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首付80万！华发海上都荟开盘热卖中！约90-136m²高层/叠墅，均价4.91万！
在上海新房市场不温不火的背景下，双地铁口红盘华发海上都荟的首开可谓给市场打了剂强心剂！
项目首开现场人气爆棚，热度非凡，堪称一场全市级的盛宴。
项目首开当月劲销7成，约200余套房源名花有主，总销金额高达约11.5亿！
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不禁让人想问！
为什么华发·海上都荟能逆势热销？
项目到底有何魅力？
我认为项目四大核心卖点，让人无法拒绝！
1、双地铁口红盘：通勤效率翻倍，未来前景无限！
2、华发品牌：华发出品必属精品，令人信赖！
3、产品品质：无论是社区、户型、装修还是服务，项目的品质都遥遥领先！
4、展示力：项目诚意十足，提前展示项目各项品质，让客户买得更放心！
最新消息！
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户型图赏鉴
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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔注:2021年～2023年，华发股份分别从合营、联营企业取得项目盈余资金本金为76.49亿元、123.59亿元、146.585亿元。
本文为国央企排查系列文章之一，旨在探讨可能引发华发股份信用恶化的三个诱因:合作开发(包括关联方注资少数股东权益)、少数股东损益问题、2022年以来拿地的销售去化情况。尽管华发股份当下的信用风险无忧，但当后续负面舆情发酵之际，方能做到知根知底、从容应对。
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“中而美”的华发股份2020年以来在合作开发上十分激进，引发较大关注。一方面，销售业绩确实实现了突飞猛进，成功迈入千亿房企行列。最新2023年全年实现销售1,259.9亿元，连续4年稳居千亿阵营。克而瑞2023年销售排行榜排名上升4位至第14位。
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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔另一方面，合作开发的疯狂扩张，少数股东权益占比从2019年的54%一路飙涨至2023年末的83%。奇怪的是，少数股东损益占净利润的比重仅从16.03%上升为46.96%、远低于投入资金的比例。少数股东投入的资金，似乎并没有获得相应比例的收益。
经验而言，少数股东权益和少数股东损益占比之间的“剪刀差”向来被视为房企“明股实债”的典型特征。
华发股份的少数股东权益规模、占比，无论绝对规模还是占比，均远高于归母所有者权益。股权比较分散的情况下就会出现这种情况，比如一家上市公司，控股公司持有公司30%股权、其他股东总计持有70%股权，合并报表上就会出现这种现象。类似情况，似乎符合华发股份的股权结构。
从投入规模获得相应的收益来看，华发股份两者严重不匹配，一直以来持续引发投资者对其“明股实债”的猜忌。依据会计记账规则，项目公司借入“明股实债”，所支付的利息，反映在项目存货的开发成本股权投资款项计入“所有者权益”。项目公司到期回购，需要支付相应款项回购。这种情况下，会导致少数股东获得的净利润分配比例低于所投入资金的比例，主要在于部分收益以利息支付的方式给到少数股东。
至于华发股份是否存在“明股实债”？基于公司公告、《回复上海证券交易所对公司2021年年度报告信息披露监管工作函的公告》，归纳如下:
第一、房地产项目投资开发周期长达数年,股东资金投入与项目利润结算存在跨年时间性错配是行业常态。这就解释了2020年、2021年少数股东投入的资本金显著增加，虽然当期销售金额相应明显增加，但是结算一般需要两年之后，所以当期的投入尚未确认报表收入。
图表 华发股份归母净利润、少数股东权益拆解
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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔第二、与少数股东直接相关的净利润为合作项目收入结转所贡献的利润，华发股份独资项目收入结转产生的利润以及长期股权投资(联合营企业)产生的投资收益与少数股东无关。如投资的合作项目尚在建设初期并未交付结转，合资项目公司未产生利润，则该项目少数股东损益一般体现为亏损。每年合资项目收入占营业总收入的比重存在差异，导致归属于少数股东的净利润占净利润的比重存在结构性差异。
华发股份在2022年5月12日《关于回复上海证券交易所对公司2021年年度报告信息披露监管工作函的公告》提及，截至2021年末少数股东权益751亿元，相比2019年末增加516亿元，其中合作项目股东资本金投入的增加457亿元，是少数股东权益增长的最主要原因。公司、关联方珠海华发城市运营投资控股有限公司及珠海城市建设集团有限公司按照各方持股比例共同对公司子公司珠海市海川地产有限公司累计进行三次现金增资合计597亿元，增资后各股东持股比例保持不变。
图表 少数股东权益大于10亿元的主要合作项目
