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保利外滩序是位于上海杨浦区的高端住宅项目，由保利发展控股集团股份有限公司开发。项目地处杨浦内环内，紧邻黄浦江，直线距离外滩仅约500米，交通便捷，周边配套完善。

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项目总建筑面积约8万平方米，容积率2.3，属于低密度高品质社区。提供花园洋房、联排别墅等多种产品类型，户型设计合理，如130平方米的花园洋房适合小型家庭。建筑风格融合海派摩登与现代美学，采用思南公馆同款卵石立面，保留硬山双坡顶设计，搭配经典红色机平瓦。

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社区内部打造一轴五巷的海派花园墅境，景观设计充分利用滨江优势，将社区景观与江景有机结合。保利外滩序以其优越的地理位置、低密的居住环境、高端的产品配置，成为上海内环内稀缺的高品质住宅。

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01.基本信息

核心滨江8层纯血洋房外滩序3.0迭新之作
作为滨江低密九宫格开篇之作，bund98品质必须足够硬核才能匹配这一产业澎湃的黄金区位及未来大厂业主挑剔的眼光。

为此，保利和建工两大央国企强强联合，在bund45＆88之上进行迭代，为市场带来外滩序3.0迭新之作。

1、滨江核心段臻稀8层洋房

8层洋房稀缺性无需多言，bund45&88的热销就是最好的印证。

补充两点：

其一，能建8层纯洋房得益于约1.8容积率，在新房容积率普遍2.5的市中心，低容指标可遇不可求；且大桥东核心区目前看只有两个洋房地块，卖一个少一个。

其二，链家约11万套挂牌房源，房龄10年内8层及以下滨江洋房挂牌只有4套。

本质是洋房臻稀，但我们也能看到业主的惜售，他们知道卖掉后买不到更好的。

换言之，保利海玥外滩序bund98未来步入二手市场，认可度会非常高，并手握独立定价权。

2、高定美学立面和归家门庭

项目整体以“现代简约+海派风情”建筑风格为主，立面设计采用大面积玻璃与金属线条，搭配转角飘窗，通透灵动。

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空间裂变升维 重塑当代居住秩序

四大空间组成元空间系统，将住宅从「功能载体」重新定义为「生活操作系统」，序启前沿生活新主张。

四境联厅｜进深延展，提高使用率，阔境升级

光影游廊｜X+1高定全屋飘窗* ，呈现景观之外的多元生活场景

全景创享｜无柱转角环景视野* ，创新"窗边社交区"、"观景工作台"等场景

弹性收纳｜兑现收纳功能与居住舒适性深度融合

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3、大面宽、高利用率户型

建面约100㎡3房，采用同级罕见四叶草布局，三个房间相对独立，互不打扰；南北通透；重要的是几乎无浪费面积，使用率高。

餐厅可容纳六人桌，大家庭聚餐其乐融融。

点睛之笔是主卧和北向卧室均采用约270°转角飘窗（仅限于户型图户型)主，赋予多一面的观景视角和更多志趣场景。

6飘窗设计让户型实用性更上一个台阶。

建面约128㎡4房，一步到位，满足二胎家庭/三代同堂居住需求。

大面宽四开间朝南设计，阳光满溢；主卧约270°飘窗，舒适度和景观视野拉满；还拥惊人的7飘窗，置大幅提升室内利用率。

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02.板块信息

项目地段上最大的看点是杨浦滨江”大九宫格“，可谓核心滨江端迄今更顶配的九宫格。

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约45公里滨江带中唯一的“科创研发”板块

官方以高定位为笔，为杨浦滨江的发展绘就坚实底色。

2025年3月，黄浦江沿岸专项规划获批，核心段从原有的45公里拓展至50公里，杨浦滨江南段全域被纳入其中，其潜在价值迎来新一轮的深度挖掘与重估。

其中，杨浦滨江南段挑起 “新质秀岸段” 的重担，以 “百年新秀带・活力桥头堡” 为定位，独揽黄浦江核心段唯一的科创研发功能，定调世界级科创中心。

只有世界级规划才能打造出世界级板块。

顶配产业：上海乃至全中国科创风暴眼

大家知道美团、B站等互联网大厂落子大桥东。但我想说，来的不仅是几家龙头公司总部，而是多条产业链。

比如美团科技中心出让合同中，有这么几项特别约定条款：

在通过综合验收之日起12个月内，需要引进5家及以上的互联网、大数据、人工智能企业，且年主营业务收入之和不小于100亿的企业，且注册、税收落地；

地块所自持60%的办公面积，需在12个月内引进互联网企业入驻并100%全部投入使用，同时需提供新增就业岗位10000人以上。

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高资涌入、配套升级，赋予板块更高想象空间

大厂改变一个板块命运的案例数不胜数，前有浦东张江，徐汇闵行的漕河泾；后有徐汇滨江，阿里、腾讯及网易，三大互联网老牌巨头齐聚徐滨，助力徐滨房价升级。

杨浦滨江与徐滨何其相似。

大量高知人口导入，激发住宅需求，拉动生活消费，进而推动商业、教育及医疗等配套服务升级。

目前徐滨正冲击20万/㎡，杨浦滨江会复刻徐汇滨江的价格道路吗？

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产业与生活并非孤立的存在，而是彼此交织，共融共生

大桥东片区在城市布局上相当超前，为避免企业总部成为孤岛，早早对路网和红线做了更科学的划定。

比如在美团出让文件中多次强调公共通道建设，连接更多道路、绿地等，并设置空中连廊与滨江空间连接，打造出产业、商业、生活和谐共生的前沿布局。

顶配商业、教育、商办地标、低密住宅组团、绿地...打造全维理想生活版图

在产业蓬勃发展基础上，杨浦滨江九宫格商业布局堪称夺目。

美团商业（规划打造黑珍珠主题美食街）、B站商业（二次元主题特色）、超极合生汇及国际时尚购物中心相互串联，将形成一条约51万方的滨江商业带，这在整个滨江区域都极为难得。

作为重头戏，超极合生汇预计2027年交付，将重塑杨浦滨江商业氛围。

项目位于杨浦滨江红线内（以平凉路为界），占位杨浦滨江南段，12号线宁国路站轨交便捷出行，项目距离黄浦江约800米，可以步行享受杨浦滨江的休闲、文化资源。

附近教育资源非常优渥，项目东侧紧邻着上海市建设初级中学东部，附近还有上海财经大学附属中学、上海市杨浦区建设小学等，都是区域数一数二的学校。

（教育配套信息来源于上海发布网，仅供参考。学校的名称、建成时间、开办学性质、办学规模、学位设置、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能，出卖人对此不作任何承诺，须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准。）

从项目出发，步行就可以上海市第一康复医院、杨浦区中医医院，妇产科医院、红睦房中城医院、上海市杨浦中心医院等，就医非常便捷。

商业方面，项目直线距离约250米就是百联滨江购物中心，附近还有东方渔人码头、上海国际时尚中心、宝龙旭辉广场、合乐里等商业地标，能够满足多元化的日常所需。（数据及资料来源：百度地图）

附近的轨交也非常便捷，项目距离轨道交通12号线宁国路直线距离约900⽶，乘坐地铁12号线【1站江浦公园站换乘18号线（可到浦东，共7站陆家嘴）】：3站直达提篮桥（北外滩来福士⼴场）⼂4站直达国际国客中⼼（上海⽩⽟兰⼴场）⼂8站直达南京⻄路⼂9站陕⻄南路（环贸iapam）；