开发商“协助贷款，办不成退款”承诺成空，是销售套路还是变相诈骗？

在湖北汉川，周女士的购房遭遇令人唏嘘。2021年，她看中“天屿湖天宫岛”一套300多万的双拼别墅 ，因名下有贷款担心按揭问题，销售员王某信誓旦旦口头承诺“按揭办不下来就退房退款”，还建议她抵押老房子凑首付，称开发商詹总能搞定银行。周女士依言缴纳124万首付款，其中包含2万元定金。然而三年过去，按揭毫无进展，销售员辞职拉黑她，开发商也拒绝退款。如今，周女士不仅别墅梦碎，百万首付打了水漂，征信还出了问题，实在令人同情。这不禁让人质问，开发商的这种操作，是否可以理解为变相诈骗？

从事件过程来看，开发商的行为存在诸多疑点。销售员当初的承诺清晰明确，办不成按揭便退房退款，这成为周女士决定抵押老房子、缴纳首付款的重要依据。可后续呢，在长达两年多的时间里，面对周女士的不断催促，要么以“银行审批严”“行长在催”等理由拖延，要么让周女士不断补充资料、更换银行，始终没有解决问题的诚意。当销售员辞职，开发商负责人詹总也将周女士拉黑，这种前后态度的巨大反差，很难不让人怀疑他们一开始就没打算兑现承诺，而是以虚假承诺诱导周女士入局。

从法律层面分析，虽然法院一审以《商品房买卖合同》中“按揭风险由购房者承担”条款有效，此前《定购协议》的“可退可换”承诺因新合同失效为由，驳回周女士退还购房款等诉求，但这并不意味着开发商的行为就毫无问题。在签订合同过程中，开发商利用购房者对专业合同条款认知不足的劣势，设置对自身有利的条款，将贷款风险完全转嫁给购房者，而对于之前的口头承诺，却未在正式合同中予以明确，这无疑是利用信息不对称给购房者挖下陷阱。周女士提供的聊天记录显示，销售曾明确表示“批不下来可以退款”，这些证据表明开发商存在误导消费者的嫌疑。

再看开发商的背景，天眼查信息显示，湖北天屿湖生态文旅有限公司及其独资控股的汉川市达利置业投资有限公司近8年有48次被法院列为被执行人，3次被下达限制消费令 ，近5年涉及11起商品房销售合同纠纷。如此多的执行记录和纠纷案件，说明这家开发商在经营过程中可能存在诸多不规范之处，周女士的遭遇或许并非个例。他们似乎对这类纠纷已经习以为常，甚至在面对媒体询问时，詹总还强硬回应“让她起诉”，这种傲慢的态度也凸显出其对消费者权益的漠视。

近年来，类似周女士这样的购房纠纷并非少数。在商品房交易市场中，部分开发商为了追求利益最大化，不惜采用各种手段套路购房者，从虚假宣传、夸大承诺，到设置合同陷阱、转嫁风险，严重损害了消费者的合法权益，也扰乱了房地产市场的正常秩序。如果这种行为得不到有效遏制，将会有更多的购房者陷入困境，社会信任也会受到严重冲击。

相关部门应当加强对房地产市场的监管力度，对于开发商的销售行为进行严格规范，要求开发商将所有承诺都明确写入合同，避免口头承诺带来的纠纷隐患；对于合同条款的制定，要进行严格审查，防止霸王条款损害消费者权益。同时，购房者自身也需增强法律意识和风险防范意识，在购房前充分了解相关政策和合同条款，对于销售的口头承诺，务必要求其以书面形式确定下来，遇到纠纷时及时寻求法律帮助，用法律武器维护自己的合法权益。只有通过多方努力，才能让房地产市场回归理性、健康发展，让消费者不再为买房而提心吊胆，让开发商的套路和变相诈骗行为无处遁形 。