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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔为何华发股份选择在2020年、2021年快速做大少数股东权益规模?原因无他，乃2020年“三道红线”指标的出台。区别于部分房企选择“明股实债”隐藏债务，华发股份则是借力关联方、增资合作开发。经过两年左右的努力，2021年度华发股份已全面实现“三道红线”达标转绿，2022年度、2023年度“三道红线”指标进一步优化、持续维持绿档。
图表 “三道红线”达标情况
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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔无独有偶，万科也曾遭受“明股实债”的质疑，导火索是"2024年一季度归母净利润亏损幅度明显大于少数股东损益的变动幅度”。
“受结算规模和项目毛利率下降影响，公司和少数股东在项目层面利润都出现了大幅下滑，之所以归母净利润相对于少数股东损益的变动幅度更大，主要原因是，少数股东损益仅反映了合作方在项目公司层面的利润，而集团的权益净利润在合作项目的利润基础上，需要扣除合作之外的损益影响，比如万科全资投资的经营性业务按成本法核算计提的折旧摊销，非项目层面的利息支出、费用等。这些非合作项目层面的损益影响金额在季度间相对均衡，且同比变动较小，因此扣除这些影响后的集团权益净利润变动幅度相对更大、实际上，在单个合作项目中，万科与合作方同股同权，利润回报水平的变动幅度是一致的。”
综上，华发股份做大净资产，更多是借力关联方增资合作开发项目，“明股实债”风险整体不大。大的风险没有，如果深究各个项目，会发现诸如金谷信托，同时作为股东、债权人参与合作项目的开发，因此个别项目的“明股实债”风险依然存在。
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华发股份2022年以来拿地较为激进，尤其在市场下行的背景下，主动提高溢价率获取地块引发市场关注华发股份拿地聚焦核心城市，共计获取26幅地块，其中上海11幅、收购深圳市宝安区冰雪文旅城项目合作方51%的股权，具体如下:
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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔深圳冰雪文旅城由融创中国与华发集团共同打造的，建筑面积约131万m²，其中涵盖了约10万m²的超级冰雪世界(意图打造成为全球最大的室内雪世界文旅项目)、约10万m²的湾区商业旗舰以及德国施柏阁酒店等文旅商综合业态。
2023年1月4日,旗下全资子公司珠海华发房地产开发有限公司以现金方式收购深圳融创文旅产业发展集团有限公司持有的深圳融华置地投资有限公司51%股权(股权收购价款为35.70亿元)及其拥有项目公司的债权及利息(债权收购价款1,190万元)。收购完成后，公司持有项目公司100%股权。
深圳冰雪文旅城尚处于前期开发阶段，项目公司2023年仍未开始产生营收，后续还需要较大资金投入根据交易评估文件显示，2020年底深圳冰雪文旅城开始建设的12栋人才住房一一新城华苑，曾经因为疫情停工，停工之前大部分便已封顶，达到预售标准。2023年7月开始销售，但是项目施工进展缓慢，目前供应20套，月均去化仅2套左右，销售较为惨。
上海票据交易所公布《截至2023年10月31日承兑人逾期名单》，珠海华发实业股份有限公司旗下子公司深圳融华置地投资有限公司被公示，累计逾期发生额为1.56亿元。
松江洞泾镇地块，开发项目为华发海上都荟，属于独资项目，项目预算总投资额100.58亿元，为2023年新开工建设项目，当年投入资金69.68元。2024/4/29二期开盘最新报价38,574～49,252元/㎡，产品类型为别墅、住宅。从首次开盘情况，认购率表现不太理想，远逊于上海其他项目。
图表 华发海上都荟销售
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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔浦东新区唐镇中心镇区地块，开发的项目为华发·半岛华庭。2022年7月，经过42轮竞价触及“终止价”进入一次性书面报价阶段，最终华发股份旗下全资子公司上海铧发创盛置业有限公司以44.89亿元的总价竞得该地块，成交楼板价为40,739元/m²，房地联动价为70,620元/m²。项目整体符合预期，目前已经售罄。
静安区中兴社区地块，开发的项目为华发静安华府，具体位置在新湖青蓝国际的南侧，距3号线东宝兴路站约300米，地块距离外滩直线仅25公里，到陆家嘴直线3公里左右，区位价值不言而喻，热门盘预定。2023/7/29开盘当天推出291套，全部认购套数，认购率100%。2023/11/25开盘当天推出227套，认购套数221套、认购率达到97.36%。项目销售成交面积58,169m²，销售均价为11,900万/m²，销售金额达到69.22亿元。整体而言，尽管第二次开盘没有完美实现100%的认购率，但销售无疑较为成功。
青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块，开发的项目为华发·蟠龙四季，项目整体符合预期，目前已经售罄。
