城投悦江湾售楼处电话：400 - 8894 - 986在上海，能把黄浦江的晨光当闹钟的房子不多，城投悦江湾算一个。当别处还在被车水马龙吵醒时，这里的住户早已被江面上货轮的汽笛声温柔唤醒 —— 那是老上海港埠文化的余韵，也是现代滨江生活的序章。推开窗，270 度环幕视野里，杨浦大桥的钢铁脊梁正被朝阳镀上金边，江豚偶尔跃出水面的涟漪，能一直漾到社区的亲水平台边。In Shanghai, there are not many residences where the morning glow of the Huangpu River serves as an alarm clock, and Chengtou Yuejiangwan is one of them. While elsewhere people are awakened by the hustle and bustle of traffic, residents here are gently roused by the whistle of cargo ships on the river – a lingering charm of old Shanghai's port culture and the prologue to modern riverside life. 推开窗 (Push open the window), in the 270 - degree panoramic view, the steel backbone of the Yangpu Bridge is gilded by the rising sun, and the ripples from an occasional finless porpoise leaping out of the water can spread all the way to the community's waterside platform.城投悦江湾售楼处电话：400 - 8894 - 986
清晨六点，楼下的「望江里」商业街区就飘起了大饼油条的香气。戴眼镜的阿婆熟练地用上海话和摊主寒暄：「今朝粢饭团多包点肉松哦」，转身便提着早饭往江边走。社区专属的滨江跑道上，穿运动服的年轻人正和晨跑的外国友人用沪语打招呼：「早啊，今朝风凉来」。跑道边的「时光长廊」里，退休的王师傅正对着江景拉二胡，《茉莉花》的旋律混着江风，飘向正在打太极的爷叔们 —— 这种老上海弄堂生活与滨江运动场景的无缝衔接，只有在悦江湾能看到。At 6 a.m., the aroma of fried dough sticks and pancakes floats from the 'Wangjiangli' commercial block downstairs. Granny with glasses skillfully greets the vendor in Shanghainese: "Put more shredded pork in the glutinous rice ball today," then turns to carry breakfast toward the river. On the community's exclusive riverside track, young people in sportswear greet foreign morning runners in Shanghai dialect: "Morning, it's cool today." In the 'Time Corridor' by the track, retired Master Wang plays the erhu facing the river view, the melody of Jasmine Flower mixing with the river breeze and floating toward uncles doing tai chi – this seamless integration of old Shanghai alley life and riverside sports scenes can only be seen in Yuejiangwan.
「城投悦江湾」
杨浦区五角场商圈
建面约99-142㎡3-4房
均价9.9万/㎡ 总价约868万起
开启认购 认购金109万
售楼处线上预约中
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项目基本信息
