从2024年10月开始到今年2月，上海楼市经历了近5个月的库存下降。

从2月份至今，上海楼市的库存又回到了相对高位水平。

在这一降一升之后，上海楼市的分化再次加深。

我们对比了去年9月以来的数据变化，发现：

原本是跌的最惨，被喷的最狠的房子现在的表现居然“最稳”。

反而是大家公认的“好房子”，可能真正的苦日子还在后头。

上海楼市的复杂远超想象。

这些新趋势，请务必引起重视。

尤其是正在 卖房的房东。

趋势一：老破小可能最先企稳

我们研究院通过观察不同类型产品在不同时点的数据变化。

（2024.9库存高位→2024.12库存低位→2025.4库存高位）

得到的结论是：

市区老房子表现最优，有机会成为最先企稳的产品类型。

郊区次新房表现最差，有机会成为接下来领跌的产品，后面可能还有苦日子。

因为市区的老破小库存一直在减少，价格跌幅最小，租售比也有优势。

房外房研究院制图

图中对于不同类型产品的口径是这样的：

市区：中环内；郊区：外环外。

次新：2000年以后；老房子：2000年以前。

总结一下图中4个指标：

1、挂牌量：按涨幅排序，市区老房子最少。

郊区次新房>市区次新房>郊区老房子>市区老房子

2、成交量：按跌幅排序，郊区次新房下滑最严重。

市区老房子 <市区次新房<郊区老房子<郊区次新房< pan>

3、挂牌价：按跌幅排序，郊区老房子降的最多。

市区老房子 <市区次新房<郊区次新房<郊区老房子< pan>

4、租金回报率：按高低排序，次新房整体偏低。

市区老房子≈郊区老房子>郊区次新房>市区次新房

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趋势二：次新房居然比老房子还难卖

去年9月到12月这段时间，可以说是全上海的库存普降。

老房子是最受益的，成交基数大，价格便宜，可以说挂牌的赶不上成交的。

但是今年以来，次新房有了很大变化。

属于是成交的赶不上挂牌的。

房外房研究院制图

如果转化成去化周期看，会更清晰。

目前，上海全市的去化周期在24个月左右，相比最高峰已经是有大幅回落。

2024年2月是上海去化周期达到最高峰，约31个月。

具体来看：

1、郊区次新房去化周期达到了28.1个月，超过了市区次新房的26.7个月，是当前去化周期最长的品类；

2、市区老房子去化周期19.1个月，低于郊区老房子的23.5个月，是当前去化周期最短的品类；

虽然市区老房子在所有产品类型中去化周期最短，但是低于20个月只能勉强算是比较中性的水平。

市场情况还没有到乐观的地步。

只有低于10个月了，对价格上涨支撑度才比较高。

房外房研究院制图（去化周期=当月在挂房源量/近6个月成交量）

次新房的变化我认为有两方面原因。

一是远郊次新房价值大幅度滑落。

接盘人减少，但是想趁着小阳春出货的人越来越多。

二是核心地段的一些次新房在过去几个月里确实成交有起色。

导致房东信心起来了，尤其是还有少数涨价成交的案例。

手里次新房还不错的房东必然会有“惜售”的情况出现。

观观详细分析：
上海的房子是卖是留？

趋势三：市区老房子快要跌不动了

从挂牌价来看，去年9月以来的挂牌价跌幅是逐渐收窄的。

全市从-1.5%，变为-1.3%。

其中市区老房子去年12月至今年4月的挂牌价跌幅只有0.8%。

相比之下，郊区的跌幅还在扩大。

郊区老房子在今年继续跌了2.5%。

是所有品类里面跌幅最大的。

现在的郊区老房子的房东应该是心里接受能力最强的。

如果你正在买这类房子，不要怕，大砍刀上去砍，他们都有心理准备。

房外房研究院制图

从更细的颗粒度，挂牌价月度“同比增速”来看：

截至到2025年4月，市区老房子-4.9% <市区次新房-5.3%<郊区次新房-7.6%<郊区老房子-8.7%。< pan>

房外房研究院制图

拉长时间线，可以看到：

从2024年4月以来，同比增速的跌幅出现转折信号；

从2024年9月以来，所有类型的产品跌幅不再创新低。

市区次新房与郊区次新房的价格波动相近，是波动变化最大的产品。

郊区老房子是挂牌价止跌最不明显的。

像金山石化的老破小依然是一月更比一月低。

市区老房子反而是价格波动最稳健的一类产品。

老破远房子还没卖掉！降价也没客户？卖房
太痛苦

趋势四：次新房租售比还很低

全市的租售比是有所提升的。

去年大概1.7%左右的水平，今年已经到了1.8%。

市区老房子和郊区老房子的平均租售比是最高的。

毕竟市区租金高，郊区房价低跌的狠。

市区次新房回报率最低，虽然租金高，但挂牌均价约为市区老房子的1.2倍，约为郊区次新房的2.5倍，并且物业费水平也很高。

房外房研究院制图

从箱体图的形状来看：

老房子的箱体都比较长，数据比较离散，回报率的分化较大。

房子的装修情况，离地铁远近，生活便利度等等对租金都有很大影响。

次新房的箱体比较扁平，数据比较集中，尤其是市区，地段差异拉开没有那么大。

房外房研究院制图（样本量约为2.5W套在租房源）

次新房租售比低可不是个好消息。

在没有房价大幅上涨的预期背景下，那就意味着房价可能还有下跌空间。

比较典型的郊区次新板块现在的挂牌量是一飞冲天的状态。

并且在微观层面，小区的在挂价格要低于最近的成交价格。

房外房研究院制图

考虑到2026年，限售新房解禁，投资客抛盘次新房还是有压力的。

最后

当下上海楼市确实在持续向好。

只不过这种恢复还比较脆弱，仍在努力止跌之中。

但是不同资产间的分化是越来越明显。

楼市的变化决定没有人可以轻松躺赢。

无论买房卖房都要抓紧趋势。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。