这几天，江北楼市一下被中海点燃了：观江樾以6折左右的价格抛售，价格直接降到2.2万元/㎡的水平（前期高位3.6万/㎡）。
开发商砸盘销售，小区业主却彻底怒了，5.20前夕，业主自发对小区进行了封锁，只允许本小区业主进出，所有看房客户一律不给进！并对进入小区的车辆，逐一盘查。班都不上了，死守在每个单元门口。
即便是到了晚上八九点钟，依旧有大量业主扎堆门口看守！
中介们也很无奈，只能发消息：暂停带看，无他，怕上去被打~
近两年，楼市状况大家也都清楚，确实很难，但也不至于用自爆的方式来卖房清库存呀！
这么搞，既伤价格、又伤口碑，中海如此，究竟为何？
归根结底，还是让市场给逼的！今年，江北已上市/待上市的四代宅产品接近20家，江核就不必说了，保利、中建、万科、杭州滨江等纷纷推出自己的四代宅产品，至少10盘上市。
高新、桥北、江浦这些可能向江核汇聚改善需求的老板块，也各自推出自己的低密四代宅产品。举目望去，整个江北都是四代宅，关键价格还不高，高层2.8-3万，洋房也就3万多（江韵臻悦璞园洋房3.6万）。
加上，板块同期同质次新二手房价格仅在2.2-2.5万之间，江北前期库存新房想要去化，除了卖得比二手房还低，已别无他法，再不跑量，后面更加难以善了！
只是这样等于把业主当gou耍呀~~要不业主们也加入卖房大军吧，卖掉换低密四代宅，价格也没差多少，贷款利率还这么低。
保利依旧发挥稳定
江韵臻悦璞园
面世一年之后，江核四代宅，还得看保利，只有它家在努力卖房！本该比江韵臻悦璞园更早上市的玖印府，说是要该规划，开盘延期到9月份了。
保利扬子国投在核心区有4块地，已经 入市的是江韵瑧悦以及刚刚开盘的江韵臻悦璞园。其中，江韵瑧悦户型105-143㎡，高层单价在2.8-3万/㎡，洋房3.6万/㎡（开盘即售罄）。
容积率约1.01的璞园，是江核首个洋房产品。其板间公开一天就开盘，均价3.6万/㎡。开盘当天，首推的2栋楼就卖光了，洋房的热销盛况与江韵臻悦如出一辙。
项目主打148、185㎡纯粹大宅，还有217、268㎡顶跃，只有112户。
当年出让时，璞园1.6的容积率，规划公示出来时改为1.01。改规划，江北是专业的，这么搞，前期的大高层地块们，是不是也能改容积率，做低密四代宅？
保利江核G14
继江韵臻悦璞园之后，旁边的保利G14规划也出了，只是没有如G14一般将容积率调低，还是维持出让数据。项目拟建4栋16F四代宅产品，户户带露台，全部首层架空。
这样一来，保利在江核的产品线又完整了，洋房、小高层皆有，G14做120-140㎡之间的普通改善，就很好嘛。
按照江韵臻悦的小高层价格推算，G14的价格预计在3-3.2万/㎡左右。
目前，该地块已动工，正在打桩，预计四季度上市。
万科代建上瘾，江核、桥北两手抓
万科总部是烂了，但代建做得是相当不错。在南京，万科的品牌力和管理经验还是颇受市场认可的。万科应该是南京现阶段拥有代建项目最多的房企了，光江北就多达四个！
除了核中核代建的2个：万科新居江核G13、G04；在高新、桥北还各有一个：万科高新G24、万科桥北G13。
桥北、高新这两个传统刚需板块说要谢谢你，万科给我们这些泥腿子送来了四代宅啦！
万科新居江核G13/G04
万科代建的新居江核G13地块为万科在南京的首个四代宅项目，拟建9栋洋房+3栋小高层，面积段约108-165㎡，主力是洋房产品，预计7月入市。
首层架空+下沉庭院，大概率做泛会所+会所，外立面为大面玻璃+挑空露台，鸟瞰图可见两排楼栋中轴对称，呈现出中式对称美感，布局西南低、东北高，能最大程度保证户户采光。