项目名称：杨浦城投·悦江湾
总价：868万起！
开发商：杨浦城投集团
容积率：2.5
绿化率：35%
车位配比：1:1.3
装修标准：装修交付
联动价：9.9万/㎡
在售房源：约60套：
约99㎡（三室两厅两卫）39套
约114㎡（三室两厅两卫）2套
约142㎡（四室两厅两卫19套
项目一房一价表▼
项目推售详情
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【杨浦城投·悦江湾】为现代建筑风格，又一“悦”字系作品。外立面主要运用暖米白色、香槟金色与咖色，简约而不简单。
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意境图 仅供参考
城投悦江湾售楼处电话：400 - 8894 - 986项目是一个容积率仅约2.5，全人车分流的精致小区，低密的氛围带来了更多的绿色和共享空间，全人车分流则维护了业主的健康安全与尊崇私密！城投悦江湾售楼处电话：400 - 8894 - 986
【杨浦城投·悦江湾】采用了现代典雅的建筑风格，外立面主要运用暖米白色、香槟金色与咖色，建筑整体端庄稳重的同时又展现出美感。
社区景观由朗道景观设计打造，设计理念是现代、轻奢、时尚自然花园型社区，打造“一横三纵四进”的空间格局。城投悦江湾售楼处电话：400 - 8894 - 986
三条不同的归家礼序步道，主题风格迥异，坐拥特色景墙、精致的铺装及各类精装植被，展现自然有序的归家礼遇，尊荣不彰自显。城投悦江湾售楼处电话：400 - 8894 - 986
社区南面打造有约5700㎡的公共绿地（规划中），保留历史建筑的同时，营造更为绿盈的视觉和休憩空间。城投悦江湾售楼处电话：400 - 8894 - 986
城投悦江湾售楼处电话：400 - 8894 - 9864号楼首层架空设计，将打造成泛会所，供业主和访客休息&洽谈，或者亲子玩耍。社区自带约1500平米的商业配套，由开发商自持，计划引入一些保民生的生鲜超市及便民商业，为业主带来便捷。城投悦江湾售楼处电话：400 - 8894 - 986
产品方面，项目采用非封闭阳台设计，一定程度上降低了客户的购房成本。主推建面约99㎡3房2厅2卫、约114㎡3房2厅2卫及约142㎡4房2厅2卫，户型设计水准毋庸置疑是大师级别的！城投悦江湾售楼处电话：400 - 8894 - 986
建面约99㎡3房2厅2卫户型▼
建面约99㎡3室2厅2卫户型，主要位于1、2号楼，分为边套和中间套，做到了三开间朝南+超大阳台+动静分离+主卧套房设计。
客餐厅相连，客厅+次卧南接超大阳台，室内空间尺度感十足，整个采光面拉到极致。城投悦江湾售楼处电话：400 - 8894 - 986
主卧大套房设计，带卫生间+飘窗，阔绰空间可以轻松改造出衣帽间，专属于主人的私密空间。
该户型能满足业主从二人世界到一家三口，再到二胎家庭的全生命周期需求
建面约114㎡3房2厅2卫户型▼
建面约114㎡户型是洋房产品，采光更好，垂直住户少，更清净，舒适度更高，居住体验更佳。城投悦江湾售楼处电话：400 - 8894 - 986
该户型做到了三开间朝南+超大面宽横厅+主卧套房设计+卫生间干湿分离+南北通透，功能性和尺度感完美结合。城投悦江湾售楼处电话：400 - 8894 - 986
客餐厅相连的大横厅，匹配同尺度超大面宽阳台，室内阳光满溢。
建面约142㎡4房2厅2卫户型▼
建面约142㎡4室2厅2卫户型，主要位于3号楼，2梯2户设计，大大提升了入户尊贵感和私密性。
该户型做到了四开间朝南+南北通透+主卧套房设计+南卧带飘窗，一步到位的大4房。城投悦江湾售楼处电话：400 - 8894 - 986
客餐厅阳台一体设计，客厅南连宽景阳台，餐厅北连厨房，南北通透采光，将生活的奢度打开。
不得不承认，无论是功能性还是尺度感，项目的4房户型都是五角场商圈置换金字塔塔尖的存在，未来纵享长久板块发展红利！城投悦江湾售楼处电话：400 - 8894 - 986
项目区位配套
【杨浦城投·悦江湾】位于杨浦区五角场板块，长海路街道，临近杨浦五角场副中心。五角场城市副中心与徐家汇、淮海中路、中山公园等商业中心齐名，是上海十大商业中心之一。城投悦江湾售楼处电话：400 - 8894 - 986
五角场 图源网络
由于五角场商圈板块断供多年，很多人忽略了这个老牌市区板块的优势，其实早就大厂云集，成为科创高地，集聚了多方高知人才，发展势头正劲！
