栋2单元，仅312套，4梯6户，88-98-108117m3-4房2卫。
- 项目基础信息
- 鸿荣源观城：深圳旧改史上的里程碑之作
- ——一座颠覆未来的"超级大城"如何重构城市生活范式
- 开发商：深圳市嘉创投资有限公司（鸿荣源集团 ）
- 物业：鸿荣源物业
- 总占地面积：约81万平方米
- 总建筑面积：约410万平方米
- 即将推08地块：占地约2.7万平方米，建面约37.9万平方米
- 08地块总栋数：5栋
- 总楼层：58/59层
- 总户数：1548户
- 车位：1598个
- 绿化率：待定
- 容积率：9.23
- 物业费：5.3元/月/平
- 产品类型：（住宅）
- 梯户比：四梯六户
- 批地：2023年12月6号
- 状态：（已开样板房）
- 户型面积： 88/98/108--118/142平（三至五房）
- 备案总价：372--575万
- 备案单价：4.2--5万
- 折后总价：
- 88平折后336--359万
- 98平折后378--404万
- 108平折后475--491万
- 117平折后509--520万
- 折后单价：3.8万起
- 交楼：2026年12月精装
- 卖点：品牌开发商，近地铁
观城是鸿荣源继壹成中心、珈誉府后的又一巨无霸综合体，规模超越此前所有前辈，总建面达到了约410万㎡。
项目涵盖约40万㎡升级版壹方天地商，5大公园环绕并通过3.6㎞空中连廊串联起来、3所九年一贯制学校5所幼儿园、住宅、写字楼、产业、文化、医疗、养老等国际超级综合体标杆。
由多个地块组成，共有约住宅9674套住宅（保障性住房2506户）。从目前公示的地块来看，观城还有小半的地块的规划还未公示，由此可见，项目全建成后将可能超过万套住宅！（具体以官方信息为准）
目前项目有多个地块的规划许可公布，分别是未来平方云山府、未来平方云岭府、未来平方云馨府、未来平方云翰府。
效果图，以实际为准
观城包含13宗含住宅类型地块，目前进度最快的是08地块（备案名为未来平方云山府），目前几近封顶，此地块规划户数为1566户，全为商品房。
预计该地块住宅会是项目首发，此地块毗邻72班九年一贯制学校、壹方天地商业和地铁口。
该地块包含5座58/59F住宅（1栋一二三+3栋一二单元），2座35F办公（4栋一二单元）及1所18班幼儿园。
从配套上来看，项目已然自成一体，未来自己就是一个具有丰富配套的大城；
周边已汇聚多个旧改项目，片区的面貌改善还需待较长的时日。
交通上，观城创新“地下+地上+空中"多重立体交通直连地铁4号线观澜站、有轨电车新澜站在旁，此外，项目附近还有22号地铁线“鹭湖北站”在建，交通较为便利。
4号线观澜站D口就是项目
项目其它配套方面：
本次最低的上车门槛，88㎡3房2卫：经济适用型宝藏户型！南北通双厅的设计，同时拥有双卫的设计不仅宜居还可改成灵活空间利用，而主卧则拥有270°的宽景采光，其中一面还可作为衣柜，可以说把空间做到最大化的利用。
而这个户型总共有2条腿，从视野上，01的西北和07的东北向中低楼层是可以看2-3单元之间的园林，高区的视野07在内部园林的视野会比01更加完整，但是有写字楼的遮挡，01则是在更窄的视野范围有更远的视野。
价格方面：01的户型单价在：3.99万-4.08万，总价范围在：351-359万
而07的户型单价在：3.82万-3.91万，总价范围在：336-344万
98㎡标准经典格局3房2卫：全能性价比担当户型！客厅与双卧皆为南向，拥有明亮温馨的居住氛围，配上南向主卧270°宽敞视野，最大化观赏窗外美景，加上公卫干湿浴的三分离，居住舒适度直线飙升。
而这个户型也有2条腿，分别是东南向的03和西南向的05，与01，07相比，有着几乎无遮挡的视野，也没有直接对着幼儿园的操场区，整体价值比较高，不过05的低楼层看路景观略低于03的低楼层园林景观，所以该户型低楼层性价比则比较高。
价格方面，03的户型单价在：3.96万-4.11万，总价范围在：389-404万
而05的户型单价在：3.85万-3.94万，总价范围在：378-387万
108㎡的竖厅户型，也是本次的起步4房：进阶版南向四房改善户型。
3.6m的大阳台，全南向的客厅卧室，主卧270°采光，还带有一个进门飘窗，拥有全明设计+大景观视野。
该户型只有1条腿，02号房，整体东南朝向，前面的低楼层幼儿园基本没有什么遮挡，二期东南方向就是我们的云谷花园，可以说是目前本栋最好的一个视野朝向。
所以02的户型价格上，单价在：4.37万-4.52万，总价范围在：475-491万
117㎡竖厅大四房，基本就是108平米的放大版：终极阔绰大四房户型
就是尺度更大，4米开间大竖厅，客厅比108平户型多了400，厨房多了500，书房多了300，2个次卧整体多了350，主卧开间基本没有变化。
该户型也是只有1条腿，06号房，看西南方向的远方景观，视野越过梅关高速也是十分广阔，所以作为整栋唯一一个大4房户型，仅仅只有52套。
06的户型价格上，单价在：4.35万-4.44万，总价范围在：509-520万。
142㎡竖厅大四房，基本就是117进阶版：终极阔绰大四房户型