G13的位置，就核中核而言已经比较靠边了。而且南边规划大高层（G04）、西边是华润国际社区，视野很不好，未来洋房估计也就3.3万/㎡，小高层3万/㎡。
目前，G13工地正在打工程桩，但进度比较慢，年初就开始打桩，小半年过去还在打桩，有点子拖沓！
2025年1月拍摄↓↓
G13旁边就是万科新居江核G04项目，目前既没动工（有部分路面硬化，但设备尚未进场）、也没出规划。地块容积率2.6，后面规划不降容的话，未来只能打造高层产品。高层...去化难，很明显是想等，等可以降容的那一天。
或者看看杭州滨江G13（锦绣江序）这个大高层四代宅卖得怎么样，再考虑要不要启动呢？
之前一直说G13\G04都要在今年上市，我对此表示怀疑。
万科高新G24
据悉，G24规划打造10栋低密洋房、小高层住宅，其中2栋5+1F、6栋7-8F、2栋10+1F。
不出意外，依旧是四代宅产品，户户有花园露台，4号楼首层架空，另外小区还带有下沉式庭院、风雨连廊和较大中央景观。容积率1.8，是区域难得的低密洋房，预计最快今年3季度入市。
高新区新房极度稀缺，目前已经断供4年，上次新盘上市，还是2021年的都会诚品。如今，也迎来迭代升级产品-四代宅洋房了。
万科桥北G13
桥北也是近5年没有新房上市了，G13地块将成为桥北首个四代宅，需求肯定是不少的。
地块容积率仅1.4， 规划11栋6-10F低密四代宅（ 4栋10F、7栋6-8F）， 4栋楼首层架空。
外立面采用大面积玻璃+金属线条，简约时尚。
G13地块于去年9月29日出让，成交楼面价9121元/㎡，定位是初段改善，户型面积不会太大，预计是89-130㎡，价格2-2.2万/㎡就顶天了，预计下半年入市。
从外立面看，确实有小三房的空间可能。
89㎡起步，做100㎡以下的四代宅。市场是对桥北刚需的刻板印象太深深刻了，当了这么多年的刚需一哥，大桥北就不能享受享受吗？
杭州滨江手握两个四代宅
外地和尚好念经，杭州滨江在江北的前期项目口碑不错！今年有两个住宅项目要上市，一个核中核的锦绣江序（代建），一个自己拿地的锦绣金陵。
锦绣金陵
锦绣金陵为杭州滨江去年底拿地的江核政务区G23地块。项目规划20栋6-16F四代宅。其中，洋房14栋（6-8F）+小高层6栋(16F)。
设计有下沉庭院，整体采用小高层与洋房高低错落的建筑布局，北侧两排布局6栋16F小高层，全部为首层架空，南侧14栋为6-8F低密洋房。
G23项目外立面采用了大面积环幕式玻璃，辅以香槟色金属线条勾勒建筑轮廓，整体颜值非常高！
目前，项目已全面施工中，正在打桩，已有一座塔吊竖起！
户型面积打造118-170㎡海派洋房住区：
小高层：118、120、150㎡；
洋房：128、143、168㎡，还有210㎡顶跃；
这个面积段在江北不算小了，不考虑玖印的叠墅赠送，G23的面积段比玖印府还大些。
价格估计，小高层3万/㎡，洋房拉高点价格，有个3.5万/㎡，再贵也不好卖了。毕竟周边全是2.2-2.3万/㎡的次新二手房。
锦绣江序
锦绣江序为2022年11月被新居建设拿下的，后几经辗转确定由杭州滨江代建的江核G13地块，其中，杭州滨江占股35%。
项目靠近滨江风光带，距江边约400米，加上大高层设计，观景视野是这波四代宅中最好的，没有之一。
项目规划建设6栋30F大高层，户型建筑面积约140-188㎡，首层全部架空，带错层露台，正面、侧面均有大露台。
其中4栋朝南直面长江，整体呈围合式布局，中间围合出中央景观带，大面积蓝宝石水系是杭州滨江的招牌设计。
该项目1月初动工，进度尚可，目前地基部分完工2/3，2座塔吊竖起，靠近会所的部分出地面±0了。
2025年1月拍摄↓↓