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【杨浦城投·悦江湾】处于杨浦区中部大创智核心区内。
大创智创新发展示范区作为上海创新浓度更高的地方，4500多家双创企业入驻，其中营业收入超过5000万元的企业达63家，各类资本市场挂牌上市企业15家，总营收超过3000亿元。（信息来源：上海杨浦）
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实景图 图源百度百科
北部为高端知识商务中心，有大量世界级跨国的公司研发中心、公司总部以及国际学术交流中心等。
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位于北部的凯德尚浦中心，地上总建筑面积达约20万方，包含十幢办公楼；约90万方尚浦领世综合体，杨浦第一高楼地标级建筑“尚浦领世双子塔”便在此处。
尚浦领世双子塔效果图
城投悦江湾售楼处电话：400 - 8894 - 986目前抖音、哔哩哔哩、NIKE企业总部已入驻，德国大陆集团、汉高等国际知名企业将陆续入驻，整个商务区吸引了美国硅谷银行、联合国南南全球技术交易所、甲骨文（ORACLE）、EMC、IBM、BOSE（博士）音响等众多世界 500 强企业的先后落户，未来产业飞速发展，带动板块全新升级！城投悦江湾售楼处电话：400 - 8894 - 986
尚浦领世双子塔效果图
城投悦江湾售楼处电话：400 - 8894 - 986轨道交通方面：项目距10号线三门路站直线距离约800米，与在建中的20号线直线距离仅约400米。（据悉，20号线一期工程现已开工，将经过真如副中心、大宁地区等板块）。城投悦江湾售楼处电话：400 - 8894 - 986
向南上中环，串联淞沪路和翔殷路城市主干道，通达内环线、大连路隧道等，便捷通达全城。城投悦江湾售楼处电话：400 - 8894 - 986
位置示意图 仅供参考
商业配套方面：直线距离地块约400米就是中原城市广场，国华国际广场距离项目的直线距离约700米，步行1.4公里直达五角场商圈。
城投悦江湾售楼处电话：400 - 8894 - 986
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以五角场环岛为中心的巨型商业涵盖了上海合生汇、上海万达商业广场、百联又一城、悠迈生活广场（原东方商厦）、五角场NS2地块大型商业广场（规划）等等大体量商业体，充分满足日常生活所需。城投悦江湾售楼处电话：400 - 8894 - 986
上海合生汇 图源网络
教育资源方面：科教资源丰富，整个杨浦坐落着14所各类高等院校，其数量超过了上海市高校总数的三分之一，城投悦江湾售楼处电话：400 - 8894 - 986包括复旦大学、同济大学、上海财经大学、上海理工大学、第二军医大学等校，人才聚集，知识氛围浓郁。
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复旦大学 图源网络
项目周边上体附中附属小学直线距离地块约百米；1.5公里范围内国和小学、六一小学、上海市第二师范学校附属小学城投悦江湾售楼处电话：400 - 8894 - 986（杨浦北校），兰生复旦中学、同济中学、上海市国和中学等等环伺。（不承诺学区，最终以官方公示为准）城投悦江湾售楼处电话：400 - 8894 - 986
医疗资源方面：周边直线约1.1公里便是三甲医院上海长海医院，上海肺科医院，东方肝胆外科医院等优质医疗资源守护健康。城投悦江湾售楼处电话：400 - 8894 - 986
和如今“00后”耳熟能详的lululemon（露露乐蒙）等潮流品牌一样，30年前的“真维斯”（Jeanswest）也曾是当时年轻人的时尚标签，真维斯在其巅峰时期的全球店铺数量甚至超过3000家。而最新财报显示，截至2024财年底，lululemon的全球门店数量仅有767家。
30年过去，“红极一时”的真维斯却在自己的“老家”——澳大利亚破产了。5月19日，记者查询了真维斯澳大利亚官网，网页上赫然是“商店全部关闭”的字样。
图片来源：真维斯澳大利亚官网
已有53年历史的真维斯诞生于澳大利亚，1993年被我国企业旭日集团引入上海开出首店后，品牌进入高速发展。巅峰时期，其全球门店数量达3156家，为旭日集团旗下上市公司贡献了不少业绩。
真维斯北京店铺 图片来源：每经记者 毕媛媛 摄