青浦区赵巷镇佳环路东侧B2-01地块，开发的项目为青浦华发·虹桥四季，拿地的溢价率为10%，楼板价26,279元/㎡,房地联动价56,000元/㎡。项目仍在销售。
（1）2024年6月初上海开盘预售,首批推出小高层267套,价格在44,956～59,794元/㎡,均价为55,969元/㎡，认购率表现不太理想。
（2）2023/09/14第二批，推出396套小高层,价格在42,925～62,382元/㎡,均价为54,850元/㎡。2024/06/18第四批推出小高层132套,价格在51,358～62,440元/㎡,均价为56,352元/㎡。销售价格虽未见下调，但后续去化存在压力。
图表 青浦华发·虹桥四季开盘情况
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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔成都天府新区正兴街道143地块，开发的项目为阅天府，项目在售，销售去化率不及预期。
除跟踪2022年以来拿地项目的销售之外，重点关注百亿级楼盘项目，广州和樾府项目(售罄，总投资额103.19亿元)、深圳文旅冰雪城(总投资额150.02亿元)、武汉华发公园首府(总投资额141.93亿元)、绍兴金融活力城(总投资额127.91亿元)、上海华发海上都荟、南京钟山峰景(总投资额103.84亿元)，可以发现大部分项目的销售去化压力均很大。
以南京钟山峰景为例，2020年5月全资子公司南京铧得房地产开发有限公司69.1亿元竞得南京市秦淮区的一宗地块，溢价率为5.82%。华发股份和招商蛇口联合开发、持股比例分别为55%、45%，2021/1/23首次开盘，认购率表现一般。随着市场景气度下行，成交日渐冷淡，钟山峰景项目最近开盘时间为2022年年中，当日推出166套房源，仅仅售出3套，目前月均去化在12～33套之间，认购几乎为零。
图表 钟山峰景开盘认购情况
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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔另外，作为大本营的珠海，华发股份15%左右的房地产开发项目位于珠海，这两年珠海房价下跌令购房者心如刀绞，整个城市商品房库存的去化周期已达到恐怖的45个月左右。
以上得出，华发股份2022年以来拿地项目，除了上海的项目表现良好，但是上海部分郊区，以及二三线城市的项目销售去化压力均很大。另外，以前年份拿地的存量项目亦表现一般。目前为止尚未见华发股份采取降价策略，可能与其希望提高房子科技含量增强价格韧性（与华发合作等），但销售回款前景堪忧。如果采取降价策略，或将主动压缩项目预算进而影响产品质量，容易引发购房者投诉;或将逐步来临盈亏平衡点附近，后续资金周转压力加大。
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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔华发股份地产项目划分为三类：独资项目、合资项目、参股项目。其中，合资项目纳入合并报表，合作方的权益反映在合并报表为少数股东权益；参股项目以长期股权投资入账。
根据地产项目实际的运作模式，房企作为股东方履行股东出资义务、向合作的项目投入股权款。项目公司的注册资本金通常不足以覆盖土地款、工程款等运营支出，需要股东以借款或提供担保形式提供资金支持，由此形成公司对合营、联营项目公司的财务资助或担保，即各方股东依据项目的开发进度按照持股比例向项目公司提供项目开发进度——股东借款。
2020年末～2023年末，华发股份根据项目合作开发协议，依据项目的开发进度按照持股比例向合营、联营企业提供项目开发进度款，金额分别为122.33亿元、139.60亿元、117.75亿元及128.44亿元(2023年具体为124.24亿元、美元6,000万元)。项目产生销售之后，各方股东会从项目提取盈余资金(如果项目需要用款，股东返投盈余资金)，以最大效率地利用资金。分别形成往来科目：
(1)应收合作方经营往来款:合作方经营往来款是合并范围内合作项目在销售回款或融资上账后，少数股东按持股比例调用富余资金形成的，在调用时一般会预留项目开发所需的资金，该类往来款会在项目清盘股东分红和收回投资款之时，进行统一结算，结算周期较长(受房地产行业销售与结转的周期性问题)。华发股份的少数股东从项目提取资金规模逐年增加，截至2023年末达到346.45亿元（大部分可能被关联方提取）。
(2)应收联营、合营企业往来款:对于联营合营企业往来款，系公司作为股东方对联营合营项目的往来资金投入，同时公司作为股东方向联营合营项目还存在履行股东出资义务的股权款投入。
图表 华发股份的往来款项
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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔至此，珠海华发集团的资金链条浮出:珠海华发集团下属子公司，以少数股东入股华发股份的开发项目项目公司闲置资金存放于集团下属财务公司，并从财务公司贷款。之后，少数股东从合资项目提取资金。
