在以官房、盘房、五房、西房为代表的上一代昆明区级房地产国企相继改制、隐退甚至凋零后，时光流转，30年后新一代的昆明区级国企再次出现在了房地产开发舞台上

上周，昆明区级国企第二轮房地产的首作，金樾玖璋取得了首张预售证，A1地块的1号楼获得预售资格。位于北市区的金樾玖璋规模并不大，总占地才51亩，而且分为两个地块，其中的A2地块又是回迁安置房，商品房全部在面积更大的A1地块，总共有7栋住宅，取证后意味着这个2023年1月就已拿地，过规也已经一年，盘龙区建投下场开发的第一个商品房项目，终于要正式亮相市场了。

其实在取得预售证之前，金樾玖璋已经悄然启用了的新的推广案名——璞域ONE，只不过尚未进行推广，知名度还不高，但这并不影响它是一个非常特别的项目，市场关注度并不低。

璞域ONE作为一个规模并不大的项目，之所以有很高的关注度，主要有两个原因，一是项目从拿地到过规再到正式上市销售，周期比较长，云南房网获得是消息是，操盘方旭辉和投资方花了很长时间做产品定位和设计，去年初年就传出要开发高端产品，而且是精装修，可是这毕竟之盘龙建投第一个商品房项目，一上来就直接上难度，开发高端产品，难免让外界好奇这么做的理由，以及最终产品形态。

第二个原因是璞域ONE不仅是盘龙建投下场开发的首个商品房项目，而且是昆明区级国企第二轮房地产开发的首作，有着一定的风向标意义。盘龙区建投作为盘龙区房地产开发的国企平台公司，目前主要承担的是区内多个回迁安置项目的建设，璞域ONE是仅有的商品房项目，如果市场表现良好，后续盘龙区多个项目很可能都由盘龙建投或者其他区属国企承担。

另外，璞域ONE拉开的还是昆明区级国企的第二轮商品房开发大幕。据云南房网了解，目前除了盘龙建投，官渡区、西山区、五华区的国企也都有商品房项目的开发计划，其中官渡区国投的项目今年内也会亮相。

昆明区级房地产国企首次大规模搞房地产开发，还要追溯到30年前，当时官房、盘房、五房以及西房等区级国有房企，是房地产市场的主要参与者，一度占据了昆明房地产开发的大半壁江山，但这些区属房地产国企后来都通过改制变成了民营企业，目前只有官房仍保持一定市场活跃度，其余几家要么消失匿迹，要么干脆破产。

昆明区级国企第二次大规模参与房地产开发，是从两年前开始的，当时因为房地产市场低迷，传统开发企业停的停退的退，导致昆明许多城改项目难以推动，土地卖不出去，各区国企于是扮演了“救火队”的角色，纷纷出手拿地，其中部分地块直接投资开发。

比如璞域ONE其实就是任旗营城改项目，原来的社会投资人因为资金问题中途退出，重新招募投资方也没有结果，盘龙建投才接棒开发。

但新一轮区级国企参与房地产开发并不是简单重复历史，而是有了更市场化的操作手段，比如璞域ONE就是采取代建模式，即盘龙建投负责投资，旭辉建管负责操盘。这个新模式的效果如何，璞域ONE也是个很好的观察窗口。

作为一个规模并不大的城改项目，又是盘龙建投首次参与商品房开发，最稳妥的做法当然是开发刚需类产品，主推中小户型，以低总价获得竞争优势，快速去化，从而降低风险。但璞域ONE的做法却是反其道而行之——定位高端，主推大户型，瞄准改善型客户。

这样的开发策略在一年前被披露时，市场上不乏怀疑声音，但如今看，倒也是一步妙棋，因为随着人口流入减少、收入增长放缓，以及二手房的冲击，买新房的刚需人群大量流失，反倒是新一代高改产品出现后，改善型需求被激发，市场规模扩大，尤其是璞域ONE所在的北市区，周边都是开发于20年前的老旧小区，这些老房子设计和功能落后，基本都没有电梯，但配套成熟生活方便，业主原地换房愿望强烈。璞域ONE如果能在价格上与附近的竞品万科京江隐翠和北京路9号拉开差距，产品也有竞争力，市场需求是很大的。

从已经公开的璞域ONE户型资料看，确实是不折不扣的改善型住宅，因为最小户型都是143平米的4房，最大户型是235平米的3套房大平层，得房率则最少也有97%，235平米户型的得房率更是高达107%，和当前流行的第四代住宅相比也不落下风。

随着房地产市场形势的变化，国企必然会重新回到房地产市场舞台中央，璞域ONE的市场表现如何，将对昆明各区国企参与竞争性商品房开发的力度和方式产生不小影响。