《每日经济新闻》记者了解到，在二十世纪90年代，真维斯一条牛仔裤售价高达200多元，而1997年上海静安区的房价也仅仅约2000元/m²。30余年来，真维斯不仅未涨价，甚至牛仔裤售价已低至19元/条。品牌迭代频繁，不仅真维斯掉队，美特斯邦威等老牌服饰品牌也增长乏力，在中外品牌、新锐设计师品牌的夹击下，留给“真维斯们”的机会还有多少？
为何昔日全球知名的名牌，已沦落到在“故乡”清零所有店铺？它在中国市场如何解决生存困难？记者多渠道尝试采访旭日集团，但截至发稿前未得到回复。
澳大利亚店铺全关
中国门店“佛系”迎战“618”
“4月份，我曾收到真维斯清仓的消息，但折扣对我没什么吸引力，没想到这么快就关闭。”5月17日，一位澳大利亚的居民告诉《每日经济新闻》记者。据悉，真维斯在澳大利亚有90余家门店。
早在2020年，就传出了真维斯位于澳大利亚的公司将要破产的消息，直至今年三月，澳大利亚真维斯进入“自愿清算流程”的消息更是传得沸沸扬扬。
兜兜转转5年，“败走”澳大利亚后，中国市场成了真维斯“押宝”的重点。
真维斯上海店铺 图片来源：每经记者 杜蔚 摄
“中国真维斯与澳大利亚真维斯属两所完全独立公司，双方业务互不影响。财务相互独立。”中国真维斯的所有者旭日集团在发布的《关于真维斯澳大利亚业务调整的声明》中表示，近日，澳大利亚真维斯公司基于全球零售业态变革及当地市场环境变化，作出了正常业务调整，重整了线上线下业务，优化运营模式，（将）全力推动澳大利亚公司向电商渠道发展。
而作为真维斯销售重镇的中国市场，如今的情况又如何？
5月16日下午，《每日经济新闻》记者来到北京三环外的一家购物中心，寻找很久，才在4楼的角落找到真维斯店铺。彼时，店里空荡荡。记者在现场看到，该店铺T恤售价为89元/件、119元/件，而原价219元/条的裤子，优惠后为189元/条。
真维斯北京店铺商品 图片来源：每经记者 毕媛媛 摄
当前，正处于“618”电商大促的关键时候，不少商家线上线下都在积极开展各种促销活动，真维斯则显得很“佛系”。当记者询问店员“618”活动时，店员坦陈：“目前还不知道，不过网上那些便宜的真维斯和我们实体店的不一样。”
“我们这家店从2019年开到现在了，以后还会继续开。”上述店员向记者表示，也听说了海外（澳大利亚）真维斯破产的消息，但她对此并不担心。
在记者探店的近20分钟里，这家店铺没有其他顾客进入。离开真维斯，记者又去了旁边一家名为“潮流前线”的店铺，刚刚在真维斯店铺里接待过记者的店员再次出现，她表示，两家店的商品都是她在销售。
真维斯上海店铺图片来源：每经记者 杜蔚 摄
记者来到上海另一家中型商场，该处的真维斯店铺面积也不大，其货品价格较北京略微便宜，女款牛仔裤低至99元/条。据记者观察，大概一个小时内，仅有零星客人前来选购。
而真维斯贴出的“优惠货品”标签，在消费者看来并不“实惠”。“‘618’都有大促，真维斯同样质量和款式的T恤，别家只要39元。”实探店铺过程中，有消费者如此向记者表示，并展示她在其他品牌购买的衣服。
品牌“血统”更迭
因业绩不好遭母公司剥离
“这居然是个澳大利亚的品牌”，直至真维斯传出澳大利亚店铺“清零”的消息后，不少人才知晓，原来这是一个来自海外的品牌。
图片来源：社交媒体截图
回溯“真维斯”的发展历程，其诞生于1972年的澳大利亚，以销售休闲服装为主，并在当地开设连锁店。1990年，真维斯被旭日集团正式收购。
旭日集团始创于1974年，最初是一间由杨钊、杨勋两兄弟为主要合股人的牛仔裤小型加工厂。而今，旭日集团已成为一家多元化的跨国企业，业务范围包括地产发展、金融投资、酒店、服装零售及出口等，业务遍布中国、澳大利亚、新西兰、新加坡等国家。
1993年，旭日集团将真维斯引入内地市场。在上海开设首家店铺后，真维斯进入品牌高速发展阶段。1996年，真维斯母公司旭日企业（旭日集团旗下公司）成功赴港股上市，彼时获得236倍超额认购，广受关注。
真维斯的发展历程 图片来源：真维斯官网
2011年至2014年是真维斯的辉煌期，品牌在中国市场迎来多个高光时刻。旭日企业财报显示，2011年底，真维斯于中国的店铺数量达到2931家。2012年底，真维斯在内地市场净销售额达49.6亿元港元，而其在澳大利亚和新西兰地区仅有13.8亿港元。
随着ZARA、H&M、美特斯邦威、森马、以纯等众多海内外竞争对手的涌入，休闲服饰赛道拥挤，昔日争霸中国步行街的真维斯销售承压，步入下行期。
从2013年到2016年，真维斯销售额分别为46.8亿港元、39.7亿港元、28.1亿港元、19.3亿港元。到了2017年，真维斯关闭众多店铺，截至当年底，其在内地的店铺数量仅剩1219家，仅为巅峰时期的42%。
图片来源：旭日企业财报
