来源：成都淘房志

撰文：热辛市民

大家的“梦中情职”都是什么呢？

每个人每个阶段的答案可能都不同，但相信大家都曾幻想过当一个快乐的包租公/婆吧。

每月自动到账的睡后收入，躺着就能续费诗和远方，这样的生活谁不羡慕呢？

近日，淘房君观察到，成都一环边的某老小区租金回报率竟接近10%。

还有人大量抄底“老破小”，六七套“老破小”租金还完月供，每月还能剩上万，通过自己的实践，当上了快乐的包租婆。

除了在租房市场表现亮眼，那个曾经被嫌弃的“老破小”，在2025年成都二手房市场，居然也已经扛起了“逆袭”的大梁。

下面就和淘房君一起看看，曾经人人看不上的“老破小”，为何成为了“香饽饽”。

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64㎡每月租金6800

有人大量抄底“老破小”

太夸张了，成都一环边的“老破小”，居然有接近10%的租金回报率！

这个叫利民巷6号的小区，紧挨华西医院，是单位自建公房，建成于1994年。

该小区近期的成交均价为13042元/㎡，而最新出租的一套64㎡小套三，居然租到了6800一个月！租金回报率高达9.78%！淘房君和99%的包租婆看完都流下了羡慕的泪水。

如果利民巷6号这套只能算是极端个例，那么下面这位博主，可是实打实的靠自己的眼光和操作，过上了租金还完月供，还结余上万的包租婆生活。

该博主大量抄底成都“老破小”，首付15%，买了六七套，每套的租金还完月供，还能剩不少。

从该博主分享的前四套“老破小”抄作业清单可以看到，四套“老破小”首付加装修总投入86万，月供8676，租金则是总共达到了16900/月！

也就是说，这四套“老破小”每月租金还完月供还能剩下8224，妥妥的顶一个人工资啊。

该博主透露，现在其手上已持有六套“老破小”，且均已装修完毕并出租。根据她前四套的“战绩”，相信博主已经过上了月入上万的包租婆快乐生活。

最近，这位博主在分享自己观点时说，她对成都“老破小”依旧持乐观态度，虽然现在部分区域房价有所上涨，但只要够有眼光，租售比5%以上的房源还是能找到的。

不过淘房君也提醒大家，一定要理性看待“老破小”收租，不要赌徒心态，动“歪脑筋”！

02

“老破小”成了“香饽饽”

逆势上涨还好卖

近段时间，在成都的二手房市场，“老破小”也越来越受到年轻购房者的青睐，以前人人嫌弃的“老破小”，居然有了成为顶流的一天。

除了前面提到的上车门槛低、租金回报率可观等优势，一些老小区在价格抗跌的同时，甚至还在带头逆势上涨！

就比如高新区中德板块的盛世名居小区，2025年成交均价1.57万/㎡，相比2024年上涨16.4%。

该小区建成于2007年，房龄不算太老，离地铁口仅400米，周边生活配套成熟。

总价130万可买套二，150万上车套三，在高新区性价比较高。

又比如青羊区金沙板块的金鹏街271号，2025年成交均价1.84万/㎡，相比2024年上涨26.4%。

该小区也叫“青江小区”，房龄25年，离地铁4号线仅200米，绝对的“地铁房”，而且小区正读青羊第二梯队的金沙小学。

小区套一卖的最好，总价70万左右，推测为“挂户房”用途居多。

再比如金牛区沙湾板块的铁路新村，2025年成交均价1.4万/㎡，相比2024年上涨19.6%。

该小区曾是中铁二局职工房，紧邻地铁5/6号线西北桥站，周边商业配套众多，属于市区繁华地带，套一套二总价在七八十万左右。

另外由于小区已有近50年房龄，部分楼栋被认定为了危房，所以最近几年多次传出拆迁传闻，不过官方从未证实。

而且以上提到的小区在2025年一季度均成交5套以上，在增值的同时，还容易出手，“老破小”摇身一变成了“香饽饽”。

03

“老破小”价值何在

如何挑选“老破小”

以前看不上的“老破小”，为何如今却爆火成了年轻人的“心头好”？

现在成都市区的迭代新房，三四百万都成了最低上车门槛，次新小户型电梯房也得一两百万往上。

而同样的区域，享受同样的配套，孩子读同一所学校，有的“老破小”单价却只要电梯房的三分之一。

在预算有限的情况下，同样的总价买“老破小”，可以使上班和生活都更加便利，提升居住面积，“功能价值”拉满。

另外，拥有了属于自己的房子，也是拥有了一份踏实的“归属感”，这也是“老破小”能提供给奋斗中的年轻人的“情绪价值”。

或者，又如前面提到的博主那样，控制总价，选择好地段、配套成熟的“老破小”，装修后出租，实践“包租婆梦想”。

租售比做到5%的情况下，比银行一年定期的利息高了不止一倍。

即使做不到博主那样靠“老破小”月入上万，仅用租金填补月供，那么也只是在付出首付加装修的情况下，获得了一套自己的房子，并且可以解决小孩读书等问题。

当然，也不是所有“老破小”都是“香饽饽”，市场仍然存在大量“撇火药”老房子。

所以购置“老破小”需要一双慧眼，得选你愿意住，住的舒服的房子。

上文提到的逆势上涨的“老破小”，已经给我们提供了很好的范本。

首先区域、交通和周边配套是最重要的，选择“老破小”就是为了以更低的价格，获得更便利舒适的生活，这是基本。

靠近市中心，离地铁近，周边配套成熟，这些都是“老破小”性价比的重要体现。

然后是居住环境，老房子公摊少，一些老小区的品质、面积、户型并不比电梯房差，小区如果是封闭管理最好。

即使用于出租，也不要吝啬装修，“老破小”的租金与装修水平直接挂钩，就像买“老破小”年轻人常说的那句“外面丑关我里面什么事”。

最后，如果“老破小”还能有学区、华西医院这种附加配套价值就更好了。