房地产项目销售多为期房产品模式，转化为营业收入需要两至三年左右的结转时间，故销售金额与营业收入存在周期错配，2023年营业收入，更多来自前两年左右——2020年的销售项目结转。提醒注意的是，营业收入为合并范围口径，销售金额为全口径(华发股份操盘的项目口径)，二者的算口径并不一致因此，两者滞后两年左右高度相关，但金额可能有相差较大，前者会远低于后者。
华发股份销售金额爆发式增长，发生在2019年～2020年前，意味着大批项目的结转在2023年左右，当年的营业收入规模可能达到顶峰之后，将停滞甚至掉头向下。
相比营业收入增长较为悲观，华发股份的归母净利润可能将面临更大幅度的下滑。上述提及，少数股东投入的项目，在当期尚未获得相应的收益，但进入2023年之后将陆续结转确认收益，意味着项目的所得大部分将归属于少数股东(如果亏损，也将归属于少数股东所有)。
以纳入合并报表的珠海市海川地产有限公司为例，随着房地产项目集中交房结转较多收入，2023年度珠海市海川地产有限公司营业收入和净利润较2022年度增幅较大。结合上文提及关联方增资入股该公司，所以净利润的大部分都被关联方的少数股东拿走。
图表 珠海市海川地产有限公司财务状况
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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔除了独资项目、纳入合并报表范围的合资项目之外，参股的项目直接影响投资收益。华发股份长期股权投资规模逐年增加，从合联营企业经营核算的投资收益反而快速下降。
图表 华发股份合&联营企业的投资收益率
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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔2023年，华发股份实现归母净利润18.38亿元、同比下降29.58%。而在2024年一季度,归母净利润仅3.49亿元、同比下降35.34%。华发股份营收走高，利润却连年跌跌不休。即使后续项目完成销售，结转的收入、利润大部分归属于少数股东，或许2021年、2022年是公司发展历史上最好的一段时间，至此之后将面临营收增长停滞、归母净利润亏损的窘境。
综上分析，华发股份在手项目的销售去化压力较大， 例如上海的部分项目销售景气度也出现了肉眼可见的下降，全国其他城市的项目销售压力逐渐增加。后续项目结转确认收入，但由于前两三年合作开发的缘故，少数股东或将拿走大部分利润，华发股份将陷入“营收增长停滞、归母净利润亏损”的窘境。另外，尽管2021年“三道红线”突然实现了全部达标，但少数股东权益“虚胖”。综合而言，华发股份经营风险在增加，目前二级市场债券性价比不高，建议等待负面舆情发酵且债券已反映投资者担忧，择机介入。华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔华发海上都荟官方电话☎：400-9939-964✔✔✔
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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔华发海上都荟地处洞泾镇，位置来说是离市区比较远，但有地铁9号线与未通车的12号线换成要方便些，不管怎样洞泾再好还是洞泾所以导致客户下手的不多。
华发海上都荟——位于松江洞泾镇，地处G60科创走廊腹地，是洞泾人工智能产业高地，有地铁9号线与12号无缝换城，未来潜力不可估量。
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内容提要：
* 01. Basic information
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* 02. Promotional information
＊02.推售信息
* 03. Accessories
＊03.周边配套
Before the beginning of this article, Xiaobian first briefly say the advantages and disadvantages of Huafa sea icon this plate;
本文开始前，小编先简单说下华发海上都荟这个盘的优缺点；
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Advantages:
优点：
1️⃣ : Double subway blessing: near Line 9 and under construction Line 12 (walking distance, about 500 meters), three stops to Shanghai Hongqiao Railway Station;
1️⃣：双地铁加持：邻近9号线和在建12号线（步行可到达，大概500米），三站到上海虹桥火车站；
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2️⃣ : humanized design model: with the unique design concept of "Mu wind, water sound and shadow movement", the space is endowed with soul.
