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2020年10月，越秀地产在经过激烈的竞拍之后，以最高限价18.047亿元，再加额外配建2250㎡人才公寓夺下，折合楼面地价17608元/㎡。经过大半年的打造，该项目终于成功入市，由越秀地产和珠江实业联手打造，命名为——越秀珠实·天悦海湾。
越秀珠实·天悦海湾，位于南沙湾·港前大道，属于南沙湾板块。
南沙坊间有言，“先有南沙湾，后有南沙区”。
30年前，在霍英东的投资下，南沙湾成为了南沙发展最早的区域之一。
从港前大道，一路途经南沙大酒店、邮轮母港、游艇会、高尔夫球会......一看就是“高阶玩家”配套。
周边还有蒲州花园、南沙天后宫、黄鲁山森林公园，风光无限，自住或养老，都是不错的选择。
二十大开局之年南沙火力全开，入主海湾正当时！
No.1 广州首提“双核”：中心城区+南沙新区，南沙新定位——广州城市新核心区，优先发展南沙湾
毫无疑问，这里就是广州未来15年的顶级封面，城中New money的集聚地。
南沙湾航拍 广州楼市发布摄
交通配套：
地铁：项目距离地铁4号线南沙客运港站直线距离约600米；15号线(规划中)、22号线(首段在建)、32号线/NS2线(规划中)；
海运：距离南沙客运港约800米，约35min到深圳机场码头，75分钟直达香港国际机场，90分钟到达香港中港城；
距离南沙国际邮轮母港约800米，开通了出发越南、菲律宾、日本等地的航线9条，邮轮目的地12个
自驾的话，从项目出发约1.5km，一脚油门就上莞佛高速/虎门高速，很方便。
教育配套：
多所名校环绕，全龄段助力成长
• 项目自带公立幼儿园，毗邻市二中天元中学、省级华师附幼、华师附小、英东中学、修仕倍励国际学校等知名学府环绕。
商业医疗
•约76万㎡南沙国际邮轮母港综合体，超大免税港商超。集海景住宅、写字楼、揽海平层、航站楼、邮轮主题商城等多元化业态于一体，将打造成亚洲规模最大的邮轮母港综合体之一。
大湾区医疗高地，全优质三甲医院
• 中山大学第一(南沙）附属医院（在建中）
• 中山大学附属口腔医院南沙院区（在建中）
• 广东省省中医院南沙分院（在建中）
• 广州妇女儿童医疗中心南沙院区（在建中）
生态资源：
“三山一海”环绕，拥揽稀缺景观资源
• 项目背山瞰海，背靠天山、鹿颈山以及黄山鲁森林公园，东临浩瀚狮子洋。周边更有南沙天后宫、蒲州花园、大角山海滨公园等宜居山海资源。
娱乐休闲：
顶级休闲配套，层峰圈层汇聚
2KM范围内拥有南沙最顶级圈层配套。
• 国际36洞标准场南沙高尔夫球会
• 南方规模最大的国际化游艇会——南沙游艇会
• 世贸大厦、南沙科技园、南沙科学馆
低密滨海社区 天字系甄品
• 越秀每一座天字系均选址核心地段，占据不可复制的资源。全国仅7作天字系！
• 天悦海湾秉承“内外皆景”的理念，对外将海景资源最大化，对内将内部景观立体化，让归家成为穿越风景的旅行！
产品规划
占地面积：42897㎡
建筑面积：约15万㎡
容积率：2.44
绿化率：35%
项目由9栋住宅（包括高层住宅1/2/3/12/13栋为2梯4户，5/7/9/11栋为2梯5户）、1栋公寓、3栋商墅组成。
首层是架空层，部分户型还可以眺望海景，项目在售7#、9#栋低密小高层，加推#1栋，市场上稀缺的小高层，总高16层，且2梯4户，仅有60套
户型涵盖建面约89㎡2+1房、106㎡3+1房、113㎡3+1房、125㎡3+1房。
天字系户型鉴赏
A、约89㎡三房两厅两卫
B、约105㎡四房两厅两卫
C、约112㎡四房两厅两卫
D、约125㎡四房两厅两卫
综合分析
- 优点：
- 教育资源：项目自带幼儿园，临近华师附幼、朝阳幼儿园、奥园幼儿园等优质教育资源。周边有广州市二中南沙天元学校、华南师范大学附属南沙幼儿园、南沙小学、广州市英东中学、修士倍励学校等，为居民提供了丰富的教育选择。
- 自然环境与景观：背山瞰海，背靠天山、鹿颈山以及黄山鲁森林公园，东临浩瀚狮子洋，拥有得天独厚的自然景观资源。
- 项目门口的港前大道上还汇聚了邮轮母港、游艇会、高尔夫球会等高端配套，进一步提升了项目的居住品质和生活便利度。
- 缺点：
- 商业配套不足：目前，商业配套较为缺乏，对面的邮轮母港综合体尚未开业，导致片区内商业极度匮乏，影响了周边小区的入住率和居住氛围。
- 居住氛围：由于商业配套不足，整个南沙湾板块的居住氛围比较淡，人气不如金洲、蕉门河等其他地区。
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一、金融支持政策
降息降准与首付比例下调
首套房首付比例最低降至15%（二套25%），商贷利率下限可至2.9%，公积金贷款利率同步下调0.25个百分点。
央行通过降准释放约1万亿元流动性，并推动LPR基准利率下行，减轻居民还款压力。
专项债与房企融资支持
地方政府通过专项债收购存量商品房用于保障性住房建设（如广东、吉林投入超430亿元）。
设立房企“白名单”机制，支持1400万套住房交付，防范债务违约风险。
二、需求端政策优化
限购松绑与购房补贴
一线城市优化限购政策，部分区域非户籍购房限制放宽；二套房首付比例由30%降至20%（如天津）。
杭州、深圳等地推出契税优惠和交通补贴，鼓励“以价换量”促进二手房交易。
公积金政策升级
双缴存人最高贷款额度提至100万元，二孩/三孩家庭额外增加10万元，高层次人才可达120万元。
三、供给端调整与品质升级
保障性住房与土地供应
增加廉租房、公租房供给，二三线城市重点缓解低收入家庭住房压力。
优化土地供应结构，降低容积率（如重庆1.7、苏州1.5），推动别墅和高端住宅开发。
住宅品质新规
层高提至3米，4层以上强制安装电梯，隔音标准提升11%，并强制预留智能家居端口。
四、交易流程便利化
“带押过户”全面推广：二手房交易无需提前还贷，流程简化后交易量增长163%。
优化验收程序与预售监管：允许分期开发分期办证，预售资金监管比例下调。
五、房企支持措施
土地出让金缴纳时限延长，土地交易服务费减半，缓解房企资金压力。
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