今年，杭州滨江可能会同时上两个项目，一个主打观景大平层，一个主打低密洋房，占满细分市场。尤其是大平层四代宅，完全没有对手呀！
当然也可能真的不好卖，毕竟江北高层这个词已经烂了，若是可以卖2.7-2.8万/㎡，我觉得去化有望了。
难产的玖印府
作为今年江北四代宅中，唯一有叠墅的产品，玖印府的关注度一直很高。
而且项目的施工进度也是各新盘中最快的，高层、小高层、洋房、叠墅都有封顶的。自上月公开后，一直没有开盘，据说已经推迟到9月份了。
至于原因嘛，体制内客群占比高，要求也高，听说是要该规划，调整户型。这都建了一半了，还咋改？（有消息是， 22号楼高层将改规划为洋房）。
看来，官家这碗饭也不好端呀！
项目容积率1.6，采用“游轮式”布局，由南往北，建筑前低后高，共计打造5栋22-24F高层（首层架空），3栋9层洋房（首层架空），3栋6F叠墅，17栋4F叠墅。约786套房源。
5栋22-24F高层户型建面约109㎡、119㎡；
3栋9层洋房建面约120㎡；
3栋6F叠墅面积约143㎡，分为上叠、中叠、下叠；
17栋4F叠墅建面约182、190㎡，形态为上叠、下叠，1跃2、3跃4，下叠搭配院子等。
招商、中建都有项目在建
中建核中核G05
中建东孚代建的江北建投G05地块预计三季度上市，是目前距离长江最近的项目之一。
相比万科G13的施工进度缓慢，同样是年初动工的中建G05，已有东侧两栋住宅楼出地面2-3层，2F的底商已经封顶了。
2025年1月拍摄↓↓
根据规划，项目拟建4栋四代宅，其中1、3号楼为17F，2、4号楼为7F，还有2F的配套底商。
从效果图看，洋房、小高层均是户户带错层布局的露台，边户为270度转角露台，外立面为大面积玻璃幕墙，颜值很高。
G05旁边是同期的G06、G07两地块，据说也有上市计划。我看还是一步一步来，先把资质较差、体量不大的G05卖掉，然后再上新。否则，最先上市的G05，很可能就被剩下了。
招商国际健康城G11
要说江核哪个四代宅新盘风险最大？那莫过于 招商代建代销G11了。
看看G11对面是谁？江核的两个老大难啊！
龙湖全国工抵项目：天璞；奥体建设停售不停工项目：瑞香园。
不过，招商G11是纯正河景房，又是四代宅，还有一点优势。目前也有建筑出地面了，关注度真心不高，都没人拍它。我来拍拍！
项目预打造9栋8-25层四代宅，包含高层和洋房两种产品，其中4、6、8号楼为25层，1、2、3、9号楼为8层，5、7号楼为10层。容积率仅约1.8，预计将于今年9月上市。
项目沿着七里河一字排开，大部分楼栋都能拥有一线河景，视野开阔。
这次G11估计3万/㎡不到，龙湖天璞卖2.5万/㎡都够呛，都难啊。就江北这住宅升级势头，瑞香园再封盘，估计就再也不用解封了。
要不你们三家想想怎么配合割韭菜吧。
江北还有地可拍吗，当然有！但真的不能再拍了。拿江核来说，目前待上市的地块、新盘近50个，即便一年上市个十几二十家，也得三年才能把库存出让地块都推出来。
这个过程肯定还有新地块出让，肯定会有大量未来三年卖成现房都卖不完的楼盘。去化压力确实很大。
今年，除了上述10多家四代宅要上市，还有金地商置G08、仁恒G03、保利G18、 通宇G02、通宇G03等也有上市计划，只是要么没开工，要么没规划，这里就不一一细说，但有一点可肯定。
2025年，南京楼市就看江北的了。
不过，我大江北确实有点毒在身上。2024年四代宅还是个不大不小的噱头，今年就被江北干成地摊货了...
属于，即不给前期项目活路，又不让后续项目好过！！！
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