2️⃣：人性化设计典范：以“沐风、水声、影动”三者合一的独特设计理念，赋予空间灵魂。
The gym, swimming pool and yoga room are located on the side of the sunken courtyard, which is paired with a private path to give the owner a sense of space and privacy.
健身房、游泳池、瑜伽室位于下沉式庭院侧，再搭配私密小道，给足业主空间感和私密感，。
Xiaobian personally believe that the design concept of Huafa Sea Garden is very respectful and protects the privacy of the owner, making the home a real haven and enjoying the quiet and cozy of the private courtyard.
小编个人认为华发海上都荟这一设计理念十分尊重、保护业主的隐私，让家成 为真正的避风港，尊享私家庭院的静谧与惬意。
(The arrow points to the location of the gym)
（下图箭头指向处为健身房位置）
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什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。
7、集体土地是指：农村集体所有的土地。
8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
13、 生地是指：不具备开发条件的土地。
14、熟地是指：已完成三通一平(水、电、道路，土地平整)或七通一平，具备开发条件的土地。
15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。
16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。
18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。
19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表
物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。
20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。
21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。
22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。
23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式 与 房产交易形式。
24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。
25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。
26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。
27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。
28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。
29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。
30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。
32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。
33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。
34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。
35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。
36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。
37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。
38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。
39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。
40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。
41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。
42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。
43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。
44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。
45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。
46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。
47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。
48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。
49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。
50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
51、进深指的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
52、层高指的是：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。
53、净高指的是：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
54、占地面积指的是：地块的总面积。
55、1亩约等于多少平方米：666.66㎡
56、居住小区总用地指的是什么用地的总和：住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。
57、住宅总用地是指：住宅用地面积的总和。
58、公建总用地是指：小区内部公共建筑占地面积的总和。
59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。
60、建筑基底面积是指：建筑物首层的建筑面积。
61、建筑高度是指：建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。
62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
63、道路面积是指：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。
64、广场面积是指：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。
65、庭院、绿化面积是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员 共同使用权的绿化面积的总和。
66、假山、小池算不算庭院、绿化面积：算。
67、人均总占地面积（㎡/人）的计算公式：人均总占地面积=建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。
68、人均住宅用地面积（㎡/人）的计算公式：人均住宅用地面积=小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。
69、总建筑面积是指：小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。
70、人防地下室算不算在总建筑面积之内：算
71、住宅建筑面积是指：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。