就是尺度更大，4.7米开间大竖厅，主卧开间基本没有变化。
该户型也是只有1条腿，是1栋一单元，这次不在入市户型中，预计下次加推出来，一单元02号房，看栋南方向的远方景观，仅仅只有52套。
选房策略：
本次推出产品02户型108平4房是定价最贵的，单价去到了4万4，当然视野景观也是最好的。户型方面厅出阳台，客厅、阳台、两次卧朝东南向，书房朝东北向，主卧设计双面采光，分别是朝东北和东南向。02户型为03户型镜像，只是多了十个平方多个房间，视野、采光都很不错，没有什么遮挡，景观面也很好。但是108平东南面楼下是一所幼儿园，建议可以优选20-30层左右往下都比较舒。
其次就是98平03户型，东南向，厅出阳台，客厅、阳台、次卧朝东南向，书房朝西南向，主卧设计双面采光，朝西南和东南向。03户型各个房间的朝向综合素质不错，更优质于05号户型，可做优选。
再就是西南05户型98平和06户型117平。
受到视野影响，88平的西北01比东北的07户型总价高15万左右，东北是正对着35层高165米的写字楼，高度基本和二单元楼体持平。
西北远处朝向07地块22层和24层的研发宿舍楼。西北和东北朝向户型最大的问题就是采光问题，尤其是受到前排建筑遮挡的，建议避开中低楼层
二手房：鸿荣源壹成中心五区（2019年）、龙光玖龙玺（2016年）
3
竞品及周边二手房价格对比
对比户型：三房两卫（85-95㎡主流面积段）
价格基准：单价7-7.5万/㎡，总价600-750万
新房：金光华溪山禾玺、深物业澜湖时代、景勋天著、珑门壹品。
4
项目优缺点
核心优势
- 交通便捷性
- 地铁优势
- ：紧邻4号线观澜站（步行约500米），通勤便利。
- 自驾路网
- ：龙澜大道、观光路等主干道环绕，自驾出行高效。
- 商业配套成熟
- 自带商业
- ：项目含2万㎡商业体，叠加周边龙华天虹、星河COCO City（步行10分钟），日常消费便利。
- 远期潜力
- ：规划超40万㎡独立商业（非壹城中心），未来商业能级可能进一步提升。
- 产品设计与品牌力
- 户型稀缺性
- ：95㎡三房+双明卫设计，实用性强，同面积段竞争力突出。
- 开发商背书
- ：鸿荣源品质及物业口碑良好，交付能力稳定（参考壹成中心二手房溢价10-15%）。
- 区域发展潜力
- 旧改红利
- ：位于龙华老城核心区，龙华商业中心更新单元规划带来远期升值预期。
- 社区自给自足
- 大城配套
- ：总建面410万㎡，规划8所学校（5所幼儿园+3所九年制），未来可满足全龄教育需求。
- 车位充足
- ：车位比约1:1.29，停车便利性优于多数刚需盘。
核心劣势
- 居住舒适度硬伤
- 高容积率
- ：地块容积率接近10（不同地块有差异），楼间距窄，低层采光受限，人口密度大。
- 噪音污染
- ：1栋/2栋紧邻龙华大道，交通噪音持续干扰。
- 层高低：净层高2.6米，堪比香港的2.5，但人家是没有公摊滴
- 得房率低：不是设计新规产品，得房率是90%
- 开发与配套兑现风险
- 开发周期长
- ：项目分8期开发，叠加周边多个旧改（如龙华商业中心），片区将长期处于“大工地”状态（泥头车、粉尘、施工噪音等）。
- 学区不确定性
- ：当前对口学校（观澜中心学校、龙华二中）属龙华第二梯队靠后，生源混杂（项目+周边村落），新规划学校需时间验证教育质量。
- 片区竞争与供应压力
- 塌方式供应
- ：观澜片区未来有多个百万㎡旧改项目入市（如珈誉府等），新房及二手房市场竞争激烈，价格战风险高。
- 二手踩踏风险
- ：项目体量过大（总建面410万㎡），产品同质化严重，未来二手市场可能出现“挂盘量多、互相压价”现象（参考壹成中心）。
- 社区与城市界面问题
- 混合社区
- ：租赁房、安置房占比31%，住户结构复杂，物业管理难度增加。
- 城市面貌待改善
- ：周边老旧小区、工厂混杂，短期城市界面一般，需依赖旧改推进。
5
总结及建议
综合建议
• 适合人群：
◦ 刚性需求家庭：重视地铁通勤、商业便利及户型功能性，可接受短期施工干扰。
◦ 长期持有者：需耐心等待片区旧改红利兑现（5-10年周期），对短期溢价不敏感。
• 风险警示：
1. 居住体验折损：高容积率、施工期噪音/粉尘、混合社区等问题，需实地考察评估容忍度。
2. 教育不确定性：当前学区质量一般，若依赖名校资源需谨慎。
3. 价格竞争压力：未来片区新房/二手房供应激增，可能压制房价涨幅，投资需理性评估溢价空间。
4. 开发商暴雷连带风险：周边旧改项目若因开发商资金问题停滞，可能延长片区“工地化”周期。
项目优劣势极端分化，优势在于交通、商业、户型及大城配套，劣势则集中在舒适度、开发周期及竞争压力。若价格对比周边二手房（如佳华领域4万/㎡）未明显透支利好，且能接受长期“与工地共存”，可作为刚需上车选择；若追求品质居住或短期投资回报，建议谨慎权衡。
关键决策点：是否愿意以牺牲中期居住体验换取远期区域红利？是否相信鸿荣源的品牌力能抵消同质化竞争风险？
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