当真维斯陷入持续关店、经营下滑的困境，甚至直接“拖累”母公司业绩，旭日企业选择“卸下包袱”。2017年，旭日企业先将真维斯在澳大利亚等持续亏损的业务以2.2亿港元出售；2018年，又将真维斯在内地市场的业务等，以8亿港元打包出售。
值得注意的是，虽然真维斯被剥离出了上市公司，但其仍属于旭日集团。
官方对外的数据停留在2018年6月，旭日企业中报显示，截至2018年上半年，真维斯门店数量为1164家。7年过去了，而今真维斯在中国还有多少门店？记者通过大众点评等平台查询，该品牌在北京、上海、广州和成都的店铺仅为8家、6家、2家和5家。
关闭澳大利亚所有实体店后，中国市场无疑成为真维斯仅存的“硕果”。“海外大面积关（实体）店，让人对其品牌实力等方面提出疑问。”瞻胜传播创始合伙人庞瑞向《每日经济新闻》记者指出。
接下来，真维斯在中国市场将如何解决其生存困境？为此，《每日经济新闻》记者多渠道尝试采访旭日集团，但截至发稿前未得到回复。
30余年未涨价？
当“奢品”沦为快消品，生存护城河变浅
“我二十出头时，真维斯可是我心中的时尚大牌，拥有一件T恤都是件值得炫耀的事情。”真维斯于澳大利亚的闭店引发了中国市场消费者的一波回忆杀。
图片来源：社交媒体截图
生活在上海的戴晨（化名）告诉《每日经济新闻》记者，1997年，她买了一条真维斯牛仔裤，200多元，心疼了很久。当时工作了七八年的戴晨当时月薪仅有1200元左右，而彼时，上海静安寺区域的房价大概在2000元/m²出头，“真维斯在那时候是大牌，我印象很深，它还在（上海）南京路上打了非常醒目的广告”。
而今，上海静安寺附近的二手房均价早已超10万元元/m²，但真维斯却没能保持住高端的路线。30余年间，真维斯越卖越低廉。在其电商平台，更是放出了19元/条的休闲长裤、不足15元/件的短袖T恤。
真维斯天猫旗舰店的商品售价图片来源：电商App截图
从最初的“奢侈品”定位到如今成为快消品，真维斯价格“下沉”或许更多反映了品牌在市场竞争中的无奈。
“这个品牌的早年崛起，和那个年代国内消费者对于听起来‘洋气’的品牌特殊文化心理有关。”庞瑞告诉《每日经济新闻》记者，但到了2025年这个时间节点，真维斯早先积累的品牌资产已经消耗殆尽，吸引力不复当年，同时走向“快时尚”后没有了品牌溢价，生存护城河变浅。
销量下滑后，真维斯也试图改变，转型线上并寻找王一博等知名艺人为品牌代言。在庞瑞看来，真维斯宣布代言人王一博后，品牌在话题热度上确实升温，相关产品也一度出现销售热潮。“但选择流量明星不是没有风险和成本，并且从长期来看，能否将这种短期的流量优势转化为稳定的客户资源和持续的销售增长，还需要看真维斯本身的产品竞争力和综合品牌形象。”
真维斯将代言人王一博放在微博首页上 图片来源：微博截图
今年“618”大促也拉开帷幕，天猫方面向《每日经济新闻》记者透露，“618”抢先购首日4小时店铺累计GMV（商品交易总额）排名TOP3的服饰品牌中，男装分别为优衣库、海澜之家、hazzys（哈吉斯）；女装则为UR、优衣库、moco。
不仅真维斯榜上无名，和它当年一同叱咤市场的美特斯邦威、佐丹奴、以纯等也未见踪影。反倒是优衣库、UR以及创意潮牌STAYREAL（该品牌由歌手五月天阿信等于2007年创办），在“618”中表现亮眼。
“快时尚品牌，来得快去得也快。真维斯、美特斯邦威、佐丹奴等当年的‘商业街一线品牌’，客观来讲，扮演的是‘文化二道贩子’，贩卖了一种若有似无的与国际接轨、与欧美接轨的年轻人生活方式。当这个时代过去以后，这些品牌赖以起家的最大文化优势自然也逐步退场了。”庞瑞认为，“真维斯们”目前均处于的品牌生命周期，按照现有轨迹基本是处于“守成—下降”通道区间，想要老树开新花必须有较大的改变，适应新的市场竞争格局。
《每日经济新闻》记者通过旭日集团4月2日发布的公众号推文了解到，旭日集团表示澳大利亚真维斯公司基于全球零售业态变革及当地市场环境变化，作出了正常业务调整。虽然关停澳大利亚实体店，但全力推动澳大利亚公司向电商渠道发展。
2020年至2024年五年间，中国真维斯电商销售增长超过13倍，业绩稳步上升，2024年全年电商全网销售额突破60亿元，创历史新高。“中国真维斯与澳大利亚真维斯属两所完全独立公司，双方业务互不影响。财务相互独立。正因为中国真维斯的转型成功，才带动澳大利亚公司集中资源向电商转型，以更适时的业务模式应对市场变化。”旭日集团声称。
庞瑞认为，“从过往案例来看，它们有几个选择，一是趁还有价值的时候果断脱手，二是转做授权贴牌榨干最后一滴品牌价值，三是转型重新找准定位”。
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