72、套建筑面积是指：一套房屋的整体面积。
73、套建筑面积的构成是：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积
74、幢（栋）是指：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。
75、架空房屋是指：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。
76、夹层是指：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。
77、技术层的意思是：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。
78、技术层层高在多少以上计算层数：2.20米以上的计算层数。
79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不 同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。
80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。
81、阁楼是指：利用房屋内的上部空间加建的楼层。
82、阁楼层高在多高以上计算面积：2.20米以上。
83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。
84、地上层数用什么数表示：自然数。
85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。
86、地下层数用什么数表示：负数。
87、房屋总层数是指：房屋的地上层数与地下层数之和。
88、地下层数算不算在房屋总层数之内：算。
89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。
90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。
91、骑楼是指：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。
92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。
93、门廊是指：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。
94、门斗是指：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。
95、檐廊是指：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。
96、天棚是指：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。
97、晒台又称什么：露台。
98、露台是指：供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。
99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。
100、阳台的分类有：封闭式阳台和半封闭式阳台。
101、封闭阳台是指：在围护栏、墙上部用铝合金玻璃窗等围闭的阳台。
102、封闭阳台面积如何计算：全部计算建筑面积。
103、半封闭阳台是指：除围护栏、墙以外没有进行围闭的阳台。
104、半封闭阳台面积如何计算：计算一半建筑面积。
105、楼梯是指：是指房屋层之间供垂直交通用的通道，
106、室外楼梯是指：依靠房屋外墙体搭建的永久性楼梯。
107、屋顶楼梯间是指：突出房屋屋面有顶盖，四周有围护结构，层高在2.20米以上供上屋顶维修或安全出口用的用房。
108、屋顶楼梯间算不算总层高：不算。
109、屋顶电梯间：指突出房屋屋面，层高在2.20米以上，供停放、检修、升降电梯的用房。
110、屋顶电梯间算不算总层高：不算。
111、设备间是指：一幢大楼内放置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋。
112、功能区的意思是：根据各共有建筑部位的用途而划分的服务范围称为功能区。
113、连廊是指：连接两幢房屋的走廊。
114、连楼是指：连接两幢房屋的楼房。
115、过街楼是指：底层局部为通道的楼房。
116、架空通廊是指：指以两端房屋为支撑，有围护结构，有顶盖无支柱的架空通道。
117、围护结构是指：将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，起隔离作用。
118、墙和栏杆算不算围护结构：算。
119、基地面积是指：一个小区总的占地面积。
120、间距是指：建筑平面外轮廓线之间的距离。
121、国家间距标准的比例是：楼高：间距＝1：1.2。
122、国家日照标准是：2个以上居住空间大寒日底层满窗连续日照不低于1小时，全天满足2小时。
123、结构面积是指：房屋建筑中外墙、内墙、柱等结构构件所占面积的总和。
124、公用面积是指：住宅楼内为住户方便出入，正常交往而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和。
125、公用面积是如何分摊的：按栋或单元户数面积按比率分摊。
126、套内建筑面积是指：套门内范围的建筑面积。
127、套内建筑面积包括：套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。
128、套内使用面积是指：指套内住户独自使用的面积。
129、套内使用面积的计算包括：卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。
130、套内墙体面积是指：套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。
131、套内墙体面积的计算：全部。
132、各套之间的分隔墙按多少计入套内墙体面积：一半。
133、套与公共建筑空间的分割墙以多少计入套内墙体面积：一半。
134、外墙以多少计入套内墙体面积：一半。
135、套内自由墙体以多少计入套内墙体面积：全部。
136、套内阳台建筑面积是指：阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。
137、公用建筑面积是指：各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。
138、容积率是指：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
139、一个项目总建筑面积为64000㎡，占地面积为40亩，容积率是多少：2.4
140、建筑密度又称：建筑覆盖率。
141、建筑密度是指：项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
142、人口毛密度的计算公式：人口毛密度＝小区内总居住人数÷小区内占地面积。
143、平均每平方米造价（元）：平均每平方米造价＝建筑物总造价÷建筑面积。
144、使用面积系数K1（%）：使用面积系数＝总使用面积（平方米）÷总建筑面积（平方米）×100%。
145、居住面积系数K2（%）：居住面积系数＝总居住面积（平方米）÷总建筑面积（平方米）×100%。
146、绿地率：指公共绿地、宅旁（宅间）绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地等四类绿地面积的总和占居住区用地总面积的比率。
147、公共绿地的介定：最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，
148、哪些绿化不能算入绿地面积：距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，地下车库、化粪池等地表覆土达不到3米深度的设施不能计入。
149、绿化覆盖率：所有绿化面积与建设用地面积之比。即绿化面积÷基地面积×100%
150、绿化覆盖面积：所有植被垂直投影面积的总和。
151、得房率：指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。
152、公共能耗：是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗。
153、公共能耗费：因公共能耗而产生的费用
154、公共能耗费由谁承担：由全体业主承担。
155、规划形态是指：项目的具体建筑构成。
156、单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式
157、居住单元：每个楼梯的控制面积称为一个居住单元。
158、一梯几户是指：一个单元里平层有几户的俗称。
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