如果启动现房销售，对房地产市场会有什么影响？

如果启动现房销售，对房地产市场会有什么影响？房价会不会上涨？

有一点是可以肯定的，就是取消预售制度，实行现房销售制度是大势所趋。原因很简单，因为供需关系已经发生了明显的变化。现在的市场已经是妥妥的存量市场、买方市场，新房市场想要在存量市场中存活下来，仅仅依靠调整市场供给关系是不能持久的。

那么问题来了，现房销售制度会不会让房价上涨？现房销售制度会不会马上到来？现房销售制度对房地产的格局会带来什么样的影响？

我们先说对于房价会有什么影响。理论上来讲，因为融资成本和资金成本的上升，它必然会转嫁到房价里面去。但是，我觉得这个东西不用过分担心，因为房价的上涨并不取决于是否为现房，而在于供需关系。如果这个市场的存量很小，那不用现房也可以把房价推高。

你看我们现在成都的新房市场是不是这样的，不需要现房，它也可以把房价推高。但如果说这个市场的存量很大，那开发商房子都不好卖，那么现房就只会变成销售口中的一个销售说辞，也不会因为它是现房，房价就会跟其他项目有很大的价差。因为大家可以实际对比，这两年二三圈层的很多项目，不就是从期房卖到现房的吗？那它们的房价也没有跟旁边项目有很大的价差。

所以，现房销售制度本身是解决预售制度存在的隐患，而不是被用来推高房价。至于这个制度会不会马上来呢？我觉得可能性不大，这个周期可能会比较长。

因为这里面会涉及到一个很关键的问题，就是房企的现金流。按照现在的预售制度，拿到预售证就可以实现预售款的销售。但如果全部变成现房销售的话，就意味着房企在很长一段时间是没有现金流的。

所以如果立刻实行现房销售制度，等同于是把房企的现金流给掐断了，这个就必然会加剧他们的债务违约风险。因为我们现在很多房企债务压力是很大的。比如说，2024年中国TOP500的这些房企里面，负债率超过百分之百的很多，超过3条红线的比重已经达到40%了。

第二个，如果立刻实行现房销售制度的话，会让开发商的溢价能力大幅打折，等于是这种营销包装的价值直接归零，它就可能会直接跟存量市场，特别是我们这几年的这种次新房正面PK。脱离营销包装的预期这种推动力之下，想要快速地去实现销售，并且要实现比较高的溢价水平，那就很难了。

但是这个事情对于老百姓来讲，肯定是好事。所见即所得，也不再会出现类似于像什么“皮带哥”给你修个大门的这种事件了，更不会有过高的泡沫风险和溢价风险。对于整个房地产而言的话，一定会迎来一轮洗牌。

这里面就会把这些中小企业给全部踢出去，因为资金投入体量和资金的沉淀时间会比预售制长了很多倍。那以前一个项目可能30%、40%的启动款就可以启动了，但是现在来看的话，这个资金体量完全就不够了。

并且，很多中小企业不具备这种高额的长周期的信用贷款能力，比如说信用不足或者抵押物不足，它就很难获得这种长周期的贷款。所以，这些企业大部分都会被踢出局，这也是现房销售制度必然带来的一种行业变革。

所以就这个事情而言的话，我认为应该正常看待，不用焦虑，也不用去过分担心现房销售制度会把房价推起来。影响房价的是供求关系，跟是否为现房销售制没有太大关系。

严格来说，预售制度本身也没有什么问题的，我们的预售制度其实就借鉴于香港。但你没有听说过香港有很多烂尾的吧？或者说很多这种预期打折的项目。其实这个问题的根源就在于我们的监管审批机制。那我们前些年是什么样一个状况呢？就是很多项目提前挪用了这个资金，导致这个资金不能归位，然后项目就出现了问题就摆烂了。

所以，现房销售制度本质上来讲是稳定商品房市场，让整个市场回归一个正常的状态，同时去解决预售制所留下来的一些遗留问题。各位觉得是不是这个理？